Luk

Vestre Landsret godkender aftale om nettoprisindeksering af omkostningsbestemt husleje






















Vestre Landsret har i en sag om lejens størrelse i et lejemål, hvor huslejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, stadfæstet boligrettens dom og dermed godkendt en aftale om regulering af huslejen efter nettoprisindekset.




Det var i en lejekontrakt for et omkostningsbestemt lejemål med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, aftalt, at den aftalte husleje i hele lejekontraktens løbetid årligt skulle reguleres efter stigningerne i nettoprisindekset, jf. lejelovens § 52, stk. 2.



Lejer bestred, at der var lovhjemmel hertil, hvilket var det spørgsmål, som domstolene skulle tage stilling til.



Boligrettens afgørelse


Boligretten kom frem til, at ordlyden i lejelovens § 53, stk. 2, ikke i sig selv giver holdepunkter for at antage, at bestemmelsen ikke finder anvendelse på omkostningsbestemte lejemål, selvom bemærkningerne til lovforslaget synes at forudsætte, at der ikke kan ske aftalt regulering efter lejelovens § 53, stk. 2, i omkostningsbestemte lejemål, idet der samtidig i forarbejderne er anført, at der ikke foreslås ændringer i bestemmelsens anvendelsesområde.



Flertallet henviste herefter til højesteretspraksis fra tiden forud for lovændringen i 2015, hvor Højesteret har fastslået, at aftaler om trappeleje – som var den lejereguleringsform, der blev afløst af nettoprisindekseringen – også gyldigt kan indgås i omkostningsbestemte lejemål, og at det samme må gælde for en aftale om nettoprisindeksering, da der som anført i forarbejderne til lovændringen ikke er tilsigtet nogen ændring i bestemmelsens anvendelsesområde.



Boligrettens flertal anførte videre, at der i bemærkningerne til lovforslaget for omkostningsbestemte lejemål i stedet for aftaler om lejeregulering efter nettoprisindekset er henvist til muligheden for, at udlejer efter boligreguleringslovens § 9 a kan varsle lejeforhøjelse efter nettoprisindekset, men at boligreguleringslovens § 9 a vedrører udlejers ensidige varsling om lejeforhøjelse, mens lejelovens § 53, stk. 2, vedrører aftalt lejeregulering.



Landsretten har den 22. april 2022 stadfæstet boligrettens dom og erklæret sig enig i boligrettens resultat og begrundelsen herfor.



Se Magasinet Danske Udlejere fra december 2021 for yderligere information om boligrettens dom.



Lejer har søgt om Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe sagen for Højesteret, hvilket sagen på nuværende tidspunkt afventer.



Ny lejelov – manglende lovhjemmel til NPI-regulering


Et bredt flertal i Folketinget vedtog den 1. marts 2022 en ny lejelov, som træder i kraft den 1. juli 2022.



Der er som udgangspunkt tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i lejeloven og boligreguleringsloven. Det betyder, at den nye lejelov i det store hele blot viderefører de hidtil gældende regler fra henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven i én ny samlet lov.



Det har ikke været hensigten at rykke på den retlige og økonomiske balance mellem udlejer og lejer ved sammenskrivningen.



Til trods herfor er lovhjemlen til at nettoprisindeksere omkostningsbestemte lejemål (nuværende boligreguleringslovs § 5, stk. 1 – nye lejelovs § 19, stk. 1) og gennemgribende forbedrede lejemål (nuværende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 – nye lejelovs § 19, stk. 2) ikke en del af den nye lejelov.



Lovhjemlen til at nettoprisindeksere omkostningsbestemte og gennemgribende forbedrede lejemål fremgår af den nye lejelovs § 53, stk. 2, men det følger eksplicit af den nye lejelovs § 6, stk. 1, at lejelovens § 53, ikke gælder for lejeforhold i regulerede kommuner og dermed ikke for omkostningsbestemte og gennemgribende forbedrede lejemål.



Det følger dog af bemærkningerne til den nye lejelov, at reglerne i den nye lejelovs kapitel 3 om omkostningsbestemt husleje m.v. kan fraviges for gennemgribende forbedrede lejemål (nugældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 – ny lejelovs § 19, stk. 2), for så vidt angår huslejeregulering i forhold til udviklingen i nettoprisindekset. Dette ændrer dog ikke på, at der ikke er lovhjemmel hertil i loven.



Indenrigs- og Boligministeriet har bekræftet, at de er opmærksomme på den manglende lovhjemmel til at nettoprisindeksere lejen for gennemgribende forbedrede lejemål, og at de forventer en præcisering af spørgsmålet vil indgå i et lovforslag, som forventes fremsat til efteråret. Der nævnes dog ikke noget om den manglende lovhjemmel til nettoprisindeksering af omkostningsbestemte lejemål.