Luk

Hvad gør udlejer, hvis lejemålet ønskes omregistreret fra et erhvervslejemål til et boliglejemål?




Som udlejer kan du komme udfor, at det ikke længere er attraktivt at udleje dit erhvervslejemål til erhvervsmæssig benyttelse. Måske som følge af, at området hvor lejemålet er beliggende udvikler sig og ændres, så erhvervene i området flyttes og dermed har lejemålet ikke længere samme interesse for erhvervslejere. Det kan aktualisere et ønske om at ændre lejemålet fra erhverv til bolig. En sådan konvertering er der imidlertid en række krav til. I det følgende omtales nogle af de forhold, som udlejer skal være særligt opmærksom på i den forbindelse.[Clemens2]



Generelt om konvertering fra erhverv til bolig[Clemens3]


For det første kræver en omregistrering af en ejendom fra erhverv til bolig tilladelse fra kommunen, hvori ejendommen er beliggende, til at ændre ejendommens anvendelse.


Ansøgningen om tilladelse til at konvertere skal indeholde en fuldmagt fra de øvrige, hvis der er tale om en ejer- eller andelsboligforening, dokumentation for, at den tidligere lejer er fraflyttet frivilligt, samt en redegørelse for den ønskede fremtidige anvendelse.


Dokumentationen for tidligere lejers frivillige fraflytning kan f.eks. være kopi af lejers opsigelse, kopi af lejeaftale, hvis denne har været tidsbegrænset, eller en erklæring fra lejeren.


Derefter skal udlejer – hvis der opnås tilladelse til en ændret anvendelse af ejendommen – sikre sig, at ejendommen opfylder bygningsreglementets krav til den ændrede anvendelse. Det vil sige, at ejendommen efter den ændrede registrering til bolig, nu skal opfylde bygningsreglementets krav til beboelse. Hvorvidt det er tilfældet, beror på de faktiske forhold i den enkelte ejendom og kan muligvis indebære, at ejendommens fysiske forhold skal ændres for at opfylde kravene. Der kan f.eks. være tale om, at der skal ændres på indretningen i ejendommen eller, at der er ændrede krav til brandadskillelse i ejendommen efter konverteringen.


En sådan ændring kan i nogle tilfælde kræve byggetilladelse, så her skal udlejer undersøge, om det er tilfældet. I bekræftende fald, skal byggetilladelsen søges og modtages forinden ændring af ejendommens fysiske forhold påbegyndes. Der kan findes information om, hvilke byggerier, der kræver byggetilladelse på den enkelte kommunes hjemmeside.


Hvis ændringerne i ejendommen, i forbindelse med konverteringen, kræver byggetilladelse, så er der en række krav til ansøgningen herom. Bl.a. skal der indgives oplysninger om den færdige bolig, så man skal som udlejer have gjort sig overvejelser om boligens opbygning, inden der søges om byggetilladelse. Ansøgningen skal endvidere indeholde tegninger af den ændrede opbygning af ejendommen, samt BBR-oplysninger.



Hvad skal udlejer konkret undersøge, før ejendommen konverteres?[Clemens4]


Det første udlejer bør gøre er at tjekke lokalplanen for ejendommen. Det kan være foreskrevet i lokalplanen, at bestemte områder skal benyttes til en bestemt anvendelse, som måske kan være en hindring for en konvertering.


Dernæst bør det undersøges hos kommunen, om der i den pågældende kommune er krav til et såkaldt ”friareal”. Et friareal er en procentdel af ejendommens kvadratmeterantal, som skal udgøre det udeareal, der hører til ejendommen. Friareal kan f.eks. være have, terrasse, gård, altan eller lignende. Er der f.eks. krav om 50 % friareal, så medfører det, at der skal være et tilhørende uderum til ejendommen, som skal være halvt så stort i kvadratmeter som boligens kvadratmeterantal. Er det ikke muligt at opnå det krævede friareal til ejendommen, må man i ansøgningen om tilladelse til konverteringen begrunde, hvordan det friareal der er, enten er eller vil blive udnyttet bedst muligt fremadrettet.


Hvis ejendommen, som konverteres, ligger i byen, kan der være krav til parkering. Det skal undersøges hos den pågældende kommune, hvad kravet er netop der. Såfremt det ikke er muligt at etablere den krævede parkering, er det i nogle kommuner muligt i stedet at betale et gebyr for undladelsen heraf. Bemærk dog, at gebyret beløbsmæssigt ofte ligner parkeringspladsens værdi og dermed kan være på flere hundredetusinde kroner.


Derudover bør udlejer undersøge, hvad ejendommen har været anvendt til tidligere. Har der f.eks. for år tilbage tidligere været bolig i ejendommen, så er det et argument for, at der skal gives tilladelse til konverteringen.


Endvidere bør udlejer sikre sig, at ejendommen ikke er fredet, bevaringsværdig eller lignende, og hvis den er det, skal der tages højde for det, og det skal beskrives i ansøgningen om tilladelse til konverteringen, hvordan der er taget højde herfor.


Vær også altid opmærksom på de byggetekniske krav, som f.eks. at gulvniveauet i en bolig skal være over gadeniveau, hvorfor det ikke kan anbefales at konvertere kælderlejligheder. Rådgivning herom fra en arkitekt eller ingeniør er en god ide, hvis udlejer ikke selv er byggeteknisk kyndig.



Kan konverteringen betale sig økonomisk? [Clemens5]


Konvertering fra erhverv til bolig kan være en god investering, men udlejer skal forinden gøre sig klart, hvad der kræves for at gennemføre konverteringen, som beskrevet ovenfor.


Ved konverteringen sker der sædvanligvis en modernisering og dermed forbedring af lejemålet, som betyder, at der kan opkræves leje efter det lejedes værdi, hvilket afhængig af lejemålet kan være mere interessant for udlejer end de tidligere mulige lejefastsættelser.


Er man i tvivl om, hvorvidt en konvertering kan gennemføres eller om kravene hertil, anbefales det altid at udlejer kontakter sin rådgiver på området.