Social- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Vedr. sagsnr. 2024 -4157 - høringssvar ang. udkast til bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Med henvisning til Ministeriets udsendte materiale vedr. ovennævnte, skal Danske Udlejere herved fremkomme med høringssvar.

Overordnet er det en fordel for såvel lejere som udlejere, at der nu foreligger en "autoriseret" over­sættelse til engelsk af den autoriserede lejekontraktsformular.

Det forekommer i øvrigt fornuftigt, at det er "koncipisten," jf. § 1 stk. 2 i udkastet, der vælger om det er den engelske eller den danske udgave, der skal anvendes i lejeforholdet. Da det ikke ligger klart i lovgivningen, hvem der skal udfærdige lejekontrakten (hvem der er koncipist), kan formu­leringen dog føre til retslige tvister. Lejelovens § 11 stk. 1 har følgende ordlyd: "En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det". Det er ikke anført i lejeloven, hvem der har pligt til eller berettiget til at udfærdige kontrakten - altså, hvem der er koncipist.

Man kunne overveje at indføre en regel i Lejeloven, således at udlejer - hvis andet ikke er aftalt mellem parterne - er pligtig at udarbejde en skriftlig lejekontrakt. I situationen, hvor lejer kræver udarbejdet en skriftlig lejekontrakt - det kan være tilfældet, hvis lejer søger boligsikring eller eksempelvis er indrømmet en uopsigelighed- skal lejer kun have mulighed for at udfærdige kontrakten, hvis udlejer afviser at udarbejde den skriftlige kontrakt.

I nævnte situationer vælger udlejer, som koncipist, hvorvidt det er den danske eller den engelske udgave der skal anvendes i overensstemmelse med forslagets § 1 stk. 2. Lejer kan kun betragtes som "koncipist," hvis udlejer nægter at udarbejde lejekontrakten og overlader til lejer at udfærdige kontrakten.

Hvis der er uenighed om, hvilke vilkår der skal indeholdes i lejekontrakten - men lejer har fået lov at flytte ind i lejemålet - må det stadig være udlejer, der vælger hvilken udgave der skal anvendes -når uenigheden er løst - enten ad frivillighedens vej eller når boligretten har fastslået, hvilke vilkår der skal være gældende i lejeforholdet.

Forslagets § 1 stk. 3 bør udgå- og i § 1 skt. 2, skal udlejer betragtes som koncipist, medmindre udlejer afviser at udfærdige lejekontrakten.

I praksis vil det som oftest- om ikke altid - være således at det er udlejer, der udfærdiger lejekon­trakten i forbindelse med at lejemålet fremvises og dermed er det udlejer, der "vælger" om det er den danske eller den engelske udgave, der skal være gældende.

Denne praksis bør fortsat være gældende, alt således at det er lejer, der må kræve, at lejeaftalen skal udfærdiges på et andet sprog end dansk- og derefter er det udlejer, der må afgøre om dette ønske kan opfyldes, eller om der er tale om et vilkår / et krav- som så mange andre - der ikke kan opnås enighed om, hvorved der ikke kan indgåes en lejeaftale.

Hvis der kun underskrives en kontrakt- må det selvfølgelig være denne kontrakt der er gældende uanset valg af sprog.

Hvis der underskrives en dansk udgave, og der i denne kontrakt, henvises til, at der findes en eng­elsk udgave af den fortrykte tekst, der også underskrives, ses der ikke at kunne opstå problemer.

Hvis der underskrives en engelsk udgave, og der i denne kontrakt, henvises til, at der findes en dansk udgave af den fortrykte tekst, der også underskrives, ses der ej heller at kunne opstå proble­mer. Selvfølgelig forudsat at oversættelse ikke i sig selv giver anledning til tvivl.

Bekendtgørelsen behandler ikke problematikken om, hvorledes der skal forholdes i relation til det individuelle indhold af kontraktsformularens § 10-11. Der bør indføres en bestemmelse om, at en dansk tekst har forrang, hvis der opstår uoverensstemmelser mellem en engelsk tekst i forhold til en samtidig udleveret tekst på dansk.

Man kunne forestille sig, at forskellige udlejer-organisationer, som service overfor udlejerne, vil ud­færdige konkrete tekster på engelsk til indsættelse i kontraktens § 10-11. Derved kan der være risiko for, at sådanne aftaler lettere kan blive tilsidesat i medfør af LL § 14 stk. 3 - alt med begrundelsen at vilkårene fremtræder standardiserede.

Det bringes derfor i forslag - efter forhandling mellem lejer og udlejer-organisationerne - at mini­steriet kunne autorisere sædvanlige fravigelsesbestemmelser / præciseringer på engelsk og dansk til brug for udfyldelse af formularens § 10-11.

Hvis udlejer anvender den engelske udgave, skal udlejeren formulere alt, hvad der anføres i lejekon­trakten på engelsk, derunder § 10 og 11, jf. bekendtgørelsens § 3 stk. 2. Det er ikke oplyst, hvorvidt en dansk formuleret tekst i lejekontraktens § 10-11, i en engelsk udgave af lejekontrakten vil resul­tere i, at det anførte ikke kan gøres gældende - men risikoen er der selvfølgelig.

På den anden side: Der er nok flere udlejere, der gennem årene har skrevet engelske tekster i de hidtil gældende danske blanketter/formularer - uden at dette har ført til ugyldighed.

Praktisk synsvinkel: Der bør vel være en mulighed for, at man som udlejer kan anvende den danske udgave - derunder også anføre teksten i § 10-11 på dansk - og så vedhæfte den engelske udgave med eller uden en engelsk oversættelse af§ 10-11 og supplere med, at det er den danske udgave der er gældende, hvis der opstår uenighed om forståelsen af teksterne. Lejeren må så henvises til, at få oversat indholdet af§ 10-11 i kontrakten. Dette skal indføres i den nuværende autoriserede leje­kontrakt.

I det omfang, at der er tale om udlejning af boliger i Danmark, må "tilbagefaldsreglen" være således at det er den danske tekst, der er gældende / har forrang, hvis der måtte opstå uoverensstemmelser.

Der er behov for at konkludere, at det er den danske udgave der er gældende mellem lejer og udlejer, medmindre det klart fremgår at det er den engelske udgave, der er gældende.

I den dansk-sprogede udgave af lejekontrakten, bør der, ud fra et service-hensyn, oplyses om, at der forefindes en engelsk-sproget udgave af den fortrykte tekst, hvortil der henvises.

----

Da der er flere forhold, som bør medtages i den gældende lejekontraktsformular i relation til for­holdet til den engelske udgave af formularen, bør der udarbejdes en ny autoriseret formular. Der kunne bl.a. være behov for, at få fremhævet i den danske formular, at der forefindes en engelsk formular - og at der i den engelske formular, præciseres, at den danske tekst, har forrang i tilfæl­de af uoverensstemmende forståelse m.v.

Indholdet af formularen skal som krævet i LL § 14 stk. 4, fastsættes af ministeren, efter forhand­ling med lejer og udlejerorganisationerne. Det kan overvejes at mene, at denne regel ikke er overholdt, da udsendelse til høring af bekendtgørelsen - ikke opfylder betingelsen om "forhand­ling." Det skal dog bemærkes at nævnte "forhandling" kan være sket - men uden at Danske Udlejere her været involveret.

Danske Udlejere står gerne til disposition for en uddybning af ovennævnte.

Med venlig hilsen

Keld Frederiksen

Formand