Tilbage
Er der voldsom grund til bekymring
       
Af Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
24.06.24

…i relation til kvaliteten i kendelser fra de lokale huslejenævn?

Alle kommuner har beboerklagenævn og huslejenævn, der afgør uenigheder (ofte kaldet: Tvister) mellem lejer og udlejer. Der er 98 kommuner i Danmark. I nogle kommuner er der flere huslejenævn, og i andre kommuner har man valgt at lave et samarbejde med et andet huslejenævn. De fleste, der læser denne artikel, er bekendt med forskellen mellem et huslejenævn og f.eks. boligretten, men principperne gennemgås alligevel her:

Hvad er et huslejenævn og hvilke principper arbejdes der efter?

Et huslejenævn er et offentligt organ (ofte kaldet et: Tvistløsningsorgan), der er nedsat i henhold til lov om boligforhold (kapitel 9).

Huslejenævnet arbejder efter det såkaldte: Officialprincip – der ikke er lovbestemt, men følger af almindelige retsgrundsætninger (principper som er udviklet gennem retspraksis). Som følge af officialprincippet har huslejenævnet en pligt til selv at oplyse sagen i fornødent omfang både for så vidt angår det retlige som det faktiske grundlag.

Huslejenævnet afgør således selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Endvidere har nævnet ret til at kræve fornødne oplysninger hos parterne, andre offentlige myndigheder og private. Det koster i dag (2024) kr. 357 at indbringe en sag for huslejenævnet. En sag/tvist rejst hos f.eks. huslejenævnene i Aarhus tager typisk 1-3 måneder (afhængig af kompleksitet og partshøring).

Hvad er boligretten og hvilke principper arbejdes der efter?

Boligretten er en særlig del af byretterne, der behandler sager om leje af hus eller husrum. Modsat huslejenævnene – hvor disse populært sagt skal forsøge at finde frem til den objektive rigtige løsning – skal boligretten kun tage stilling til det, parternes advokater forelægger retten. Det betyder, at boligretten skal tage stilling til alle de spørgsmål, der forelægges retten – og kun disse spørgsmål. En sag om f.eks. ”det lejedes værdi” koster fra ca. kr. 10.000 + moms (hvis udlejer vinder) til kr. 40.000 – 50.000 + moms hvis udlejer taber. Vinder udlejer, får denne tilkendt advokatudgifter, men som oftest dækker disse ikke hele udlejers udgift til egen advokat. Omvendt – hvis udlejer taber, skal denne dække alle omkostninger til egen advokat – samt tilkendt del af lejers advokatudgifter. Det tager ca. 1-2 år inden der foreligger en dom. Selve sagens behandling i boligretten tager fra 1 til flere dage.

Det er for dårligt, at huslejenævnskendelser ofte ændres i boligretten

Ovennævnte kritik udtales ofte – men – er kritikken reel og retvisende? Hvad er årsagen til, at kendelser nogle gange ændres i boligretten:
  • De store huslejenævn behandler typisk ca. 20 sager på én dag – alene differencen i forbrugt tid indikerer, at huslejenævnssager skal klares hurtigere end en boligretssag
  • Nogle nævn er mere professionelle end andre
  • Nogle nævn – Aarhus f.eks. – behandler årligt rigtig mange sager, og opnår derfor stor rutine og træfsikkerhed i kendelserne
  • En dom fra boligretten kan ikke sammenlignes med en kendelse fra et huslejenævn, da sagerne føres efter forskellige principper og med forskellige muligheder for vidneforklaringer/skønsmandsoplysninger og lignende
  • Nævnsafgørelser følger officialprincippet mens boligrettens dom afspejler det af advokaterne fremlagte
  • De kendelser fra huslejenævnet som ændres (i udlejers favør) i boligretten, vindes ofte vha. vidneførelse/udtalelse fra en skønsmand samt advokatens evner til at finde gode argumenter – og – i sager om det lejedes værdi - muligvis ”kartotek” over gode sammenligningslejemål?
  • En huslejenævnskendelse er en hurtig og billig måde at få løst en tvist på. Skulle man ”engang imellem” ramme udenfor skiven, har den tabende part altid mulighed for at anke til boligretten

Skal vi have ankenævn – som kontrollerer huslejenævnenes kendelser?

Det vil naturligvis være godt, men det koster penge – og pengene hænger ikke på træerne hos politikerne. Så – det er formentlig et ”no go”.

Skal huslejenævnene nedlægges – således sager startes i boligretten?

Dette vil formentlig give flere juridiske korrekte afgørelser, men udgifterne for såvel udlejere som lejere vil eksplodere og samtidig vil sagsbehandlingstiderne stige kraftigt. Advokaterne derimod – vil sikkert ikke protestere.

Utopi?

Denne artikel er et udtryk for forfatterens opfattelse af emnet. Naturligvis ville det være at foretrække, at samtlige kendelser i alle huslejenævn var juridiske 100% korrekte og fuldstændig enslydende og transparente, uagtet at disse var afsagt af det ene eller andet nævn – og uagtet, at alle sager altid indeholder forskellige nuancer.

Konklusion

Man kan sige og mene meget om vores huslejenævn. Nogle nævn er meget dygtige, hurtige og kompetente – andre mindre dygtige – måske pga. manglende erfaring, aflønning og uddannelse.

Men, ingen kan vel afvise, at nævnene efter omstændighederne udfører en vigtig funktion, som er billig, hurtig og oftest afgiver korrekt kendelser. Hvis der fra politisk side var vilje, kunne man naturligvis implementere et eller flere af forslagene fra rapporten ”Udvalget for huslejenævnenes organisering” – udgivet februar 2022.

Denne rapport anviste en række tiltag, som generelt og hos ”alle” huslejenævn kunne højne standarden og øge effektiviteten. Det virker desværre som om alle beslutningstagere har glemt denne rapport – måske fordi de fleste forslag kostede penge? Branchens minister Pernille Rosenkrantz-Theil ofrer ikke megen opmærksomhed på emnet, og derfor kan det undre én, at nogen bruger meget tid på at foreslå styrkelse og flere ressourcer til nævnene – vel vidende, at hverken penge eller vilje pt. er til stede.

Vi har ikke opgivet, men erkendt, at lige for tiden findes der ikke mange politikere med indflydelse, der har lyst til at tale om styrkelse af huslejenævnene og boligpolitik generelt. Emner, som enten koster vælgere og/eller penge.

Hvad gør vi så – lige nu og her?

Vi kæmper videre. Vi uddanner og opfordrer de dygtigste af vores udlejere til at melde sig som udlejerrepræsentanter ved de lokale huslejenævn og boligretter. Ikke for pengenes skyld, men for rigtige og retfærdige afgørelser.

Vi uddanner og oplyser vores medlemmer om lejelovens indhold, således de altid overholder gældende regler, og dermed ikke unødigt taber sager/penge. Samtidig indgår vi samarbejdsaftale med en organisation, hvis politiske talerør er særdeles effektivt – nemlig DI Ejendom.

VI GØR DET SVÆRE LETTERE

Tilbage