Formandens beretning ved Danske Udlejeres delegeretmøde 2024
       
Af Keld Frederiksen, Formand Danske Udlejere
25.05.24

Beretningen er inddelt i følgende afsnit:

  1. Indledning - medlemssituationen
  2. Orientering om det passerede i Årets løb.
  3. Kontakt til Pressen og Politikerne
  4. Serviceydelser til medlemmerne
  5. Kurser
  6. Lægdommere / Nævnsrepræsentanter
  7. Grundejernes Investeringsfond
  8. Nye retsafgørelser og love
  9. Dansk Industri
  10. Fremtiden
  11. Afslutning

1. Indledning – medlemssituationen

I 1899 blev vi stiftet, med navnet Fællesforeningen af Jydske Grundejerforeninger. Dette navn blev så anvendt i ca. 100 år, idet vi i 1998 ændrede navnet til Jydske Grundejerforeninger og i 2010 til Danske Udlejere.

Stifterne af vor ”gamle” forening var en række lokale grundejerforeninger fra Jylland, som ville styrke kontakten til lovgiverne. Fyn og Sjælland valgte at danne tilsvarende fællesforeninger.

Nu er der gået 125 år – og vi er her fortsat – som en stærk forening med mange opgaver og mange tilfredse medlemmer.
Som det fremgår af forsiden af vor Jubilæumsskrift, står vi til rådighed for vore medlemmer – eller med andre ord, vil hjælper og vejleder vore medlemmer.

Dét er vor vigtigste opgave – uanset, hvilken lovgivning vi bliver præsenteret for af lovgiverne. Vi boykotter ikke lovgivningen, selv om reglerne kan være nok så uforståelige - og set fra udlejersynspunktet – urimelige.
Så man må sige at vi er meget loyale overfor lovgiverne. Også når der lovgives med tilbagevirkende kraft, som sket ved Folketingets indgreb i lejekontrakternes aftaler om pristalsregulering – det er ikke normalt at acceptere at ny lovgivning kan ændre allerede indgåede lejekontrakter.

Men – ingen udlejer har ønsket at få domstolenes vurdering af om det er acceptabel – altså om der er tale om ekspropriation

Det kan alene opfattes sådan, at vore medlemmer er meget samfundsbevidste og ansvarsbevidste overfor lejerne – og er med til, at sikre at borgerne / vore medlemmers kunder – lejerne - ikke får store stigninger i huslejen.

Lige en lille historie fra det virkelige liv, der også viser at lovgiver og domstolene har en forventning om, at udlejerne påtager sig et socialt ansvar:

En udlejer ønsker at flytte tilbage til sin villa efter at der er gået 5 år. Lejeren er en enlig mor med 3 børn der alle er udfordrede. Når udlejer skal opsige for selv at flytte ind i villaen, skal Retten foretage en rimelighedsvurdering – og da lejer og børnene har diagnoser, der vil gøre det svært for dem at flytte til en anden bolig, kunne Boligretten ikke acceptere en opsigelse.

Konkret er det selvfølgelig synd for en familie, når de skal flytte – men det er ikke den private udlejer der skal bære udgifterne når sociallovgivningen / de sociale / medmenneskelige hensyn støder sammen med lejelovgivningen. Her må staten tage over.

På den anden side skal vi som branche, være stolte af, at vi som udlejere sikrer, at borgerne i Danmark har tag over hovedet – og anerkender at lejerne er meget beskyttet i relation til opsigelse og lejeforhøjelse.
Men – vi skal fortsat arbejde for at forbedre udlejernes vilkår.

Vi har et motto, der siger: Vi gør det svære lettere – Folketinget må gerne ændre det svære, således at vi bliver overflødige - Men det er vist for meget at forlange.
---------

Vi har fortsat en solid samling af medlemmer i foreningen, som vi fortsat vil arbejde for.

Medlemsskaren har været sigende hvert år – og det er vi stolte af. I 2024 har vi dog fået en udmeldelse fra Bestyrelsen i ProDomus pr. 31.12.2024. Det kan vi kun beklage – men ProDomus ønskes al mulig held uden vores hjælp – men vi vil fortsat hjælpe udlejerne i Aalborg, som vi nu har gjort i 125 år.
Specielt til glæde for vore ansatte er renoveringen af kontoret i Århus nu tilendebragt – og det er blevet flot og arbejdsmiljøet er blevet meget bedre.
Der udsendes nu direct-mails fra Kontoret i Århus – som er med til at højde informationsniveauet

Undersøgelse af altaner
Jeg minder om, at det er vigtigt, man som udlejer fører tilsyn med ejendommens bygningsdele, idet man ellers er i risiko for at være skyld i, at vore lejere kan komme til skade – og vi kan blive erstatningsansvarlige.

Vestre Landsret statuerede: Udlejer har handlet ansvarspådragende og er dermed erstatningsansvalige - også selv om de synlige skader på altanen ikke var årsag til kollapset.

Politiet nåede i samme sag frem til, at udlejere ikke strafmæssigt kunne forfølges.

Det har været undersøgt om man som udlejer kunne nøjes med at kontrollere én vis andel af altanerne og hvis disse altaner er sikre – så kan man konkludere, at så er de ikke-kontrollerede altaner også sikre.

Teknologisk Institut har fastslået, at man desværre ikke kan foretage en sådan slutning. Så altaner, skal tjekkes individuelt.

Nu har der været sat meget fokus på altaner – men det er samme regler, der er gældende – altså omkring erstatnings- og strafansvar, der er gældende, hvis andre bygningsdele bryder sammen – trapper, altaner, tagsten, faldulykker på fortove og gårdarealer m.m.

Teknologisk Institut har fine vejledninger på hjemmesiden. Grundejernes Investeringsfond har tilsvarende pjecer, der giver vejledning omkring altaner – Pjecen har den meget sigende titel: ”Er min altan sikker”
For år tilbage udgav de pjecen – formentlig i samme serie: Er din bolig muggen.”

Begge pjecer er nyttige at stifte bekendtskab med.

Udgivelse af en bog – Grundlæggende udlejning af boliger

Denne bog som blev udgivet / markedsført i 2022/23 og da 1. udgaven er udsolgt arbejdes der på en ny / nok lettere revideret udgave. Bogen har fået megen ros.
DR Kontant har også haft nogle udlejere ”under behandling” – i udsendelsen – ”Kolde og kyniske boligspekulanter.” Så bliver man, som udlejerorganisation kontaktet for at kommentere – og vel forklare, hvorfor der findes sådanne udlejere. Vi – og jeg – skal selvfølgelig ikke forsvare, at udlejere ikke behandler lejerne på en ordentlig måde – Vi skal selvfølgelig tage afstand til udlejere, som i strid med de meste gængse regler om ordentlighed, tilsidesætter lejernes rettigheder. Ingen regler uden undtagelser – og derfor er det særdeles vanskelig at kommentere enkeltsager i Pressen – da sagerne som regel kun er oplyst fra den ene parts side.

Danske Udlejere bliver kontaktet af journalister fra den skrevne presse og fra radio/TV – og vi stiller velvilligt op. Oftest ringes man op en tidlig morgenstund, om man er klar med en udtalelse om dette eller hint – og det er man jo….

Vi skal bare være / blive bedre til, at fodre Pressen med oplysninger om, hvad vi udsættes for – og generelt om vore vilkår. Dette kan formentlig også – hvis det sker på den rigtige måde – skabe bedre kontakt til politikerne.
Vi har fortsat et brev vifte at gode tilbud til vore medlemmer:
  • Leje-portalen.dk.
  • Magasinet Danske Udlejere.
  • Hjemmesiden – med formularer.
  • Forsikringsordningen Alm. Brand.
  • Telefonservice.
  • Køkkenfirmaet Designa.
  • El-leverandøren, Norlys.
  • Bog om boliglejeret.
  • Energihuset Danmark
Og ikke mindst:
I år 2023 har vi gennemført en lang række kurser rundt i hele landet. Ikke mindre end 82 kurser med ca. 3.000 deltagere.
Og tak til Grundejernes Investeringsfond, der med sit tilskud dertil, er med til at sikre, at vi er i stand til at udbyde disse mange kurser på særdeles gunstige vilkår – som hovedregel Gratis.

Og vi er allerede godt i gang med 2024-programmet – ca. 40 kurser planlagt / afholdt i dette første halvår.

Vi tilbyder også en administratoruddannelse – til konkurrencedygtige priser. Selv om overskriften lyder ”administratoruddannelsen” henvender kurset sig også til den alm. udlejer, der blot ønsker at lære mere om lejeret.

Det er også blevet en tradition, at vi i efteråret afholder specialkurser for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter. Det er også et punkt, som vi vil holde fast i – dels for at der kan orienteres om nye regler og domspraksis – men i særdeleshed også for at deltagerne kan erfaringsudveksle. Det er vigtigt at man er bekendt med, hvorledes man behandler sagerne i andre nævn / retskredse – når et menneske taler med et andet menneske er der stor chance for at én af de 2 parter bliver klogere….

Det kan være vanskelig at finde emner til, at beklæde posterne i Huslejenævnene og Boligretterne.
Hvorfor ? Det er jo interessant at være med til, at træffe afgørelser som andre skal rette sig efter – altså at man får lov at bestemme ! Det er ikke ”nok.”

Honoraret er ej heller værd at tale om.

Men det værste er – hvis huslejenævnsrepræsentanterne eller lægdommerne får urimelig kritik - såvel på det generelle plan, men også mand og mand i mellem. Selvfølgelig skal lægdommerne /nævnsrepræsentanterne være rede til, at drøfte afgørelserne – men det skal ske på en fair måde.

Det er ganske enkelt ikke fair at kritisere en afgørelse fra Huslejenævnet, alene med den begrundelse at afgørelsen fik et andet resultat i Boligretten

- som alle burde vide, så sker sagsbehandlingen på en fuldstændig anderledes måde i Boligretten end i Huslejenævnet, hvorfor grundlaget for at kritisere, alene på resultatet, ikke er rimelig for Huslejenævnets repræsentanter.

Fra ED´s side har der været en voldsom kritik af nævnene / nævnsmedlemmerne – specielt i Århus. Det førte bl.a. til, at ED fremkom med egne kandidater til Huslejenævnet. Århus Kommune nåede dog frem til, at de allerede fungerende nævnsmedlemmer har udført deres arbejde tilfredsstillende, hvorfor disse blev genvalgt – alt således at ED-kandidaterne ikke blev valgt. I fremtiden må vi håbe på et samarbejde omkring indstillingerne.

Der afholdes rundt i landet små konferencer som opfølgning på en Rapport om, hvorvidt Huslejenævnene skulle ændres.
Overordnet er det en selvfølgelighed, at alle afgørelser der træffes ved domstolene og ved Huslejenævnene skal være korrekte. Men det er en illusion at tro, at man kan finde et system, hvor huslejenævnenes afgørelser aldrig vil kunne ændres af Boligretterne. Ofte fremkommer de nye bilag i Boligretterne eller nye beviser / argumenter, som ikke var fremført for Huslejenævnet.

Overordnet er det min opfattelse, at Huslejenævnenes styrke skulle være, at der bliver truffet hurtige beslutninger, der kan skabe hurtig klarhed for lejer og udlejer. Der er andre der mener at Huslejenævnene skal være ”små” boligretter, der i realiteten skal arbejde på samme måde som Boligretterne.

Tiden og de fremtidige drøftelser vil vise, hvor vi ender.
Louise Kaczor, Kaczor og undertegnede er Jeres repræsentanter i GI-bestyrelsen.

Der er mange besværlige regler og vurderinger, når der skal indberettes til GI – men vi skal på bedst mulige måde udarbejde disse regnskaber. Og medarbejderne i GI hjælper gerne, hvis der er spørgsmål, der ønskes besvaret.
Det kunne være interessant at få ændret reglerne lidt – således at der kunne ydes lån til ejendomme i ikke-bindingspligtige ejendomme.

Det ville også være interessant om vi kunne få ændret reglerne for bindingspligt for tidligere andelsboligforeninger – således at udlejernes muligheder for at modregne afholdte udgifter, skal svare til samme periode som GI opkræver ikke-betalte bindingspligtige beløb.

Dét arbejdes der list med ….

Og husk – at GI´s hjemmeside giver råd og vejledning - og mange pjecer om, hvorledes mange byggeproceser klares bedst mulig.
Én af de paragraffer / love, som Danske Udlejere og vore medlemmer gerne ser fjernet, er de meget formalistiske regler, der gælder, når der sælges en udlejningsejendom, der har 6 eller flere beboelseslejligheder. Det er reglerne om Tilbudspligt.
Der er en lang række undtagelser og muligheder for at omgå reglerne – så hvis man er meget kyndig, har man til tider mulighed for at ”omgå” reglerne.

Der arbejdes på, at få disse regler ændret – det er nok for optimistisk at tro på, at de fuldstændig kan afskaffes.
Et forslag kunne være, at komme tilbage til reglerne, der var gældende fra 1975-1979:

Hvis lejerne kunne have et ønske om overtage ejendommen, som de bor i, kunne de på en ikke nærmere defineret måde, lade tinglyse en bestemmelse på ejendommen om, at de ønsker ejendommen tilbudt, hvis udlejeren ønsker at sælge ejendommen. (Se Lederen i august-nummeret)

Der har tidligere været sådanne regler – så det burde igen forsøges – hvis tilbudspligten da ikke fuldstændig kan afskaffes.

Der er nedsat et udvalg i Ministeriet med Claus Rohde, som formand. Det er spændende om der fremkommer et anvendeligt slutresultat. Men der kommer nok nogle forslag, som politikerne så kan anvende som en idé-bank– på samme måde, som skete for udvalget, der var nedsat for at få se om arbejdet i Huslejenævnene kunne forbedres / ændres. Men p.t. er der intet sket.

Vi protesterede mod reglerne om lagerbeskatning – og ved fælles indsats, blev disse tanker begravet – i hvert fald for en tid.

Og når vi er inde på skat – skal der også fortsat arbejdes på at få ændret reglerne ved generationsskifte på en sådan måde, at udlejers børn, har mulighed for at indtræde i sælgers / forældrenes skattemæssige forhold – helt på samme måde, som i andre brancher i Danmark. Så – vi vil ikke have særlige regler, der kun skal gælde for os – vi vil bare have samme regler, som andre brancher / virksomheder i Danmark.

Vi har selvsagt også en opgave indenfor de alm. lejeretlige regler – men det er vanskelig at få politikerne til at drøfte disse forhold – men har I nogle eksempler fra ”det virkelige liv” som forekommer ekstra urimelige – så lad os det vide – så har vi noget at arbejde med

Reglerne om afholdelse af flyttesyn er også blevet så formalistisk, at det er vanskelig på forhånd at udtale sig om, hvorvidt man får medhold i flytteopgørelsen eller ej. Der er tale om en gennemgang som er mere omfattende, end når en håndværker / entreprenør afleverer et stykke arbejde !

Og så kan jeg ikke lade være med, at fremkomme med ønsket om, at få den omkostningsbestemte leje afskaffet. De økonomiske Råd siger i rapporten fra 2024: ”På et frit lejeboligmarked vil huslejen ligge på et niveau, hvor boligudbudet svarer til efterspørgslen.”

Vort magasin orienterer løbende om relevante domme og afgørelser – dels ved artikler fra Michael Pretzmann og en lang række flittige skribenter – som er med til, at gøre Magasinet læseværdigt.

Bæredygtighed og ESG-krav – er kommet på dagsordenen mange stedet. Sammenslutningen ”Små og mellemstore virksomheder” – SMVDanmark arbejder på, at formindske kravene til de små og mindre virksomheder, i relation til dokumentationskrav m.v. Vi skal også for vore medlemmer sikre, at der alene fremsættes krav i det omfang at udkommet deraf giver dokumentérbar værdi.

Danske Udlejere har fortalt om reglerne i Magasinet, ligesom vi har afholdt kurser derom – vi vil følge op igen ….

Bæredygtighed og lejelovens regler om forbrugsafgifter er modsatrettede – lejelovens regler om afregning af vand er direkte i strid med, at der skal spares på vandet. Som bekendt kan en udlejer ikke i et bestående lejemål kræver at der bliver monteret vandmålere og derefter afregnet efter forbrug. Alternative opvarmningsmuligheder – ex.vis halmfyr og solvarme - og vindenergi er udfordret, når dette skal afregnes efter de eksisterende regler. Så – dér – er der også noget at arbejde med.

Ændring af småsager ved Boligretterne. Grænsen påtænkes ændret fra kr. 50.000 til kr. 100.000. Der vil derved – måske – være flere sager, hvor lejere møder uden advokat. Det kan være en fordel for udlejer, som måske møder med advokat. I småsager det dog vanskelig at få tilnærmelsesvis fuld omkostningsdækning, selv om man vinder sagen i en ”småsag.” Der er efterfølgende fremkommet forslag om, at forhøjelsen fra kr. 50.000 til kr. 100.000 ikke skal gælde for boligretssager. Vi afventer nu et egentlig lovforslag.
Danske Udlejere har indledt et samarbejde med Dansk Industri, hvor formålet er at få øget indflydelse på lovgivningen, der drejer sig om det at være udlejer / ejendomsejer.

Det vil sige – både vedr. de mere direkte lejeretlige regler – men også de skatteretlige regler, som ved generationsskifte og i kampen for fortsat at undgå indførelse af lagerbeskatning. Dertil kommer også at reglerne om fremstilling og brug af forskellige typer af byggematerialer, bliver mere og mere relevant.

Og ved samarbejdet med Dansk Industri, får vi let adgang til professionelle mennesker, der på hver deres område har indgående kendskab til de specifikke emner.

Det er klart det er primært arbejdet omkring lejelovgivningen som vi skal deltage i – og det bliver helt sikkert et samarbejde, som vil være til fordel for den fremtidige udvikling af lejelovgivningen og ikke mindst boligmassen i bred forstand.

Tilsvarende på området for lejelovgivningen – såvel boliger som erhverv – hvor vi også skal øse af vores erfaringer og kendskab til markedet.

Første møde er den 6. juni 2024 – så er vi i gang med en ny spændende udvikling af vor forening.

Vi forventer os rigtig meget af dette samarbejde – og jeg glæder mig til på et senere tidspunkt at fortælle om de resultater som dette samarbejde vil kaste af sig.

Samarbejde udelukker selvsagt ikke, at der kan samarbejdes med andre på boligmarkedet.
Vort guldæg – kurserne vil vi fortsætte med på vanlig vis – men den teknologiske udvikling kan resultere i andre former for kurser. Men vi mener generelt, at det er ”godt” at udlejere kan mødes fysisk og udveksle erfaringer – på godt og ondt.
Samarbejdet med Dansk Industri gir´ nok anledning til at der skal arbejdes lidt hårdere i bestyrelsen og mellem bestyrelsesmøderne (10-11 stk.pr. år). Vi overvejer også - men det er kun på overvejelsesstadiet om der skal nedsættes et forretningsudvalg – bestående af 3 personer fra bestyrelsen. Når samarbejdet med Dansk Industri har fundet sit leje, kan der træffes beslutninger derfra.

Vi er mange medlemmer i vor forening – ca. 6.000 – men vi vil gerne være flere. Vi skal derfor også være repræsenteret i de områder i Danmark, hvor vi endnu ikke er repræsenteret – og opdyrke de områder, hvor vort medlemstal ikke er så højt.
Afslutningsvis vil jeg gerne takke mine bestyrelseskolleger for et godt samarbejde i det forløbne år.

Bestyrelsesmedlemmerne kommer jo fra nær og fjern – så der bruges nogen tid på kørsel. På trods af det, har vi nogle behagelige og givtige bestyrelsesmøder. Som regel når vi frem til afgørelserne i enighed

En tak skal der også gives til Kontoret i Århus – Michael Preetzmann og Maiken Mark Larsen – og vor nytilkomne Lone Kragh. Disse 3 ansatte udfører de mange opgaver, som får vor forening til at fungere i dagligdagen – og tak for det.

Tak for ordet.

25. maj 2024 / Keld Frederiksen

Tilbage