Skimmelsvamp og forholdsmæssig afslag i lejen
       
Af Boligudlejningschef, Martin Birk
07.03.24

Et par kommentarer til T:BB 2023.1091 Ø (Skimmelsvamp-sag I)


Der er for nylig kommet et par landsretsdomme vedrørende lejerens mulighed for at få forholdsmæssigt afslag og erstatning i forbindelse med skimmelsvamp. I denne artikel vil alene T:BB 2023.1091 Ø blive behandlet, hvorimod den anden dom – T:BB 2023.1046 V – vil blive behandlet i næste magasin.

TVISTEN I BOLIGRETTEN
Den 19. februar 2016 blev der indgået et lejemål, og lejeren flyttede ind i lejligheden den 1. marts 2016. Lejeren klagede over skimmelsvamp i sit soveværelse først i februar 2019. dvs. næsten 3 år efter indflytning.

Udlejeren bestilte et eksternt firma til at undersøge forhol-dene. Soveværelset udgjorde 30-40 m2 af den 130 m2 lejlig-hed, og soveværelset var placeret i stueplan, mens de øvrige lokaler lå på 1. sal.

I mail af den 6. marts 2019 oplyste det eksterne firma, at de ikke kunne identificere årsagen til fugtskaden i soveværel-set. De anbefalede dog en pudsning af den udvendig væg i ejendommen.

I mail af den 5. april 2019 oplyste de lejeren, at analyseresul-tatet af skimmelsvampen udgjorde en ”kategori 3”, hvilket indebar, at soveværelset skulle evakueres og vedligeholdelse skulle påbegyndes straks. Det eksterne firma mente på da-værende tidspunkt, at fugten kom nedefra og gik op i byg-ningen.

Udlejeren tilbød lejeren at blive genhuset i mobil beboelses-vogn. Lejeren ønskede ikke dette. Dialogen mellem lejeren og udlejeren blev hurtigt udtømt, da lejeren alene kunne give ”perfide svadaer” om forholdene.

Den 11. april 2019 varslede udlejeren adgang til lejemålet for at kunne udbedre forholdene, da lejeren nægtede hånd-værkerne adgang.

Efter aftale med lejeren gik håndværkerne i gang med at udbedre soveværelset i september 2019. Det blev konstate-ret, at det var afløbet fra taget, der var årsag til fugten og dermed skimmelsvampen.

Det eksterne firma udarbejdede rapporter i oktober 2019 og februar 2020, der konkluderede, at forekomsten af skim-melsvamp var normal.

Lejeren gjorde gældende, at der var grundlag for forholds-mæssigt afslag på 50 % fra lejemålets påbegyndelse, indtil sagen blev anlagt hos domstolene. Dette udgjorde et krav på 231.000 kr.

Udlejer påstod frifindelse.

Et flertal af to boligdommere fandt, at skimmelsvampen i soveværelset var en mangel, der forringede det lejedes vær-di, men kun i perioden februar, marts og april 2019.

Da lejeren havde nægtet adgang siden april 2019 var det ikke muligt at opnå et forholdsmæssigt afslag i perioden efter april.

Under hensyntagen til karakteren og omfanget af skimmel-svampen i soveværelset blev dette skønsmæssigt fastlagt til 25 % af lejen i de 3 måneder, svarende til 8.250 kr.

TVISTEN I LANDSRETTEN
I forbindelse med en vidneforklaring fra direktøren af det eksterne firma og en håndværker kom det frem, at nedløbsrøret var lagt ind i ydermuren, hvilket var sædvanlig for ejendomme i den periode. Der havde dog været et hul i det pågældende nedløbsrør.

Landsretten stadfæstede boligrettens flertals begrundelse og resultat.

KOMMENTARER TIL SAGEN
I langt de fleste tvister om skimmelsvamp er en af de afgø-rende punkter i sagerne, hvorvidt fugten i lejemålet skyldes ejendommens beskaffenhed eller lejerens adfærd. I dette tilfælde var der ingen tvivl om, at fugten skyldtes de kon-krete forhold ved ejendommen, da der var tale om et skjult nedløbsrør med et hul i.

Forholdsmæssigt afslag skal ifølge retslitteraturen ske ud fra en objektiv vurdering af, om lejeren har fået lejemålet i den stand, som han kan kræve i henhold til lejekontrakten. Dvs., om der en mangel, der værdiforringer lejemålet – uanset udlejerens skyld og eller kendskab. Se Lejelovskommenta-ren s. 203.

Landsretten fastslog, at lejeren ikke kan få forholdsmæssigt afslag, før der var foretaget en reklamation over for udlejeren om det pågældende forhold. Dvs. fra februar 2019 i den pågældende sag.

Dette er i overensstemmelse med retslitteraturen, se s. 662 i Boliglejeret, 4. udg. af Edlund og Grubbe.

Det samme gør sig også gældende for den periode, hvor lejeren havde hindret en udbedring af forholdene, jf. også T:BB 2011.582 V. Det må siges at være sund fornuft, at leje-ren ikke – ensidigt – kan regulere periodens længde, hvori han/hun kræver forholdsmæssige afslag.

Desværre vil undersøgelsesperioden formentlig tælle med i den periode, hvor lejeren kan kræve forholdsmæssigt afslag. Det er således udlejerens risiko. I denne sag var det februar, marts og april 2019, hvilket er den periode, som lejeren fik forholdsmæssigt afslag.

De 25 % er skønsmæssigt fastsat, hvilket må siges at være inden for skiven.

Der følger endnu en artikel om skimmel i Magasinet Danske Udlejere april 2024.


Log ind for at læse i magasinet
"


Tilbage