Udlejers adgang til det lejede
       
Af Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
07.03.24

Nogle formål er ok - andre er et "no go"

Udlejers adgang til det lejede giver ofte anledning til spørgsmål. Man kan sige, at der findes 2 kategorier af lovlige formål til, at udlejer ønsker adgang til det lejede.

FORMÅL 1
  • Arbejder i det lejede
  • Begrundet mistanke om skader
  • Fremvisning til køber eller mægler
  • Akutte skader

Lovgrundlaget: § 102 (og § 103 = varselslængder – 6 uger eller 3 måneder)

”Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det”

Hvilke omstændigheder omhandler denne paragraf – og hvilke varsler skal der gives?

  • Nødvendige arbejder – herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder
  • Varsel på 6 uger eller 3 måneder – afhængig af hvor indgribende arbejderne i det lejede er (§ 103, stk. 1 og stk. 2)
  • Er der konkret og begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen?
  • Varslets længde afhænger af en konkret vurdering. Udstrømmende væsker – hvis ikke det er alvorligt – skal ordnes hurtigst muligt mens adgang i andre forhold skal varsles med et antal dage. Dette kunne f.eks. aflæsning af varmemålere eller reparation af en defekt ventilator på badeværelset – her skal varslet måske være 7 dage.
  • Skal det lejede besigtiges af en ejendomsmægler, mulig køber eller en kreditforening?
    Varslets længde afhænger igen af en konkret vurdering.

    I en dom fra Østre Landsret af 26/8-2022 havde udlejeren d. 20/42022 varslet afgang for en ejendomsmægler til besigtigelse med henblik på at forberede salg af ejendommen. Varslet var på 9 dage, og lejeren ringede til ejendomsmægleren og oplyste, at denne ikke ville få adgang, og tilføjede at han var af den opfattelse, at der var tale om chikane fra udlejers side. Udlejeren ophævede lejemålet og sendte sagen i fogedretten. Fogedretten gav udlejeren ret i, at han havde krav på adgang, og da det også var anført i varslingen, at adgangsnægtelse kunne medføre ophævelse, afsagde fogedretten kendelse om, at lejeren skulle udsættes. Kendelsen blev kæret (anket) til landsretten, der stadfæstede afgørelsen. Lejeren blev udsat af lejemålet. Afgørelse er trykt i TBB 2022, side 894.

  • Akutte alvorlige skader

    Her kræves ingen varsling. Strømmer der store mængder vand ud af et sprunget vandrør, skal udstrømningen naturligvis straks standses. Derfor må udlejer eller dennes ansatte enten rekvirere en låsesmed, bryde en dør op, smadre et vindue eller på anden måde komme ind i det lejede og stoppe skaden.

FORMÅL 2
  • Fremvisninger til nye potentielle lejere (genudlejning)

Lovgrundlaget: § 186, stk. 1
”Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for besigtigelsen. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret”

Bestemmelsen har til formål, at udlejeren kan fremvise lejemålet til en ny lejer eller køber af lejemålet.

Lejeren skal således give adgang for udlejer og nye potentielle lejere. Udlejeren må indrette sine fremvisninger til de tider, som lejeren oplyser.

Giver lejeren ikke adgang som fastsat i bestemmelsen, er der i § 182, stk. 1, nr. 3 mulighed for at udlejeren ophæver lejeforholdet – men – det giver ofte ikke mening, idet lejemålet pr. definition er opsagt. Hvad kan udlejer så gøre?

Udlejer kan true lejer med et erstatningskrav.

Udlejer kan forsøge at ”lokke” lejeren – dvs. f.eks. love at medbringe et par flasker vin – som tak for lejers ulejlighed.

For udlejer gælder det om ikke at komme i konfrontation med lejeren. Lejeren kan i denne tidsperiode besværliggøre en genudlejning, f.eks. ved at nedgøre lejemålet, udlejer eller sørge for, at lejemålet fremstår rodet og beskidt.

”NO GO”
  • Udlejer ønsker at tjekke, om lejeren bor pænt og ryddeligt – bare en enkelt gang om året

Den sidste forsøger nogle udlejere at ”skrive sig ud af i § 11”, men den går ikke. Hele kapitel 11 (hvori §§ 102 og 103 er nævnt) er jfr. § 110 ikke muligt at fravige ved aftale (til skade for lejer).


Log ind for at læse i magasinet
"


Tilbage