Forudbetalt leje - Generelt om begrebet - og måske en overset mulig sikringsakt?
       
Af Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
07.03.24

FORUDBETALT LEJE – SÅDAN GENERELT
Lejelovens § 59 omtaler depositum og forudbetalt leje således:

Depositum og forudbetalt leje

§ 59. Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Stk. 2. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto.

Stk. 3. Udlejeren kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder, når den forudbetalte leje samtidig ikke overstiger den leje, som skal betales i perioden, fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil lejeforholdet ophører. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af lejeperioden.

Stk. 4. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Stk. 5. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.

Denne artikel omhandler ikke umiddelbart depositum – om end dette berøres senere i artiklen. Forudbetalt leje må ikke forveksles som ”den første måneds leje” i et boforløb, nærmest det modsatte.

Forudbetalt leje skal således forstås som en leje, der kan ”bos op til sidst i lejeperioden”. Til sidst i perioden må forstås bogstaveligt – som den sidste måned. Hvis en lejer ”kun” har indbetalt, hvad der svarer til én måneds leje, kan lejeren således ikke kræve at bo uden huslejebetaling f.eks. måneden umiddelbart efter opsigelsen. Oplever en udlejer, at en lejer har opsagt et lejemål, og allerede måneden efter ikke betaler leje, bør udlejer straks iværksætte en restanceprocedure (læs om denne i MDU-november 2023 / side 10-11 – her er hele ”opskriften”). Lejeren vil måske sige til udlejer, at denne bare kan tage lejen fra den indbetalte forudbetalte leje, men den går ikke. Den ene måneds forudbetalte leje (hvis dette er tilfældet) kan bos op i den sidste måned. Det høres desværre også ofte, at lejeren beder udlejer ”trække lejen” fra det indbetalte depositum – den går heller ikke.

Husk lige: Forudbetalt leje skal/må altid svare til en-to-eller tre måneders ren leje – dvs. leje ekskl. forbrug.

FORUDBETALT LEJE – SOM EN SIKRINGSAKT?
I udlejningsfasen råder Danske Udlejer altid medlemmerne til både at kræve depositum og forudbetalt leje, inden der indgås en lejeaftale. I de fleste tilfælde (undtagen værelsesudlejning) kan udlejer således kræve:

3 mdrs. depositum

+

3 mdrs. forudbetalt leje

+

Første måneds leje og forbrugsudgifter

Og – hvorfor så kalde dette en sikringsakt? Jo – der er flere elementer:

  • Den, som kan betale 7 mdrs. leje + forbrugsudgifter, er alt andet lige økonomisk stærkere, end den som ikke kan.
  • Hvis udlejer har 3 mdrs. depositum – som henstår til sikkerhed for lejerens forpligtigelser ved fraflytningen
    så er der forhåbentlig penge til istandsættelse/vedligeholdelsesarbejder jfr. fraflytningsrapporten.
  • Hvis udlejeren samtidig har 3 mdrs. forudbetalt leje, så er udlejer relativ sikret. Det ses desværre ofte, at lejeren holder op med at betale leje umiddelbart efter opsigelsen. Dermed ”bos” depositummet op, og udlejer lider dermed et tab i relation til istandsættelse/vedligeholdelsesarbejder jfr. fraflytningsrapporten.
  • Hvis en eller flere måneders forudbetalt leje ikke er ”boet” op, indgår disse sammen med depositummet som sikkerheden for, at udlejer ikke lider tab pga. høje udgifter til istandsættelse/vedligeholdelsesarbejder jfr. fraflytningsrapporten.

Med risiko for at få en storm af protester, vil jeg alligevel opfordrer alle udlejere til mindst at kræve en eller to måneders forudbetalt leje foruden naturligvis tre måneders depositum og første måneds leje og forbrugsudgifter. Protesterne plejer at lyde: ”Forudbetalt leje???? – det kan vi ikke få i vores område”.


Log ind for at læse i magasinet
"


Tilbage