Rabatordningen
       
Af Advokatfuldmægtig Helene Thorseth Henriksen Advokat, ph.d. Bent Ramskov DAHL Advokatpartnerselskab
07.12.23

Rabatordningen er et nyt tiltag. Sigtet er at kompensere for, at skattestoppet for ejendomsværdiskat fjernes fra 2024. Målsætningen er, at ingen skal betale en højere skat på deres ejendomme før 2024. Det er alene fysiske personer, der kan få en rabat. Rabatten udmåles som en samlet rabat for ejendomsværdiskat og grundskyld.

Kort fortalt beregnes grundskyld og ejendomsværdiskat efter den nye ejendomsskattelov på den ene side og på den anden side holdes op mod en beregning af grundskyld og ejendomsværdiskat efter de tidligere gældende regler. Man skal betale det laveste beløb.

RABAT I EJENDOMSVÆRDISKAT
Betingelserne for at få rabat i ejendomsværdiskatten er:
  • Man er en fysiske person.
  • Ejendommen har en karakter som nævnt i ejendomsskattelovens § 3.
  • Ejendommen er overtaget senest 31. december 2023.
  • Ejeren er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024.
Ejendommene omfattet af lovens § 3 er ejendomme med én beboelsesenhed eller evt. to eller tre til seks beboelsesenheder.

Ejendommen skal være overtaget senest 31. december 2023. Det er her den aftalte overtagelsesdag, der er afgørende. Dette er relativt objektivt at fremfinde og fremgår som udgangspunkt af aftalegrundlaget.

Kravet om, at man skal være ejendomsværdiskattepligtig fra 2024 betyder, at man principielt skal have rådighed over ejendommen til beboelse. Der er ikke noget i vejen for, at man udlejer ejendommen, blot det også er til beboelse.

For nybygning eller ombygning skal byggeriet være færdigmeldt til kommunalbestyrelsen efter reglerne i bygningsreglementet senest 1. januar 2024. Kommer man for sent med en færdigmelding, får man alene rabat på tilstanden af ejendommen før 1. januar 2024. Det er ejerens færdigmelding, der er afgørende. Der er ikke krav om nogen sagsbehandling i kommunen. Der skal blot sendes en mail.

Konstateres det efter færdigmeldingen, at man forsætligt eller groft uagtsomt har gjort det med urette, kan skatteforvaltningen træffe afgørelse om bortfald af rabat. For at opfylde dette skal det dog være åbenlyst, at byggeriet ikke er færdigt, og at det ikke er beboeligt. Små mangler har ikke betydning.

Reglen gælder også for ombygning og nybygning. Bygger man helt fra bunden, er der ikke problemer med afgrænsningen. Er der tale om nybygning, får man ingen rabat på ejendomsværdiskatten, men alene på grundskylden, hvis man kommer for sent i forhold til en færdigmelding 1. januar 2024. Er det en ombygning, får man naturligvis rabat på ejendommen, som den fremtrådte inden ombygningen.

For at afgøre om der er en rabat på ejendomsværdiskatten, opgøres der en ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven på den ene side, og på den anden side en ejendomsværdiskatteberegning efter de tidligere gældende regler, jf. lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020. Beregningen sker på helårsniveau. Er forskelsbeløbet positivt, giver det en rabat. Er forskelsbeløbet negativt, gives der ingen rabat.

RABAT I GRUNDSKYLD
Betingelserne for at få rabat i grundskyld er følgende:
  • Ejendommen er nævnt i ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 3 og 4 (landbrug og skovbrug), eller ejendommen er nævnt i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1 (ejendomme med en boligenhed).
  • Ejendommen er overtaget senest 31. december 2023.
  • Ejendommen er omfattet af grundskyld for indkomståret 2024.
Ejendomskategorierne for rabat i grundskylden fanger egentlig de ejendomme, der er nævnt i ejendomsvurderingslovens § 4, nemlig helårsboliger, sommerhuse samt grunde.

Der er nogle ejendomme, der er undtaget, selv om de ellers opfylder betingelserne for rabat. Dette gælder navnlig ejendomme, hvor en fysisk person ejer det sammen med en juridisk person. Man må her nøjes med stigningsbegrænsningsordningen.

Rabatten beregnes som et forskelsbeløb. På den ene side beregnes grundskylden ved fradrag på baggrund af reglerne i ejendomsskatteloven. På den anden side beregnes grundskylden efter de tidligere gældende regler. Beregningen sker for indkomståret 2023 og tillægges en reguleringsprocent på 2,8 %. Beregningen vil ske på helårsniveau.

Er forskelsbeløbet positivt, ydes der en rabat. Er den negativ, ydes der ikke nogen rabat.

OPGØRELSE OG NEDSÆTTELSE AF SAMLET RABAT
Rabatten i ejendomsværdiskat og i grundskyld udgør tilsammen den samlede rabat. Der opnås kun rabat, hvis summen af de to rabatter er positiv. Rabatten ydes for den enkelte ejendom, men på årsopgørelsen fremtræder det som en samlet rabat. Der vil ikke blive opgjort en samlet rabat for 2024 og 2025. Her sker der en beregning for hver af skatterne.

Der kan fremdrages følgende eksempler på rabatten.

  • EX1: Ejendomsværdiskat +3000 og grundskyld -1000 = rabat 2000
  • EX2: Ejendomsværdiskat +4000 og grundskyld +4000 = rabat 8000
  • EX3: Ejendomsværdiskat +3000 og grundskyld -4000 = rabat vil udgøre 0 (aldrig negativ beløb)
  • EX4: Ejendomsværdiskat -4000 og grundskyld +5000 = rabat 1000
  • EX5: Ejendomsværdiskat +5000 og grundskyld +5000 = rabat 10.000
  • EX6: Ejendomsværdiskat -5000 og grundskyld +4000 = rabat vil udgøre 0 (aldrig negativ beløb)
Kan der ikke opgøres en samlet rabat, opgøres rabatten særskilt for hver af skatterne. Dette kan gælde visse to-familieshuse. Den samlede rabat fastholdes nominelt. Rabatten bliver herved uafhængig af prisudviklingen og de kommende vurderinger ved en omvurdering.

Forekommer der midlertidige hændelser, f.eks. udlejning, sker der en reduktion i rabatten. Der kan også ske et permanent bortfald, jf. nærmere nedenfor.

Der sker en forholdsmæssig reduktion af rabatten ved f.eks. ejerskifte. Overdrager man en andel af en ejendom, der ellers opfylder betingelserne for rabat, bortfalder rabatten på denne andel. Dette gælder fra det tidspunkt, hvor ejerskiftet er registreret i et autoritativt register.

Det samme gælder ved helt eller delvist ejerskifte til en eller flere juridiske personer. Også her forsvinder rabatten, evt. forholdsmæssigt.

Rabatten gælder tidsubegrænset, hvis man opfylder betingelserne. Det betyder også, at man eventuelt kan opnå rabat i det første år. Sker der værdifald på ejendomsmarkedet, sådan at en beregning efter ejendomsskatteloven udgør et lavere beløb, ydes der ikke nogen rabat. Kommer der efterfølgende en stigning i den, beregnes der på ny en rabat. Rabatten kan dog aldrig blive negativ, men højest 0.

Rabatten nedsættes midlertidigt, hvis ejendommen f.eks. udlejes. En beregning af ejendomsværdiskat forudsætter, at man selv bebor den pågældende ejendom. Rabatten nedsættes forholdsmæssigt med samme forhold som ejendomsværdiskat for det pågældende indkomstår nedsættes med som følge af udlejningen.

Ophører udlejningen, eller overgår ejendommen på anden måde til at kunne tjene som bolig for ejeren, vågner rabatten op igen.

BORTFALD OG OVERTAGELSE AF DEN SAMLEDE RABAT
Den samlede rabat bortfalder ved ejerskifte. Sælges ejendommen efter 1. januar 2024, er der ikke nogen rabatordning. Den bortfalder også, hvis ejendommen ændrer anvendelse. Dette gælder, for så vidt angår ejendomsværdiskat. For grundskyld bortfalder rabatten også, når ejendommen ændrer karakter og ikke opfylder ejendomskategoriseringen længere.

Der er dog mulighed for, at man overdrager ejendommen inklusiv rabat, hvis det sker ved en sker ved en overdragelse til ægtefælle. Dette gælder, uanset om man giver ejendommen som en gave, eller der sker betaling. Det gælder også ved død ved hensidden i uskiftet bo eller ved arveudlæg. Endelig gælder det ved skilsmisse. Det afgørende er her skilsmissetidspunktet.

AFSLUTNING
Rabatordningen er en ordning, der er kommet for at blive. Hvordan det kommer til at fungere, vil tiden vise. Rabatordningen vil blive en del af forskudsregistreringen allerede fra 2024.


Log ind for at læse i magasinet
"


Tilbage