Ny politisk aftale varsler stramning af lejelovens regler om tilbudspligt
Af Michael Preetzmann, Direktør Danske Udlejere
25.05.23
25.05.23
Mandag d. 15. maj 2023 kunne man i diverse medier og på Social- og Bolig- og Ældreministeriets hjemmeside læse, at der var lavet en ny politisk aftale for, at der er en lovændring af lejelovens tilbudspligtsregler på vej. I relation til tilbudspligten skrives der:
Lejelovens tilbudspligt
Mens vi venter på de endelige lovforslag, kan vi repetere de grundlæggende regler for tilbudspligten:
Tilbudspligten går ud på, at ejeren af en udlejningsejendom skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand, inden ejendommen overdrages til anden side.
Reglerne om tilbudspligt gælder ikke alle ejendomme. Ejendomme, der helt eller delvist anvendes til beboelse, er omfattet af reglerne om tilbudspligt, forudsat at de indeholder et tilstrækkeligt antal beboelseslejligheder, jf. lejelovens § 196, stk. 1 og stk. 2.
Forudsætning for at reglerne om tilbudspligt udløses:
Umiddelbart synes ovennævnte kriterier ret nemme at arbejde med.
Det er dog en smule mere kompliceret
Én – blandt flere ændringer – var en skærpelse af reglerne om tilbudspligt. Lejelovens regler om tilbudspligt medfører overordnet set, at sælger af ejendomme der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis – forudsætningerne er tidligere i denne artikel beskrevet.
Reglerne omfatter dog ikke kun direkte salg af tilbudspligtig ejendom. Den tilbudspligtige ejendom skal tillige tilbydes lejerne, hvis ejendomme er ejet af et anparts- eller aktieselskab, og erhververen ved overdragelsen opnår et flertal af stemmer i selskabet.
Lejelovens regler om tilbudspligt rækker i dag ikke videre end til kapitalandele i selskabet. Det har vi Højesterets ord for. Derfor skal man i dag ikke iagttage reglerne om tilbudspligt, hvis man overdrager kapitalandelene i det holdingselskab, der ejer selskabet, der ejer den ellers tilbudspligtige ejendom. Denne fremgangsmåde kendes af mange som dobbelt holding-modellen.
Denne model er også kendt fra Six Pack-dommen. Six Pack-sagen handlede om Carlsbergfondets salg af samtlige kapitalandele i et antal ejendomsselskaber med ejerskab til 5 ejendommene.
Kapitalandelene blev overdraget til datterselskaber af tre pensionskasser. Efter overdragelsen ejede disse datterselskaber henholdsvis 49%, 34% og 17%. Derved blev samtlige kapitalandele overdraget, men ingen af de tre pensionskasser erhvervede majoritet (51%).
Lejerne argumenterede for, at lejelovens regler skulle fortolkes sådan, at tilbudspligten ikke kun gælder, når en erhverver af et ejendomsselskab opnår majoritet af kapitalandele/stemmer i selskabet. Det var lejernes holdning, at tilbudspligten også finder anvendelse, når en sælger afhænder en stemmemajoritet, men hvor ingen af erhververne opnår en majoritet.
Højesteret afviste dette argument og henviste i den forbindelse til en Højesteret fra 1993, hvor det blev fastslået, at rækkevidden af reglerne om tilbudspligt ikke kunne ”udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund”. Højesteret vurderede dermed, at ordlyden af lejelovens regler skulle forstås sådan, at en erhverver skal have opnået stemmemajoritet, for at tilbudspligten finder anvendelse.
Måske er der med aftalen mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Danske Folkeparti og Alternativet) ændringer på vej?
Lejelovens tilbudspligt
Der har siden Carlsbergfondets salg i 2016 af kapitalandele i fem ejendomsanpartsselskaber været fokus på, om der er behov for en stramning af tilbudspligten. Domstolene fandt således, at der ikke var tilbudspligt i et tilfælde, hvor ingen af erhververne opnåede majoritet i de selskaber, der ejede ejendommene.
Der gennemføres en ændring af lejeloven, som sikrer, at tilbudspligten udløses, når der afstås en majoritet af stemmer i selskabet, selv om ingen af de enkelte erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet. Ligeledes er parterne enige om, at der efter grundig dialog med lejer- og udlejerorganisationer og inden udgangen af 2024, skal gennemføres en analyse af, hvordan en mindre bureaukratisk, omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres.
I dag bruges der store ressourcer fra udlejers side på at gennemføre en tilbudspligt, som i den form, den ligger i dag, sjældent resulterer i nye andelsboligforeninger.
Der gennemføres en ændring af lejeloven, som sikrer, at tilbudspligten udløses, når der afstås en majoritet af stemmer i selskabet, selv om ingen af de enkelte erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet. Ligeledes er parterne enige om, at der efter grundig dialog med lejer- og udlejerorganisationer og inden udgangen af 2024, skal gennemføres en analyse af, hvordan en mindre bureaukratisk, omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres.
I dag bruges der store ressourcer fra udlejers side på at gennemføre en tilbudspligt, som i den form, den ligger i dag, sjældent resulterer i nye andelsboligforeninger.
Mens vi venter på de endelige lovforslag, kan vi repetere de grundlæggende regler for tilbudspligten:
Hvornår udløses tilbudspligten?
Reglerne om tilbudspligt findes i lejelovens §§ 196 – 199 og blev oprindeligt indført ved lov nr. 82 af 19. marts 1975 med den hensigt, at beskytte lejerne i forbindelse med overdragelse af udlejningsejendomme samt understøtte andelsboligen som boligform for den brede befolkning.
Tilbudspligten går ud på, at ejeren af en udlejningsejendom skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand, inden ejendommen overdrages til anden side.
Reglerne om tilbudspligt gælder ikke alle ejendomme. Ejendomme, der helt eller delvist anvendes til beboelse, er omfattet af reglerne om tilbudspligt, forudsat at de indeholder et tilstrækkeligt antal beboelseslejligheder, jf. lejelovens § 196, stk. 1 og stk. 2.
Forudsætning for at reglerne om tilbudspligt udløses:
- Ejendomme som udelukkende anvendes til beboelse og som minimum indeholder 6 beboelseslejemål
og
- Andre ejendomme (blandede ejendomme) – som både anvendes til beboelse og ”andet end beboelse” og som minimum indeholder mindst 13 beboelseslejemål
Umiddelbart synes ovennævnte kriterier ret nemme at arbejde med.
Det er dog en smule mere kompliceret
Regeringen, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet blev d. 30. januar 2020 enige om en aftale om ”initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” – i medierne omtalt som Blackstone-aftalen.
Én – blandt flere ændringer – var en skærpelse af reglerne om tilbudspligt. Lejelovens regler om tilbudspligt medfører overordnet set, at sælger af ejendomme der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis – forudsætningerne er tidligere i denne artikel beskrevet.
Reglerne omfatter dog ikke kun direkte salg af tilbudspligtig ejendom. Den tilbudspligtige ejendom skal tillige tilbydes lejerne, hvis ejendomme er ejet af et anparts- eller aktieselskab, og erhververen ved overdragelsen opnår et flertal af stemmer i selskabet.
Lejelovens regler om tilbudspligt rækker i dag ikke videre end til kapitalandele i selskabet. Det har vi Højesterets ord for. Derfor skal man i dag ikke iagttage reglerne om tilbudspligt, hvis man overdrager kapitalandelene i det holdingselskab, der ejer selskabet, der ejer den ellers tilbudspligtige ejendom. Denne fremgangsmåde kendes af mange som dobbelt holding-modellen.
Denne model er også kendt fra Six Pack-dommen. Six Pack-sagen handlede om Carlsbergfondets salg af samtlige kapitalandele i et antal ejendomsselskaber med ejerskab til 5 ejendommene.
Kapitalandelene blev overdraget til datterselskaber af tre pensionskasser. Efter overdragelsen ejede disse datterselskaber henholdsvis 49%, 34% og 17%. Derved blev samtlige kapitalandele overdraget, men ingen af de tre pensionskasser erhvervede majoritet (51%).
Lejerne argumenterede for, at lejelovens regler skulle fortolkes sådan, at tilbudspligten ikke kun gælder, når en erhverver af et ejendomsselskab opnår majoritet af kapitalandele/stemmer i selskabet. Det var lejernes holdning, at tilbudspligten også finder anvendelse, når en sælger afhænder en stemmemajoritet, men hvor ingen af erhververne opnår en majoritet.
Højesteret afviste dette argument og henviste i den forbindelse til en Højesteret fra 1993, hvor det blev fastslået, at rækkevidden af reglerne om tilbudspligt ikke kunne ”udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund”. Højesteret vurderede dermed, at ordlyden af lejelovens regler skulle forstås sådan, at en erhverver skal have opnået stemmemajoritet, for at tilbudspligten finder anvendelse.
Måske er der med aftalen mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Danske Folkeparti og Alternativet) ændringer på vej?
