Lejers manglende betaling
Af Michael Preetzmann
02.02.23
02.02.23
- af en pligtig pengeydelse - f.eks. huslejen
På Danske Udlejeres hjemmeside – Klik her kan det læses, at påkravsgebyret for 2023 nu er kr. 314,- for boliger og kr. 172,- for erhvervsleje.
HVAD ER EN PLIGTIG PENGEYDELSE?
En pligtig pengeydelse er et beløb, som udspringer af lejeaftalen – eller direkte er beskrevet i selve lejekontrakten eller fremkommer af lejeloven (f.eks.et påkravsgebyr). Når en lejer ikke betaler det beløb, som udlejeren forventer, bør udlejeres altså nøje overveje, om ”det manglende beløb” reelt er en pligtig pengeydelse. Eksempler på pligtige pengeydelser:
- Depositum
- Husleje
- Senere reguleringer af depositum og forudbetalt leje
- Acontobetalinger vedr. vand, varme og el
- Efterbetaling for forbrug
- Antennebidrag
- Påkravsgebyr
- Dom som udlejer har erhvervet over lejeren som følge af erstatningskrav
Som tidligere beskrevet, lever udlejer af at få lejen ind. Altså: Hele lejen ind – hver måned. Nogle gange modtager udlejer ikke lejen rettidigt. Andre gange modtager udlejer ikke hele det opkrævede beløb. I begge tilfælde bør førnævnte få alle udlejere til straks at igangsætte en restanceprocedure. Formålet med at igangsætte restanceproceduren er at gøre lejeren opmærksom på, at ”noget er galt” – og lejeren straks eller indenfor en given periode (14 dage) skal sørge for at få rettet fejlen. Restanceproceduren kan igangsættes 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdato (typisk: d. 1. i måneden). Lejers manglende reaktion på modtagelsen af udlejers påkravsbrev (som SKAL være skriftligt – ikke mail/sms/elektronisk) kan ultimativt resultere i en ophævelse af lejemålet.
Danske Udlejere opfordrer alle udlejere til at følge denne procedure. Ikke for at skræmme eller genere lejeren, men for at signalere at hele lejen skal betales til tiden. En anden fordel ved at følge proceduren er, at såfremt lejeren ikke betaler efter påkravsperioden er udløbet, så vil en ophævelse være ”tættere på” – end hvis man har spildt tiden med at ringe og rykke for betaling – og først senere igangsætter den rigtige restanceprocedure.
Download Danske Udlejeres bud på et påkravsbrev – E1 fra formularsamlingen: Klik her
HVORNÅR MÅ UDLEJER SENDE PÅKRAVSBREVET?
Se tidsfristerne her
HVAD GØR UDLEJER, NÅR LEJER IKKE BETALER INDENFOR DE 14 DAGE?
Påkravsbrevet ”giver” lejer en periode på 14 dage til at betale sin skyld. Sker dette ikke inden periodens udløb,kan udlejer sende ophævelsesbrevet.
Download Danske Udlejers bud på et ophævelsesbrev - E3 fra formularsamlingen: Klik herHVORNÅR MÅ UDLEJER SENDE OPHÆVELSESBREVET?
Se tidsfristerne her
Det antages i ovennævnte, at udlejer sender påkravsbrevet BÅDE som: Quick/anbefalet og som alm. post – altså 2 breve med samme indhold – men sendt på 2 forskellige måder
HVAD GØR UDLEJER, NÅR LEJER HAR MODTAGET OPHÆVELSESBREVET?
I ophævelsesbrevet er angivet, hvornår lejer senest skal være ude af lejemålet. I samme brev indkaldes der til fraflytningssyn. Udlejer kan nu vælge, om denne ”blot” vil møde op til fraflytningssynet – og håbe på, at lejeren reelt er flyttet – og nu er tilstede for at give udlejer adgang til lejemålet – og deltage i det indkaldte fraflytningssyn. Udlejer kan også kontakte lejeren telefonisk nogle dage før datoen for fraflytningen/fraflytningssynet for at høre, om lejeren er flyttet. Lyder det ikke som om lejeren agter (eller kan) flytte, kan udlejeren for at spare tid allerede inden fraflytningssynet (som skal afholdes – hvorfor udlejer er nødt til at møde op til dette) samle de dokumenter,
som skal bruges, når udlejeren skal bede fogedretten om hjælp til udsættelse af lejeren. De dokumenter der skal bruges er:
- Lejekontrakten
- Påkravsbrevet
- Dokumentation for fremkomst af påkravsbrev
- (track and trace fra f.eks. PostNord)
- Ophævelsesbrevet
- Dokumentation for fremkomst af ophævelsesbrev
- (track and trace fra f.eks. PostNord)
- Rekvisition til fogedretten – formular G4 i formularsamlingen
Da fogedretterne arbejder forskelligt, kan det godt være, at rekvisitionen skal indsendes elektronisk.
Alternativ bør udlejer overveje, om selve udsættelsen skal varetages af en dygtig advokat. I mange tilfælde kan det godt betale sig at få hjælp til selve udsættelsen. En advokat kan ofte ”fremskynde” processen.
