FEJLSKRIFT I AFTALE OM FRI LEJEDANNELSE MEDFØRTE IKKE UGYLDIGHED
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
26.10.22




I lejeforhold der angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål eller senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål kan der aftales såkaldt fri leje eller ”markedsleje” jfr. lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2,


En betingelse for at benytte bestemmelsen er, at det af lejeaftalen fremgår, at lejemålet er omfattet af bestemmelsen.


I en lejekontrakt havde en udlejer henvist til den daværende LL § 53, stk. 3 (nu LL § 54, stk. 1, nr. 1) i stedet for at henvise til den daværende LL § 53, stk. 4 (nu LL § 54, stk. 1, nr. 2, og stk. 2). Spørgsmålet var herefter om denne fejlhenvisning medførte, at aftalen om fri lejedannelse var ugyldig.


Sagen baggrund:


Ejendommen, der var opført i 1936, havde tidligere været anvendt til erhverv. I 2017 blev ejendommen i forbindelse med større ombygning konverteret til beboelse.


Fem lejere indgik med virkning fra henholdsvis januar og april 2018 kontrakter om leje af tre beboelseslejligheder i ejendommen. Lejekontrakterne blev oprettet på typeformular A. 9. udgave. Der var i kontraktens § 3 redegjort for den årlige leje, og under § 11 var der redegjort for aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler og lejekontraktens §§ 1-10.


Af lejekontraktens § 11 fremgik i alle tre lejekontrakter følgende:


"...


Ad § 3 Betaling af leje:


Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er derfor omfattet af LL § 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at BRL's regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. I stedet reguleres den gældende leje ekskl. a/conto-betalinger hvert år den 1. januar med stigning i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.


..."


I juli og august 2018 indbragte lejerne sager for huslejenævnet om lejens størrelse og mangler i de tre lejemål. Huslejenævnet besluttede i december 2018, at lejen i alle tre lejemål oversteg det lejedes værdi, og at lejen derfor skulle fastsættes til 1.450 kr./m² for det reelle boligareal, svarende til en årlig leje på henholdsvis 169.650 kr., 139.200 kr. og 82.650 kr. med virkning fra lejemålenes indgåelse.


Et enigt huslejenævn fandt, at det måtte lægges til grund, at lejemålet på grund af sin tidligere status som erhvervsareal måtte være omfattet af LL § 53, stk. 4. Nævnet lagde endvidere til grund, at det ikke af lejekontrakten fremgik, at der er tale om et konverteret erhvervslejemål, idet der i kontrakten var henvist til LL § 53, stk. 3, der omhandler nybyggede ejendomme.



Huslejenævnet fandt efter en vurdering af spørgsmålet, at det ikke med tilstrækkelig tydelighed fremgik af lejekontrakten, at der var tale om et konverteret erhvervslejemål. Nævnet fandt ikke, at der er tale om en undskyldelig fejlskrift, og at koncipisten af lejekontrakten derfor burde bære risikoen for den fejlagtige henvisning. Den aftalte frie lejefastsættelse kunne derfor tilsidesættes. Det var nævnets opfattelse, at lejen oversteg det lejedes værdi, idet der var sammenlignet med andre lejemål i nærområdet.


Boligrettens dom


Udlejeren indbragte herefter sagn for Boligretten.


Boligretten fandt det indledningsvist ubestridt, at lejemålene var omfattet af den kategori af beboelseslejligheder, for hvilken der kunne aftales særlig eller fri lejefastsættelse efter LL § 53, stk. 4. I lejekontraktens § 11 (ad 3) var der ikke henvist til LL § 53, stk. 4, men til stk. 3 i samme bestemmelse.


Boligretten lagde efter formuleringen af lejekontraktens § 11 (ad § 3) til grund, at det var et fejlskrift, at der er henvist til LL § 53, stk. 3, i stedet for LL § 53, stk. 4.


Spørgsmålet var herefter, om fejlskiftet var undskyldeligt særlig henset til, at det af LL § 53, stk. 4, 3. pkt., fremgår, at det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af LL § 53, stk. 4.


Flertallet lagde vægt på, at det af lejekontraktens § 11 (ad § 3) med klarhed fremgik, at der var aftalt fri leje fastsættelse med indeksering efter nettoprisindekset. Efter formuleringen blev det lagt til grund, at lejerne havde kunnet gøre sig bekendt med, at der var aftalt fri lejefastsættelse.


Herefter og da retsvirkningen af LL § 53, stk. 3 og stk. 4, var den samme, og der derfor ikke var sket et retsstab for lejerne, fandt flertallet derfor, at fejlskriftet ikke havde som konsekvens, at parternes aftale om at fravige LL §§ 47-52 var ugyldig. Lejerne blev derfor tilpligtet til at anerkende, at LL §§ 47-52 var fraveget i henhold til parternes lejekontrakter.


Mindretallet fandt, at det var en udtrykkelig betingelse for fravigelsens gyldighed, at det af lejeaftalen fremgik, at lejemålet var omfattet af LL § 53, stk. 4. Som følge heraf var aftalen om at LL §§ 47-52 var fraveget ikke gyldig.


Afsluttende bemærkninger


Jeg har tidligere i Magasinet nr. 5/2021 omtalt en række domme, der omhandler samme problematik. Den seneste dom føjer sig således til rækken af domme, der peger i begge retninger.


Marianne Dons og Susanne Kier skriver i ”Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4. udg. s. 290, at det må være tilstrækkeligt, at det fremgår, at der opkræves markedsleje, fordi lejemålet den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, men uden eksplicit angivelse af LL § 53, stk. 4 (nu LL § 54, stk. 1, nr. 2, og stk. 2). Det er derimod ikke tilstrækkeligt, at det angives, at der opkræves markedsleje, fordi lejemålet er et ombygget erhvervslejemål eller lignende. Tilsvarende er det ikke tilstrækkeligt, at lejerne er bekendt med, at lejemålet er ombygget fra erhverv til bolig, ligesom det ikke er tilstrækkeligt, at det fremgår, at »lejemålet ikke er omfattet af boligreguleringsloven«.


I den foreliggende sag fremgik det af lejekontrakterne, at der var tale om en ejendom, der var taget i brug efter 31. december 1991 (altså en nyopført ejendom), ligesom der var henvist til en forkert paragraf. Set i det lys burde aftalen være kendt ugyldig. Omvendt fremgik det af sagen, at Boligretten fandt det ubestridt, at lejemålene var omfattet af LL § 54, stk. 4. Det har således været den sidstnævnte kendsgerning, der efter min mening har gjort udslaget.


Retsstillingen på området er således fortsat endnu uafklaret. Jeg kan derfor kun opfordre til, at man som udlejer laver en udtrykkelig henvisning til den korrekte bestemmelse. I den nye autoriserede lejekontraktsformular, Typeformular A, 10 udgave, er der bl.a. som noget nyt indføjet et særligt afsnit i § 11 om lejeforhold, der er omfattet af reglerne om fri leje. Her skal man angive hvilken grund der gør sig gældende for at lejemålet er omfattet af en af de i LL § 54 skitserede situationer.


Jeg har i den tilhørende faktaboks forsøgt at give mit bud på formuleringer til klausuler, der kan benyttes i forbindelse med alle typer af lejemål, der er omfattet af LL § 54.


Dommen er afsagt af Retten i Glostrup den 14. januar 202 (BS-51028/2018-GLO)



Forslag til formuleringer i § 11:




Nyopførte ejendomme


Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1.


Ombygget erhverv


Lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål eller senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål og er derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2,


Nyindrettet tagetage


Lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed (alternativt: et nyindrettet enkeltværelse) i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse og er derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 3, 1.pkt.


Ny påbygget tagetage


Lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed (alternativt: et nyindrettet enkeltværelse) i en ny påbygget tagetage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 og er derfor omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nummer 3, 2.pkt.,




Tilbage