Aftalt indslusningsleje ikke ugyldig trappelejeaftale
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
09.09.22




Den 1. juli 2015 blev muligheden for at aftale trappeleje afskaffet. Man kan imidlertid stille sig det spørgsmål, om dette betyder, at muligheden for at indføre såkaldt indslusningsleje, altså en aftale om at lejen udgør et nærmere aftalt beløb, men at lejer i en nærmere angiven periode betaler en mindre leje end den aftalte. Dette kan f.eks. ske ved en optrapning af lejen til man når det oprindeligt aftalte lejeniveau. Dette var omdrejningspunktet i en boligretssag fra foråret 2022.



Boligministerens udtalelse:


I forbindelse med ændring af lejeloven i 2015 udtalte ministeren som svar på spørgsmål 80 følgende:


”Den mulighed, der i dag består med hensyn til at fastsætte en lavere begyndelsesleje end markedslejen, ændres der ikke ved. Der vil således også fremover være mulighed for i en periode at leje ud med prisnedslag – der vil dog ikke kunne aftales en trappelejeregulering af denne leje, men en regulering efter nettoprisindeks.”



Kommentar i Karnov



Det følger endvidere af Karnov note 392 til LL § 53, stk. 2, skrevet af Claus Rohde:



»Efter bestemmelsens ordlyd er det ikke længere muligt at aftale trappelejeklausuler. Det fremgår imidlertid af ministerens besvarelse af spørgsmål 80 i forbindelse med L2015.310, at der er mulighed for at fastsætte en lavere begyndelsesleje og dermed aftale en periode med prisnedslag. Det må derfor antages, at det fortsat er muligt at aftale en lejerabat i en kortere periode, herunder en indslusningsrabat for hurtigt at kunne udleje mange boliger i nyopførte boliger. En aftale om begyndelseslejens størrelse, og at der i en vis periode ydes et nedslag heri, må derfor være gyldig, herunder hvor nedslaget aftrappes, så lejen gradvist nærmer sig den aftalte begyndelsesleje. Det er uafklaret for hvor længe et sådant nedslag i den aftalte begyndelsesleje kan aftales, men henset til at nettoprisregulering kan ske årligt, må en optrapningsperiode op til 1 år i hvert fald kunne accepteres.«



Sagens baggrund:


For et gennemgribende moderniseret lejemål indgået pr. 1. april 2019 var mellem lejer og udlejer aftalt en årlig leje på 78.000 kr. Oprindeligt var det aftalt, at lejemålet startede 15. april 2019.


Det fremgik af lejevilkårene, at der var brugsret til loft/kælderrum, og at der til lejemålet var en eksklusiv brugsret til egen terrasse og have. Derudover havde lejer brugsret til opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler, emhætte, induktionsplade, ovn og kølefryseskab. Den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejer, og lejemålet blev overtaget fuldstændigt nyrenoveret og nyistandsat.


Af de særlige vilkår i lejekontraktens § 11 fremgik det imidlertid, at der i årene 2019-2021 var ydet en rabat i lejen.


-I 2019 udgjorde den månedlige rabat 800 kr., så lejen månedligt udgjorde 5.700 kr.


-I 2020 udgjorde den månedlige rabat 534 kr., så lejen månedligt udgjorde 5.966 kr.


-I 2021 udgjorde den månedlige rabat 267 kr., så lejen månedligt udgjorde 6.233 kr.


-Fra den 1. januar 2022 udgjorde den månedlig leje 6.500 kr.


Lejernes Landsorganisation anlagde på vegne af lejerne den 17. december 2019 sag ved Huslejenævnet, hvor man anmodede nævnet om at forholde sig til, om lejen skulle fastsættes efter (daværende) boligreguleringslovens § 5, stk. 1, eller § 5, stk. 2, ligesom nævnet blev anmodet om at forholde sig til den aftalte leje uden lejerabat pr. 15. april 2019 på 6.500 kr. pr. måned, eller årligt 78.000 kr., svarende til 1.322 kr. pr. m².


Huslejenævnet


Huslejenævnets flertal nedsatte ved afgørelse af 5. marts 2020 med virkning fra den 15. april 2019 t den aftalte årlige leje pr. 1. januar 2022 på 78.000 kr. (svarende til 1.322,02 kr. pr. m²) til en årlig leje på 67.850 kr. (svarende til 1.150 kr. pr. m²), ekskl. forbrug, beregnet på grundlag af det gældende bruttoareal på 59 m²


.


Boligretten


Udlejer indbragte herefter sagen for Boligretten.


Der var i sagen enighed om, at lejemålet var gennemgribende moderniseret indenfor en periode på 2 år, og at der var tale om den første udlejning efter at lejemålet var blevet gennemgribende moderniseret. Orienteringspligten efter boligreguleringslovens § 5, stk. 4 (nu LL § 21, stk.1), var således blevet opfyldt overfor beboerrepræsentationen.



Temaet for boligretssagen var således dels spørgsmålet om størrelsen af lejen dels spørgsmålet om indslusningslejen.



Udlejer fremsatte påstand om, at lejeren skulle anerkende, at den årlige leje for lejemålet med virkning fra den 1. april 2019 udgjorde 68.400 kr. ekskl. forbrug.



Lejeren nedlagde påstand om, principalt at udlejer skulle anerkende, at den årlige leje for lejemålet med virkning fra den 1. april 2019 skulle udgøre 56.050 kr. ekskl. forbrug, subsidiært frifindelse, så den årlige leje med virkning fra den 1. april 2019 skulle udgøre 67.850 kr. ekskl. forbrug i overensstemmelse medhuslejenævnets afgørelse af 5. marts 2020.



For boligretten gjorde udlejer gældende, at nævnet ikke kunne nedsætte lejen, medmindre den lå væsentligt under det lejedes værdi, og der blev fremlagt en række sammenligningslejemål til dokumentation for lejeniveauet. Lejerne anførte omvendt, at den aftalte indslusningsleje var en trappeleje, der ikke gyldigt kunne aftales, hvorfor lejen i hvert fald ikke kunne overstige den aftalte leje for 2019 på 68.400 kr. (5.700,00 kr. pr. md.)



Lejens størrelse



Boligretten indledte med at slå fast, at bestemmelsen i boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu LL § 19, stk.2), blev ændret ved lov nr. 817 af 9. juni 2020 om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af lejerne), hvor ordret »væsentligt« udgik af bestemmelsen, således at der ikke længere var krav om, at lejen væsentligt skulle overstige det lejedes værdi, førend lejen kunne nedsættes. Loven trådte i kraft den 1. juli 2020, men da lejemålet i denne sag var indgået i marts 2019, fandt ændringen ikke anvendelse, jf. lovens overgangsbestemmelse i § 3, stk. 1, jf. stk. 2 modsætningsvis.



Boligretten fandt herefter, at udlejer havde dokumenteret, at den aftalte leje på indbringelsestidspunktet ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Retten bemærkede herved, at det var den aftalte og faktisk betalte leje, der skulle sammenlignes med, hvilket ville sige lejen for 2019, der indeholdt en lejerabat på 800 kr., hvilket gav en årlig leje på 68.400 kr., svarende til en leje på 1.159 kr. pr. m².


.


Indslusningsleje



Boligretten indledte denne del af sagen med at slå fast, at lov nr. 310 af 30. marts 2015


om ændring af lov om leje m.v. (forenkling og modernisering af lejelovgivningen) ændrede den hidtidige mulighed for at aftale trappeleje i lejelovens § 53, der blev ophævet og erstattet af en mulighed for at aftale regulering efter nettoprisindeks.



Det fremgik imidlertid af ministerens besvarelse af spørgsmål 80 i forbindelse med lovgivningen, at der var mulighed for at fastsætte en lavere begyndelsesleje og dermed aftale en periode med prisnedslag. Det måtte derfor antages, at det fortsat var muligt at aftale en lejerabat i en kortere periode, herunder en indslusningsrabat for f.eks. hurtigere at kunne udleje mange boliger i nyopførte boliger.



Huslejenævnet havde i deres afgørelse taget stilling til den aftalte leje pr. 1. januar 2022, hvilket indebar, at nævnet således ikke at havde taget stilling til, hvorvidt den aftalte lejerabat var i strid med bestemmelsen. Nævnet havde nemlig nedsat lejen for hele perioden til et beløb under startlejen med lejerabat. Da det var huslejenævnets afgørelse, der var til prøvelse under sagen, var det derfor boligrettens opfattelse, at det alene var den aftalte og faktisk betalte leje for 2019 på 5.700 kr. (efter lejerabatten på de 800 kr. pr. måned), der forelå til prøvelse i sagen dvs. perioden 1. april til 31. december 2019.



Denne leje (5.700,00 kr.) kunne utvivlsomt godkendes hvilket omvendt indebar, at boligretten ikke tog stilling til, hvorvidt de øvrige års lejerabat samlet set var i strid med lejelovgivningen.



Afsluttende bemærkninger



Som det fremgår af boligrettens dom, har retten ikke taget stilling til om den aftalte lejerabat, der strakte sig over 2 ¾ år, var lovlig. Så vi står fortsat uden svar på, hvor den tidsmæssige grænse mellem en lovlig lejerabat (indslusningsleje) og en ulovlig trappeleje går. Et holdepunkt kan man dog finde i kommentaren i Karnov, der slår til lyd for at en sådan rabat kan vare i op til et år. Hvorvidt den kan strække sig over en længere periode står fortsat hen i det uvisse.



Afgørelsen er trykt i T:BB 2022.494 VLD




Tilbage