Hvad gør udlejer……
       
Af Direktør Michael Preetzmann
09.09.22

Når den nye lejekontrakt (formular A, 10. udgave) skal udfyldes?



I skrivende stund (medio juli 2022) ved vi endnu ikke, om den til ”høring hos organisationerne” udsendte formler godkendes og autoriseres med virkning pr. 1. september 2022. Men – vi har en stærk fornemmelse – om end der er mindre uøjagtigheder i formularen. Denne artikel er tænkt opbygget således:



A. Nyheder/ændringer i den nye formular – i forhold til A, 9. udgave


B. Gennemgang af den nye formular – punkt for punkt – frem til § 10


C. Idekatalog til klausuler som kan bruges i § 11




A. Nyheder/ændringer i den nye formular


I og med vi fik en ny lejelov d. 1. juli 2022, og der flere steder i lejekontraktformularen er henvist til lejeloven, er man nødt til fra ministeriets side at udgive og autorisere en ny formular – nemlig A, 10. udgave. Desværre nåede den ikke frem til 1. juli – hvorfor en overgangsperiode frem til 31. december 2022 tillader brugen af den gamle formular. Danske Udlejere skal dog på det kraftigste opfordre udlejerne til straks at bruge den nye formular, når den endelige bekendtgørelse foreligger – og at denne er identisk med udkastet til bekendtgørelsen – formentlig 1. september 2022 (formularen vil være på Danske Udlejeres hjemmeside så snart den officielt er gældende). Det betyder kort fortalt:


· Udlejerne må anvende typeformular A, 9. udgave frem til og med 31. december 2022


· Udlejerne må tidligst anvende typeformular A, 10. udgave fra og med 1. september 2022 (hvis den altså bliver autoriseret denne dato)


· Udlejerne må KUN anvende formular A, 10. udgave fra og med 1. januar 2023


Igen er underskriftsdatoen på lejekontrakten afgørende – og ikke hvornår lejeperioden starter eller andre forhold. Ligegyldigt hvilken formular der benyttes, skal de nye regler (fra 1. juli 2022) anvendes.


Lad os starte med at konstatere, at der ikke er signifikante ændringer i forhold til den i dag gældende formular. Her kommer de:



§ 1 Parterne og det lejede


1) Layoutet lægger op til at begge parter oplyser både telefonnummer og mailadresse.


2) Brugsretten til ? – her er afsat plads til yderligere 2 beskrivelser.



§ 2 Lejeforholdets begyndelse og ophør


1) Der nævnes IKKE noget med krav til lejers opsigelse (altså – om den skal være skriftlig). Det betyder, at en opsigelse fra lejeren lovligt kan sendes pr. mail/sms/mundtlig. Udlejer har dog mulighed for at kræve skriftlighed via klausul i § 11.



§ 3 Betaling af leje


1) Der er indsat en ny tekst, der understreger, at der skal være hjemmel i loven til at opkræve beløb ud over lejen, hvis udlejer anfører, at der opkræves sådanne beløb. De to steder, hvor det er muligt at anføre ”andet” – må altså ikke anspore udlejeren til f.eks. at opkræve: Renovation, trappevask, andel af brug af vaskemaskine, tilskud til trappelys etc……disse beløb skal indeholdes i huslejen.



§ 4 Depositum og forudbetalt leje


1) Teksten til forudbetalt leje er ændret en smule, således at det nu fremgår, at der kun må opkræves forudbetalt leje svarende til opsigelsesperioden for lejemålet, men dog maksimalt svarende til 3 måneders leje.



§ 7 Lejemålets stand ved ind-og fraflytning


1) Ny tekst – som ”tvinger” udlejeren til at oplyse, om denne udlejere mere end én beboelseslejlighed – og dermed skal afholde indflytningssyn – og på samme måde ved fraflytningen.


2) Ny tekst – ordet: Skriftligt – er forsvundet i forhold til lejers 14-dages-mangelindsigelse. Udlejer har dog mulighed for at kræve skriftlighed via klausul i § 11.



§ 8 Vedligeholdelse


1) Ny tekst om definitionen af indvendig og udvendig vedligeholdelse, samt om at lejer som udgangspunkt har pligt til at vedligeholde låse og nøgler.


2) Bemærkningen om at udlejere, der på fraflytningstidspunktet udlejer mere end en beboelseslejlighed, har pligt til at afholde fraflytningssyn er udgået.



§ 9 Inventar


1) Der indsat et ekstra afkrydsningsfelt: Køle/fryseskab




§ 11 Særlige vilkår



1. Der er indsat 2 nye afsnit – som omhandler emnerne:



· Et felt, hvor der via afkrydsning kan oplyses om, at der er aftalt fri leje.


Nedenunder dette felt er det så meningen, at udlejeren angiver grunden til ”den frie leje” (jfr. LL § 54) (se bl.a. mere om dette emne senere under idekatalog til klausuler som kan bruges i § 11)



· Et felt til brug af varsling af lejeregulering efter udviklingen i nettoprisindekset (NPI)



Endelige er underskriftsfeltet udvidet, således 2 lejere og 2 udlejere kan underskrive.



Som det kan ses af ovennævnte, er der tale om minimale ændringer – nogle gode og af oplysende karakter – andre giver anledning til, at udlejeren skal forholde sig til disse, og evt. indføre separate aftaler i § 11.



B. Gennemgang af den nye formular – punkt for punkt – frem til § 10


Her gennemgås udfyldelsen af kontrakten – fra § 1 til § 10



§ 1 Parterne og det lejede


Lejemålet: Ved afkrydsning vises, hvad der udlejes – husk: Denne kontrakt kan ikke bruges til erhverv.


Beliggenhed og by udfyldes



Udlejeren: Navn/CVR-nr./adresse/telefonnummer og mailadresse



Lejeren: Navn/adresse(tidligere)/telefonnummer og mailadresse



Areal: Her angives BBR-arealet – se BBR-meddelelsen. HUSK: Det er ejer, der er ansvarlig for at det oplyste BBR-areal er korrekt



Brugsret til: Her krydser udlejer af, hvad lejeren har adgang og brugsret til (hvis der f.eks. er aftalt, at lejer også lejer en garage – bør denne fremgå af en særskilt erhvervslejekontrakt).




§ 2 Lejeforholdets begyndelse og ophør


Begyndelse: Her angives den dato hvor lejeforholdet starter. Hvis der er tale om en tidsbegrænset lejeaftale, skal det fremgå i § 11



§ 3 Betaling af leje


Leje: Her skrives den årlige ”rene” leje


Betaling: Her skrives i det tomme felt: ..den 1. – samt kryds i Måned – dvs. at leje skal betales senest d. 1. i måneden


Betaling udover lejen: Her skrives diverse beløb – MEN husk – der må kun opkræves beløb, som er hjemlet i lejelovgivningen



Skatter og afgifter: Her skrives hvilket år – typisk 1/1-”det år som lejeaftalen er indgået i”



Betalingssted: Reg. nr. og kto. nr. skrives



§ 4 Depositum og forudbetalt leje


Depositum: Her anføres senest dato, hvor lejeren skal indbetale det aftalte depositum (Danske Udlejere anbefaler: At datoen for indbetaling af depositum er ”meget” hurtigt efter, der er truffet aftale om et lejeforholdligesom Danske Udlejere anbefaler, at der kræves et beløb i depositum svarende til tre måneders leje). Det er udlejer, som bestemmer, hvornår det aftalte depositum skal betales.



Forudbetalt leje: Forudbetalt leje må ikke forveksles med den første måneds leje. Forudbetalt leje er en leje, som ved lejeforholdets ophør kan ”bos op”. (Det er rigtigt godt, hvis udlejeren kan opkræve, hvad der svarer til tre måneders leje. Hvis dette ikke kan lade sig gøre af konkurrencemæssige hensyn – bør udlejeren kræve én eller to måneders forudbetalt leje. Det ses desværre ofte, at lejer stopper med at betale leje, når lejer har opsagt – eller er blevet opsagt af udlejer pga. f.eks. betalingsmisligholdelse). Forudbetalt leje skal også indbetales på et af udlejer bestemt tidspunkt.



Sammentællingen i § 4: Sammentællingen består i det samlede beløb, som lejeren skal betale til udlejer – INDEN – denne kan komme ind i lejemålet. (se også § 11). Totalbeløbet skal bestå af: Depositum + forudbetalt leje + første måneds leje + aconto-betalinger = i alt



Første gang – husleje – er: Her skrives måneden EFTER den måned som lejeren har betalt inden overtagelsen.




§ 5. Varme, køling, vand og el



Udlejeren leverer varme/varmt vand? Hvis ja – sæt kryds i ja (udlejer opkræver typisk a/c-varme)



Hvis ja, lejemålet opvarmes ved: Sæt kryds ved relevant opvarmningsform



Varmeregnskabet begynder den? Typisk 1/1 (dvs. fra 1/1 til 31/12 = kalenderåret)



Lejer sørger selv for opvarmning? Sæt kryds ved relevant opvarmningsform (lejer er typisk SELV tilmeldt som forbruger på adressen)



Udlejeren leverer vand til lejemålet? Sæt kryds – ja eller nej



Hvis ja, udgiften fordeles via målere? Hvis der er svaret ja i førnævnte rubrik – og udlejer opkræver aconto vand - SKAL der også svares ja i denne rubrik. Hvis der ikke er individuelle vandmålere i/ved lejemålet – ER VAND INKLUDERET I HUSLEJEN og der må ikke opkræves aconto-vand



Vandregnskabsåret begynder den Skriv hvornår vandskabsåret starter



Udlejeren leverer el til andet end varme? Sæt kryds – ja eller nej (ja er yderst sjældent)



Hvis kryds i ja – el-regnskabsåret begynder den? Skriv hvornår el-regnskabsåret starter


Udlejeren leverer køling til lejemålet? Sæt kryds – ja eller nej (ja er yderst sjældent)


Hvis ja, udgiften til vand fordeles via måler? Sæt kryds – ja eller nej (ja er yderst sjældent)


Kølingsregnskabsåret begynder d. Skriv en dato (hvis ja i de 2 forudgående)





§ 6. Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester



Udlejeren leverer fælles signalforsyning, hvor lejeren skal betale bidrag: Sæt kryds – ja eller nej


Lejernes antenneforeningen i ejendomme leverer fælles signalforsyning: Sæt kryds – ja eller nej


Udlejeren leverer adgang til internet (elek. kommunikation) hvortil lejeren


skal betale bidrag til Sæt kryds – ja eller nej



§ 7. Lejemålets stand ved ind-og fraflytning



Udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed? Sæt kryds – ja eller nej


Er/bliver lejemålets stand konstateret ved indflytningssyn? Sæt kryds – ja eller nej


Bliver lejemålets stand konstateret ved et fraflytningssyn? Sæt kryds – ja eller nej




§ 8. Vedligeholdelse



Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler: Sæt kryds i lejeren/udlejeren (oftest lejeren)


Konto: Såfremt lejeren har den indvendige vedligeholdelse – skrives der 0 kr. på kontoen





§ 9. Inventar



Følgende inventar i lejeforholdet tilhører ved lejemålets indgåelse udlejeren:


Sæt kryds – ja eller nej



§ 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede



Der er ved kontraktens oprettelse etableret beboerrepræsentation i ejendommen:


Sæt kryds – ja eller nej



Det er tilladt at holde husdyr i lejemålet? Sæt kryds – ja eller nej (husk at uddybe forbud i § 11)



Der foreligger ved lejeforholdets indgåelse en husorden i ejendomme:


Sæt kryds – ja eller nej




I § 10 kan endvidere anføres generelle oplysninger om ejendommen:


· Er der f.eks. kuldebroer i visse lejemål?


· Kommer der stillads op af ejendomme?


· Begynder naboen at bygge om kort tid?


· Hvem vasker trapper i hvilke uger?


· Der må ikke stilles barnevogne i trappeopgangen


· Lejeren er forpligtiget til at holde lejemålet udluftet, opvarmet og frostfrit


· Lejeren er således ansvarlig og erstatningspligtig for eventuelle fugtskader og frostsprængninger


· Lejeren opfordres til at tegne indboforsikring inkl. kumme og glas


· Hvilken maling og ral-farve/glans skal benyttes til vedligeholdelse etc….





C. Idekatalog til klausuler som kan bruges i § 11



I de efterfølgende forslag til klausuler er der ikke efter paragrafhenvisninger skrevet den tidligeres lovs paragraf. Dette er i princippet kun formålstjenligt i perioden frem til den nye kontrakt tages i brug.



Fortrykt tekst (forventet):


Lejefastsættelse: Lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje ja nej


Hvis ja – hvilken grund gør sig gældende, jf. Lov om leje § 54



Her angives én af følgende ”grunde”:



a) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991 (LL § 54, stk. 1, nr. 1)


b) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) (LL § 54, stk. 1, nr. 2)


c) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede tagetager, hvortil der er givet byggetilladelse efter d. 1. juli 2004. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål (LL § 54, stk. 1, nr. 3)




Fortrykt tekst (forventet):


Lejeregulering: Lejen reguleres én gang årligt……osv.



Den fortrykte udfyldes i.f.h.t. udlejers valg



Øvrige fravigelser – Her kommer Danske Udlejeres forslag til ordlyd af forskellige klausuler – angivet i samme rækkefølge som kontraktens paragraffer:




Ad. § 1 Parterne og det lejede


”Udlejer og lejer har aftalt elektronisk kommunikation – og er derfor forpligtigede til at udveksle mailadresse i tilfælde af ændringer m.v.”



”Udlejer og lejer har aftalt, at udlejer med frigørende virkning kan give meddelelser til alle i lejemålet (alle som er skrevet på lejekontrakten) – ved at give meddelelser til den aftalte talsperson for lejemålet: Børge Børgesen / mail: BB@maildu.dk . Børge Børgesen sørger derefter for, at alle informeres om udlejers meddelelse”



Ad. § 2 Lejeforholdets begyndelse og ophør


”Lejemålet begynder på den i kontraktens § 2 nævnte dato. Lejemålet overdrages til lejer d. 1. i måneden kl. 12:00 (Er denne dag en lørdag, søndag eller helligdag udskydes tidspunktet for overdragelse til lejer til den følgende hverdag), hvor der samtidig afholdes indflytningssyn, hvortil lejer hermed er indkaldt, og hvor der udarbejdes og udleveres en indflytningsrapport til lejeren. Overdragelsen, herunder udlevering af nøgler, forudsætter, at lejer har indbetalt depositum, forudbetalt leje, første måneds leje og acontobetalinger i overensstemmelse med kontraktens § 4.”



”Det er aftalt, at lejers mangelliste skal være skriftlig. Lejer skal inden 14 dage fra overtagelsen af et lejemål skriftligt reklamere til udlejer, hvis denne ønsker mangler ved det lejede udbedret eller noteret – jfr. Lov om leje § 91 (tidligere § 14).



”Lejemålet er tidsbegrænset og ophører derfor uden yderligere opsigelse fra udlejers side d. ??.??.2023. Lejemålet er uopsigeligt for begge parter i lejeperioden. Tidsbegrænsningen er begrundet i (her anføres de forhold hos udlejer, der begrunder tidsbegrænsningen)”


eller


”Lejemålet er tidsbegrænset og ophører derfor uden yderligere opsigelse fra udlejers side d. ??.??.????. Lejemålet kan opsiges efter reglerne i lejeloven. Tidsbegrænsningen er begrundet i (her anføres de forhold hos udlejer, der begrunder tidsbegrænsningen)”




”Udlejer og lejer har aftalt, at en opsigelse skal være skriftlig fra begge parters side. Skriftlig skal i dette tilfælde forstås som et brev fremsendt til udlejer eller lejer pr. post eller pr. bud – dvs. et fysisk brev.”




Ad. § 3 Betaling af leje og regulering heraf


Se ovenfor under nettoprisindeksering.



”Udover regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset gælder lejelovgivningens almindelige regler om lejeregulering – f.eks. regulering pga. stigning i skatter og afgifter jf. Lov om leje § 46, stk. 1-5 og § 47, stk. 1, stk. 2 og stk. 3 og § 48 stk. 1-2 – samt regulering efter det lejedes værdi jfr. Lov om leje § 42.


Forbedres det lejede efter principperne i Lov om leje §§ 127-129 og § 207 kan der tillige varsles lejeforhøjelse for forbedringerne efter lovgivningens regler herom”





Ad. § 4 Depositum og forudbetalt leje


”Det indbetalte depositum indestår bl.a. som sikkerhed for lejers forpligtigelser ved fraflytningen og betaling af vand og varme. Udlejer tilbageholder et vand-/varmedepositum på kr. 2.000 som afregnes når årsregnskabet foreligger”



Ad. § 5. Varme, køling, vand og el


”Det er aftalt, at lejer ved flytteopgørelsen afholder evt. udgifter og gebyrer ved aflæsning af el-, vand-og varmemålere”



I tilfælde af, at udlejer ikke leverer nogen former for forbrug:



”Udlejer leverer ikke varme, vand og el til lejemålet. Lejer afregner derfor betaling for varme, vand og el til lejemålet direkte med forsyningsvirksomheden. Vandafledningsafgift kan dog betales af udlejer/ejer – hvorfor lejer skal vide, at afregning for dette komme separat fra udlejer/ejer. Lejer er forpligtet til at sørge for at forsyningen med varme, vand og el ikke afbrydes på grund af lejers forhold, herunder manglende betaling til forsyningsvirksomheden. Lejer er endvidere forpligtet til selv at til- og afmelde sig som bruger hos forsyningsvirksomheden og gøres hermed opmærksom på, at lejer hæfter for lejemålet fra lejemålets begyndelse jf. kontraktens § 2 til lejemålets kontraktmæssige ophør og derfor er pligtig at være tilmeldt som bruger hos forsyningsvirksomheden i hele denne periode – dette gælder også i en evt. istandsættelsesperiode i forbindelse med fraflytning”



§ 7. Lejemålets stand ved ind-og fraflytning


”Det lejede overtages rengjort og nymalet overalt på samtlige malbare flader og med nylakerede gulve. Alle installationer er i god og brugbar stand – og der er ingen mangler i lejemålet. Der henvises endvidere til den udleverede indflytningsrapport”.


eller


”Det lejede overtages i den stand som er angivet i den på indflytningssynet udførte indflytningsrapport”



”Ved lejeforholdets ophør skal det lejede afleveres tilbage til udlejer i sammen stand som ved indflytningen”



”Påkrævede istandsættelsesarbejder gennemføres af udlejer for lejers regning, når lejer er fraflyttet. Udlejer indkalder og afholder fraflytningssyn – og udleverer fraflytningsrapport til lejeren, hvis denne vil kvittere for modtagelsen af denne. Lejer afleverer alle nøgler til lejemålet ved fraflytningssynet.”



”Lejemålet skal fraflyttes senest 2 uger før lejeforholdet ophør med henblik på at udføre påkrævede istandsættelser. Lejer betaler leje og forbrug i istandsættelsesperioden”




Ad. § 8. Vedligeholdelse


”Lejeres vedligeholdelsesforpligtigelse omfatter ud over indvendig vedligeholdelse tillige på egen bekostning vedligeholdelse og om fornødent fornyelse af: Gulve, døre, ruder, køle/fryseskab, komfur, emhætte, opvaskemaskine, vaskemaskiner og tørretumbler, afløb, vandlåse, lamper (herunder pærer), stikkontakter, vandhaner, bruser, wc-kummer, cisterner, vaskekummer og lignende installationer samt låse og nøgler” DENNE KLAUSUL MÅ IKKE BRUGES i storhusejendomme (ejendomme med 7 eller flere lejemål i regulerede kommuner) og ej heller ved § 19. stk. 2 lejemål (tidligere BRL § 5, stk. 2).



”Lejer sørger selv for pudsning af vinduer indvendigt og udvendigt efter behov – eller efter udlejers anvisninger og påbud”



”Det er aftalt, at lejer fejer og vasker gulvet i fortrappen efter behov – dog mindst hver 14. dag. Lejer forpligtiger sig herudover til at følge udlejers anvisninger og forbud”



”Al rygning i lejemålet, altanen, adgangsveje, kælderen og opgangen er forbudt”



Kun gældende for parcelhuse/rækkehuse og villaer:


”Lejer forpligtiger sig til at slå græsplænen efter behov. Lejer forpligtiger sig til at klippe hækken efter behov – dog mindst 2 gange årligt. Have, fliser og diverse bed og planter skal hele tiden fremstå i en pæn og ordentlig stand. Lejer må ikke lave om på havens udformning – ej heller tilføje nye bygninger etc.. Lejer forpligtiger sig til at rydde sne og salte fortovet efter gældende regler og lovgivning.



Ad. 10 Husdyr / kæledyr


”Det er ikke tilladt at holde husdyr i lejemålet, hvilket forbud ikke alene gælder hunde og katte, men alle former for krybdyr, herunder slanger, mus, rotter marsvin og lignende.”



ALSIDIG:



”Lejer bekræfter ved sin underskrift at have modtaget lejekontraktens 14 sider, herunder Vejledningen”



”Lejer bekræfter at have modtaget: 1) Husorden 2) Energimærke”



”Lejeren bekræfter at have udleveret sit CPR-nummer – således udlejer tilmelder lejer som forbruger på adresse hos Norlys. Lejer bekræfter samtidig, at såfremt denne skifter el-leverandør vil udlejer blive underrettet”



”Lejer bekræfter at være indkaldt til indflytningsyn på dagen for overtagelsen af ??lejemålet”






Jeg håber, jeg med ovennævnte klausuler har ramt de mest brugte. At der formentlig findes andre gode klausuler, hersker der ikke tvivl om. Brug af klausuler og råd skal naturligvis tilrettes den enkelte udlejeres aktuelle situation – og er i øvrigt uden ansvar for forfatteren og Danske Udlejere.


Tilbage