Lejelovens regler om tilbudspligt
       
Af Rasmus Skov, partner i Bruun & Hjejle Advokatpartnerselskab
09.09.22



Lejelovens regler om tilbudspligt


Den 27. juni 2022 blev der offentliggjort et udkast til et lovforslag om flere ændringer til lejeloven, herunder væsentlige ændringer af reglerne om tilbudspligt, jf. hovedsageligt § 100 ff. i den nuværende lejelov og § 196 ff. i den nye lov om leje. Udkastet til lovforslaget har til formål at udmønte en del af den politiske aftale indgået den 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Således vil lovforslaget effektivt udhule muligheden for at undgå aktualisering af tilbudspligten gennem dobbelt holding-strukturer samt medføre en række andre begrænsninger i overdragelsen af selskaber i koncerner, hvori der indgår ejendomme.


Den nuværende bestemmelse i lejeloven indeholder en lovbestemt forkøbsret for de nuværende lejere af et beboelseslejemål til at overtage en ejendom på andelsbasis inden ejendommen overdrages til anden side. Tilbudspligten bliver ligeledes aktiveret ved overdragelse af aktier og anparter, når erhververen herved opnåede majoritet af stemmer i selskabet, altså ved overdragelser af ejendommens adkomstshaver gennem køb af kapitalandele.


Lovens udformning har hidtil betydet, at tilbudspligten i en række tilfælde ikke aktualiseres ved overdragelse af boligejendomme, bl.a. ved etablering af en såkaldt dobbelt holdingselskabsstruktur, hvor holdingselskabet ejer kapitalandelene i det selskab, som har adkomst til ejendommene, og hvor en køber herefter erhverver kapitalandelene i holdingselskabet.


Udkastet til lovforslaget vil i sin nuværende form effektivt fjerne muligheden for at gøre brug af dobbelt holdingselskabsstrukturer samt den struktur for overdragelsen, der lå til grund i den såkaldte Six Pack-dom, hvor overdragelsen af et ejendomsselskab skete på en sådan måde, at ingen erhververe fik bestemmende indflydelse over ejendomsselskabet (se dommen trykt i U 2020.2342 H). De forslåede ændringer indebærer således, at det fremover er vurderingen af, hvorvidt der er sket et ”kontrolskifte”, som bliver afgørende for, om tilbudspligten udløses som defineret i udkastets § 198 (herunder ved indirekte overdragelse af den bestemmende indflydelse i ejendommens ejer eller ved en disposition, der medfører en ændring af 50 % af det reelle ejerskab). Udkastet vil i sin nuværende form ramme både eksisterende og kommende dobbelt holdingselskabsstruktur.


Det ses også, at udkastet har til hensigt at gøre op med den tidligere usikkerhed om hvorvidt selskaber, der ikke udsteder aktier og anparter, er omfattet af tilbudspligten. Dermed vil udkastet i sin nuværende form medføre, at K/S’er også omfattes af tilbudspligtens anvendelsesområde.


I overvejelserne til udkastet fremgår det bl.a., at ”Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at disse muligheder for at undgå aktiveringen af tilbudspligtsreglerne udhuler ordningen, og derfor og på baggrund af aftalen af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger foreslås det at ændre reglerne om, hvornår tilbudspligten aktiveres, således at der fokuseres på overdragelsen snarere end erhvervelsen (…)


Bemærkninger angiver, at de forskellige tilfældegrupper er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af ejendomme eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af tilbudspligtsreglerne.




Udkastet har således i vidt omfang til hensigt at udvide anvendelsesområdet for tilbudspligtsreglerne. Lovgiver har dog – for så vidt ses – ikke inkluderet en begrænsning i fritagelsen af ejerlejlighedsopdelte ejendomme, såfremt hver ejerlejlighed ikke enkeltvist opfylder betingelserne for aktiveringen af tilbudspligten, i det omfang ejerlejlighedsopdeling er muligt.


Udkastets praktiske konsekvens er svær nøjagtigt at vurdere, eftersom lovtekstens endelige indhold fortsat udestår, men det står med det foreløbige udkast klart, at der er tale om et vidtgående indgreb i ejendomsejeres mulighed for at overdrage boligejendomme, uden at reglerne om tilbudspligt aktualiseres.


Således er de konkrete bestemmelser, der beskriver et kontrolskifte, formuleret bredt og afsluttes med en opsamlingsbestemmelse, der principielt omfatter alle dispositioner, der medfører en ”tilsvarende virkning”. Det efterlader en betydelig usikkerhed blandt aktørerne på ejendomsmarkedet over, hvilke dispositioner der aktualiserer en tilbudspligt. Reglerne vil i langt videre omfang end tidligere skulle overvejes i enhver disposition, der kan omfattes som en ”overdragelse”, herunder også omstruktureringer af en ejendomsportefølje, hvor det med den nuværende ordlyd er uklart, om enhver omstrukturering, uanset om denne er motiveret af et salg af en ejendomsportefølje, vil medføre aktualisering af tilbudspligten, hvilket ville være særdeles uhensigtsmæssigt.


Særligt udkastets § 198, stk. 1, nr. 3, forekommer indgribende i relation til omstruktureringer af koncerner med boligejendomme. Ordlyden og bemærkningerne medfører potentielt, at en køber af en koncern, hvor der indgår selskaber, som ejer ejendomme, principielt kan risikere, at tilbudspligten udløses i ejede beboelsesejendomme, selvom overdragelsen intet har med ejendommene at gøre. Domstolene vil således skulle afklare, om bestemmelsen i disse tilfælde skal fortolkes indskrænkende.


Det er på det foreliggende grundlag klart, at der er tale om en omfattende udvidelse af anvendelsesområdet for reglerne om tilbudspligt, hvis omfang ikke kan vurderes i udkastets nuværende format, men som forventeligt vil få vidtgående – og potentielt utilsigtede - konsekvenser.


Udkastet til lovforslaget kan læses her: https://www.ft.dk/samling/20211/almdel/BOU/bilag/141/2600244.pdf







Tilbage