Arealforøgelse udløste lejeforhøjelse efter LL § 31 (tidl. BRL § 13a)
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
09.09.22


En opmåling af en ejendom medførte en arealændring. Udlejer varslede lejeforhøjelse efter BRL § 13 a (nu LL § 31) for de lejere, der hidtil havde været opgjort med et for lavt areal, med henvisning til ændringer i hensættelser til vedligeholdelse BRL §§ 18 (nu LL § 119) og 18 b (nu LL § 120) samt til indvendige vedligeholdelse LL § 22 (nu LL § 117). Udlejer nedsatte samtidig lejen for de lejemål, der hidtil havde været tillagt et for stort areal. Varslingen blev godkendt.



Bestemmelsen baggrund



I henhold til LL § 31 (tidl. BRL § 13a) kan krav om lejeforhøjelse, der alene skyldes øget afsætning til vedligeholdelse, gennemføres ved en skriftlig meddelelse til lejerne. En sådan forhøjelse er omfattet af Lejelovens § 23 (tidl. BRL § 7) og skal derfor opfylde betingelserne i denne bestemmelse, herunder betingelsen om, at lejen ikke kan dække omkostningerne. Bestemmelsen indebærer således kun, at meddelelsen ikke skal opfylde de almindelige krav i LL §§ 29 og 30 (tidl. BRL § 12 og 13). En sådan varsling skal derfor iagttage spise-op-princippet. Der henvises til Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, Boliglejeret, 3 udg. s.356-357 og Marianne Dons og Susanne Kier Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4, udg. s. 160-161.



Sagens baggrund



I en ejendom fra 1925 havde udlejer ladet en landinspektør opmåle ejendommens areal iht. BEK nr. 311 af den 27. juni 1983 (arealbekendtgørelsen). Denne opmåling viste at nogle lejligheder fik et større areal, medens andre fik et mindre areal.



For de lejemål, hvor arealet blev forøget, blev der varslet stigning ved breve af 10. juli 2020, gældende pr. 1. november 2020, det vil sige med 3 måneders varsel. For de lejemål, hvor arealet blev nedsat, skete der en nedsættelse af lejen tilbage til 1. oktober 2016 med henvisning til forældelsesloven.



Beboerrepræsentationen indbragte sagen for huslejenævnet, idet man gjorde indsigelse imod varslingerne/reguleringerne begrundet i nogle – efter beboerrepræsentationens opfattelse – uklarheder omkring fordeling af fællesarealerne.



Under huslejenævnssagen redegjorde udlejer for fordelingen af fællesarealerne. Her blev det oplyst, at for så vidt angår arealopgørelserne, herunder beregningen af adgangsarealerne, så skyldes det, at man havde rundet op til hele decimaler.



I indbringelsen havde beboerrepræsentationen endvidere gjort gældende, at det var deres opfattelse, at den simple varslingsregel i BRL § 13 (nu LL § 31) ikke gav hjemmel til at varsle ændret opmåling i ejendommen.



Udlejer gjorde omvendt gældende, at det var hans opfattelse, at der godt kunne gennemføres lejeforhøjelser efter BRL § 13 a (nu LL § 31), hvis lejeforhøjelsen skyldtes arealforøgelse. Man henviste i denne forbindelse til en dom, der var afsagt den 9. januar 2002 af Retten på Frederiksberg (BS 1-287/1999), der godkendte, at hensættelser svarende til arealforøgelse kunne varsles efter (daværende) BRL § 13a.



Huslejenævnets afgørelse



Nævnet lagde indledningsvist landsinspektørens rapport til grund for arealopgørelsen, da der ikke sås at være grundlag for tilsidesættelse, fordi den var udarbejdet i henhold til arealbekendtgørelsen nr. 311 af den 27. juni 1983, og den var udarbejdet af en landmåler.


Nævnet besluttede herefter at godkende udlejers varslinger om lejeforhøjelse og lejenedsættelser. Nævnet lagde vægt på, at der alene var krav om, at lejeforhøjelser i henhold til BRL § 13 a skulle meddeles skriftligt over for lejer.



Nævnet fandt det endvidere dokumenteret, at der ikke krævedes merleje i ejendommen.



Afsluttende bemærkninger



Der er alene tale om en huslejenævnskendelse fra 4. huslejenævn i København, truffet den 18. juni 2021. Jeg har alligevel valgt at lave en omtale af den, da den vedrører en situation som mange udlejer vil opleve, hvis de vælger at lade deres ejendom opmåle.



Der er to momenter, der begrunder afgørelsens resultat, dels at udlejer havde valgt at lade en landinspektør opmåle ejendommen i henhold til arealbekendtgørelsen, dels at udlejer ud over at forhøje lejen for de lejemål, der fik et større areal også nedsatte lejen tilsvarende for de lejemål, der fik et mindre areal. De sidste med en nedsættelse, der gik 3 år tilbage.



Jeg føler mig overbevist om, at dette er den rigtige fremgangsmåde, hvis man som udlejer ønsker at få reguleret lejen efter en opmåling og blot vil ”nøjes” med en formløs varslingsprocedure.




Tilbage