Høringssvar fra erhvervsministeren om udlejers mulighed for efterregulering af ejendomsskatter
       
Af Advokaterne Jesper Bøge Pedersen og Simon Jung Jensen og advokatfuldmægtig Louise Jakobsen Moestrup
09.09.22



Erhvervsministeren har i et høringssvar til Folketingets Erhvervsudvalg tilkendegivet, hvem af lejer og udlejer der, efter regeringens vurdering, skal bære udgiften for en eventuel efterregulering af ejendomsskatterne, hvor ejendomsskatterne er indeholdt i huslejen, når de nye ejendomsvurderinger foreligger



Mona Juul fra de Konservative har i et spørgsmål til erhvervsminister Simon Kollerup anmodet erhvervsministeren oplyse, hvorvidt erhvervslejelovens § 10, stk. 4, hjemler, at en udlejer kan varsle regulering af skatter og afgifter med tilbagevirkende kraft til den 1. januar 2022 (hvor de nye ejendomsskatter forventes at få virkning fra), når grundvurderingerne til brug for beregningen af dækningsafgiften først forventes at foreligge i 2024-2025, eller hvorvidt en sådan efterregulering overfor lejeren kræver en tilføjelse til eller ændring af erhvervslejelovens § 10, stk. 4.



Videre anmodede Mona Juul erhvervsministeren om at oplyse, hvorvidt erhvervsministeren vil tage initiativ til en sådan ændring af/tilføjelse til erhvervslejelovens § 10, stk. 4, såfremt det er erhvervsministerens vurdering, at erhvervslejelovens § 10, stk. 4, ikke indeholder en sådan hjemmel.



Erhvervslejelovens § 10, stk. 4 har følgende formulering:



”Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.”



I sit svar har erhvervsministeren forelagt spørgsmålet for Erhvervsstyrelsen, der blandt andet oplyser, at det ikke er Erhvervsstyrelsen vurdering, at erhvervslejelovens § 10, stk. 4, hjemler udligning af leje-/skatte og afgiftsforhøjelser mere end fem måneder tilbage i tid, og at udgifter og besparelser for perioden udover den femte måned vedrører udlejer, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.



Det er således Erhvervsstyrelsens vurdering, at det vil være i strid med erhvervslejelovens § 10, stk. 4, at opkræve udgiften hos lejer med virkning fra det tidspunkt, hvor udgiften pålægges ejendommen (1. januar 2022), hvis fristen på de fem måneder er overskredet, hvilket den allerede er i skrivende stund.



Udgiften udover den femte måned skal således efter Erhvervsstyrelsens vurdering afholdes af udlejer.



Erhvervsministeren anfører endvidere, at der aktuelt ikke er planer om en ændring af erhvervslejeloven, ligesom erhvervsministeren bemærker, at en sådan lovændring potentielt ville indebære en bebyrdende lovgivning for erhvervslejere med tilbagevirkende kraft i forhold til den nugældende retsstilling.



Kommentar:


Hvis lejekontrakten hjemler det, vil udlejer kunne gå længere tilbage end de fem måneder. Det må imidlertid antages, at kun få udlejere har forudset problemet og sørget for at få dette indeholdt i lejekontrakten.



En formulering, der kan anvendes i nye lejekontrakter og tillæg, som tager højde for ovenstående problematik, kunne eksempelvis udformes således:



”Lejer er bekendt med, at der kommer nye ejendomsvurderinger, hvor beregningen af ejendomsskatter mv., baseres på et andet regelsæt end på Lejekontraktens underskriftstidspunkt, hvilket kan medføre ændringer af ejendomsskatter mv. Ændringerne forventes indført med tilbagevirkende kraft. Såfremt dette sker, er det mellem Parterne aftalt, at begrænsningerne i erhvervslejelovens § 10, stk. 4, 2. pkt., ikke skal gælde for Udlejers opkrævning og eventuelle efterregulering af disse udgifter. Udlejer er således berettiget til at opkræve de eventuelt forhøjede ejendomsskatter mv. for hele den periode, efterreguleringen overfor Udlejer dækker. Nedsættes ejendomsskatterne mv. som følge af de nye ejendomsvurderinger, vil Lejer få tilbagebetalt den af Lejer for meget betalte del af ejendomsskatterne mv. fra virkningstidspunktet.”



I de lejeforhold, hvor skatter og afgifter opkræves via driftsregnskabet, vil udlejer ikke opleve det samme problem som beskrevet ovenfor, idet erhvervslejelovens § 10, herunder begrænsningen i stk. 4, ikke gælder for disse lejeforhold. Det anbefales dog alligevel, at udlejer tager forbehold for at efterregulere driftsregnskaberne, når de nye ejendomsvurderinger og -skatteberegninger foreligger.



En formulering, der kan anvendes i nye lejekontrakter og tillæg, som tager højde for denne problematik, kunne eksempelvis udformes således:



”Lejer er bekendt med, at der kommer nye ejendomsvurderinger, hvor beregningen af ejendomsskatter mv., baseres på et andet regelsæt end på Lejekontraktens underskriftstidspunkt, der kan medføre ændringer af ejendomsskatter mv. Ændringerne forventes indført med tilbagevirkende kraft. Såfremt dette sker, er det mellem Parterne aftalt, at Udlejer er berettiget til at efterregulere tidligere års driftsregnskaber, der er berørt af ændringerne.”



Det anbefales ligeledes, at Udlejer tager forbehold for efterregulering ved fremsendelse af driftsregnskaberne.



Se hele ministersvareret her https://www.ft.dk/samling/20211/almdel/ERU/spm/227/index.htm.


Tilbage