LOFT OVER NETTOPRISINDEKSERINGEN?
       
Af Direktør Michael Preetzmann
09.09.22





Regeringen varsler ”midlertidigt” indgreb – hvad gør udlejer i mellemtiden?



Regeringen ønsker at lægge et loft over den mulige (og lovligt aftalte!!) nettoprisindeksering, som de fleste udlejere forventer at skulle effektuere ved det kommende årsskifte. I skrivende stund (23/8-2022) er der faldet ro på diskussionerne om et evt. indgreb fra regeringens side. Men, et evt. indgreb ligger og ”lurer lige om hjørnet”. Om der er tale valg-taktik fra regeringens side er uvist (men absolut muligt). Under alle omstændigheder har en masse involverede parter udtalt sig, og regeringen og forligspartierne er gået i tænkepause.



Nu hænger den i luften


Der er varslet et loft på reguleringerne på 4% de kommende 2 år. På trods af diverse udmeldinger, må det antages, at der menes et maximalt årligt loft på 4%.



Hvad gør udlejerne indtil der evt. kommer et indgreb?


Hvordan ser regnestykket ud, for de udlejere, som måske allerede i oktober eller november skal regulere huslejen efter udviklingen i nettoprisindekset – og i en situation, hvor der ikke er lavet lovindgreb? I nedennævnte regneeksempel antages, at udlejer har valgt referencemåneden: Juli


En sådan regulering vil se således ud:


Husleje excl. forbrug: kr. 5.000


Indeks juli: 2021/105,8 og 2022/115,1


Regulering: 5.000 multipliceret med 115,1 divideret med 105,8 = Ny husleje = kr. 5.440


Huslejestigning svarer til: + 8,8% / kr. 440



Hvad gør udlejerne, hvis denne ønsker at give rabat på indekseringen?


Vurderer udlejer i ovennævnte eksempel, at denne af konkurrencemæssige hensyn (eller andre hensyn: Lejers økonomi/huslejens nye størrelse og ”det lejedes værdi”) ønsker at yde en rabat til sine lejere på f.eks. halvdelen af stigningen – hvordan gøres dette? Og – hvis udlejer ikke ønsker at ”fraskrive” sig den ydede rabat på fremtidige stigninger – kan dette lade sig gøre?


Der er uenighed blandt juristerne om muligheden for at beholde retten til – efter at have ydet rabat – den fulde teoretiske nye husleje (i eksemplet: kr. 5.440) ved næste regulering.


Hos Danske Udlejere er vi af den overbevisning, at udlejer godt kan yde en rabat – uden at miste retten til næste år at regulere ud fra det ”største beløb” – dvs. den husleje, som uden rabat ville være kr. 5.440. Det vil altså sige, at når denne udlejer i 2023 (november) skal regulere lejen ser det således ud:



Husleje excl. forbrug: kr. 5.220 med rabat og kr. 5.440 uden rabat


Indeks juli: 2022/115,1 og 2023/????(kender vi pt. ikke)


Regulering: 5.440 multipliceret med ???? divideret med 115,1 = Ny husleje



Ovennævnte kræver nok en aftale med lejeren – f.eks. i form af en meddelelse til lejeren – som efterfølgende bekræfter modtagelsen af denne meddelelse. Meddelelsen kunne se således ud:


Meddelelse om lejeregulering pr. 1. november 2022


Udlejer skal hermed meddele lejeren i Andersgade 1, 8000 Aarhus C, at huslejen jfr. lejekontraktens § 11 pr. 1. november 2022 reguleres med udviklingen i nettoprisindekset for juli måned. Henset den høje inflation, har udlejer bestemt, at der pr. kulance ydes en rabat svarende til kr. 220/måned i perioden INDTIL næste regulering – som er 1. november 2023. Når lejen i 2023 reguleres, vil det være med udgangspunkt i den leje, som uden rabat ville have været kr. 5.440.


Med ovennævnte yder man altså en rabat i en periode på 1 år. Når dette år er gået, starter man altså en ny regulering efter udviklingen i nettoprisindekset (juli 2022/juli 2023) – og beløbet som reguleres er kr. 5.440. Lejeren har således ikke tabt noget – andet end ”sparet” 12 x kr. 220 i perioden nov. 2022 til nov. 2023.



På et tidspunkt stabiliserer priserne sig vel?


Teoretisk set bør priserne (og dermed nettoprisindekset) falde i forhold til ”i dag” – men den empiriske evidens (Oversat til dansk: Erfaringerne siger…) taler lidt imod. Det som der ofte sker er, at stigningstakten aftager. Økonomer vil sige, at priserne er ”træge” i deres tilpasning. Det der ofte sker, når priserne er steget meget er, at priserne stiger meget lidt efterfølgende. Det er ikke ret tit, at priserne decideret falder, og vi har deflation. Går vi tilbage i tiden, kan vi se, at prisindekset på årsniveau ikke har været faldet i over 40 år.




Tilbage