UDSÆTTELSE
       
Af Direktør Michael Preetzmann
19.07.22




af lejer i et erhvervslejemål



Hvis en lejer ikke vil fraflytte sit erhvervslejemål på trods af, at lejemålet er opsagt eller ophævet, så skal udlejer overveje om en fogedforretning er næste skridt.



Lejers udsættelse


Når en udlejer gyldigt efter påkrav (se nedenfor = Påkravsbrevet) har ophævet (se nedenfor = Ophævelsesbrevet) en erhvervslejekontrakt på baggrund af lejers betalingsmisligholdelse, skal lejeren fraflytte lejemålet straks og inden for den af udlejeren fastsatte frist.





Påkravsbrevet kan ses på Danske Udlejeres hjemmeside / formular E2



Ophævelsesbrevet kan ses på Danske Udlejeres hjemmeside / formular: E4




Det fremgår af ovennævnte, at såfremt lejer ikke betaler sin restance senest 3 dage efter, at påkravsbrevet er kommet frem, kan lejemålet ophæves. For at ”tælle” 3 dage frem – efter brevets ankomst - rådes der til at fremsende påkravsbrevet på en måde, hvor man er sikker på, at dette kommer frem hurtigst muligt og på en måde, hvor man klart kan se og bevise, præcis på hvilken dato brevet er kommet frem (f.eks. via udskrift fra Track & Trace).


Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, kan udlejer anmode fogeden om hjælp til at sætte lejer ud af erhvervslejemålet.



Udsættelsesbegæring som følge af betalingsmisligholdelse


Udsættelse af en lejer fra et erhvervslejemål kræver, at udlejer indleverer en udsættelsesbegæring til fogedretten. Begæringen skal vedlægges dokumentation for:


· Lejers betalingsmisligholdelse


· Kopi af erhvervslejekontrakten


· Påkravs-og ophævelsesbrevene (inkl. dokumentation for fremsendelse/fremkomst – f.eks. udskrift fra Track & Trace)


· Evt. lejers indsigelse


· Evt. anden relevant dokumentation



Ligesom ved en udsættelse ved et boliglejemål – er det særdeles vigtigt, at udlejer er sikker på, at denne har overholdt alle formalia i relation til restanceproceduren – dvs. har udfærdiget korrekt påkravs-og ophævelsesskrivelser – og kan dokumentere, at disse ikke er sendt for tidligt – og at disse er kommet frem til lejeren.


Forudsætningen for, at lejer kan blive udsat af lejemålet, er således, at udlejer har afgivet korrekt påkravs-og ophævelsesskrivelser i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler herom, herunder med oplysning om, at sagen vil blive overgivet til fogedretten, hvis lejer ikke fraflytter frivilligt inden for den af udlejer fastsatte frist.



Selve fogedforretningen – gerne en umiddelbar fogedforretning


Når der er tale om udsættelses af lejer på grund af betalingsmisligholdelse, vil det være en fordel for udlejer at begære, at udsættelsen sker som en umiddelbar fogedforretning. Ved en umiddelbar fogedforretning forstås en: Ind-og udsættelsesforretning, der kan foregå uden formelt eksekutionsgrundlag. Hvis fogedretten skal bistå med at inddrive en forfalden gæld (eller sætte en lejer ud af et lejemål), skal der være sikkerhed for gældens størrelse og eksistens. Man taler i den forbindelse om, at der skal være et eksekutionsgrundlag. En såkaldt fogedrekvisition koster kr. 750.






Fogedrekvisition



Omkostningerne – hvem betaler?


Det vil i første omgang være udlejer, som bærer omkostningerne i forbindelse med udsættelsesforretningen. Disse omkostninger kan bl.a. være: Retsgebyret, udgift til låsesmed, udgift til flyttefolk – samt den grundlæggende restance, manglende husleje i opsigelsesperioden samt evt. vedligeholdelse. I sidste ende er det dog lejer, der er forpligtet til at erstatte udlejers udgifter som følge af udsættelsen. Efter udsættelsen er lejer fortsat forpligtiget til at betale leje m.v. frem til tidspunktet, hvor lejeren kunne flytte med aftalt varsel. Udlejer er dog forpligtet til at forsøge at begrænse sit tab og dermed søge efter ny lejer. Udlejer skal naturligvis også tænke på, at en lejer, som ikke har betalt sin leje – måske i flere måneder? – kan være vanskelig at få penge ”ud af”. Se mere nedenunder omkring depositum – og undlad at gå på kompromis med lejers evt. ønske om at undlade at betale depositum.



Råd:


Idet der er aftalefrihed i forhold til depositum, er det op til en forhandling mellem parterne, hvad der aftales. Lejer har naturligvis en interesse i at betale et så lavt depositum som muligt, og udlejer har en interesse i, at det bliver så højt som muligt – særligt, hvis der er tale om et nyetableret ApS/IVS eller en anden form for lejer, der er økonomisk mindre robust.


Udlejer bør derfor sikre, at lejer, senest samtidig med underskrivelsen af lejekontrakten (og i hvert fald inden overlevering af nøglerne til erhvervslejemålet), indbetaler et depositum svarende til typisk 3-6 måneders leje. Såfremt lejer økonomisk er meget ustabil/dårlig, bør udlejer sikre sig et depositum på op til 12 måneder.


Det kan aftales, at depositum reguleres ved enhver ændring i lejen, således at det til enhver tid svarer til et givent antal måneders gældende leje.


Det bør endvidere aftales, om depositummet forrentes ikke eller ej. Typisk er udlejer ikke interesseret i at betale lejer renter af depositummet, hvorfor det ofte aftales, at depositummet ikke forrentes.


Hvis lejemålet er momsregistreret, bør depositummet også tillægges moms.


Depositum tilbagebetales helt eller delvist, når lejemålet er ophørt og ethvert krav fra udlejers side er fyldestgjort, herunder i forhold til istandsættelseskrav og krav på betaling af leje.




Tilbage