BERETNING VED DANSKE UDLEJERES DELEGERETMØDE 23. APRIL 2022 I AALBORG
       
Af Formand Keld Frederiksen
13.06.22



Beretningen er inddelt i følgende afsnit:


1. Indledning - medlemssituationen


2. Orientering om det passerede i Årets løb.


3. Kontakt til Pressen og Politikerne


4. Serviceydelser til medlemmerne


5. Kurser


6. Lægdommere / Nævnsrepræsentanter


7. Grundejernes Investeringsfond


8. Nye retsafgørelser og love


9. Formandsmøde


10. Fremtiden


11. Afslutning



Så fik i bugt med Corona´en og tilstandene er nu – på denne front - ved at blive mere normaliserede – derunder at vi kan afholde vore delegeretmøder som vi har gjort i årtier – nemlig med et møde i april/maj måned hvert år.



Der er kun forløbet ca. 8 måneder siden vi sidst var samlet til et delegeretmøde (3.9.2021 i Kolding), så denne beretning burde blive en forholdsvis kort beretning …..



På trods af de store udfordringer ude i den store verden, som kunne give anledning til mere opmærksomhed, vil jeg koncentrere mig om at beskrive de problemer, som vi som udlejere udsættes for og fokusere på de lejeretlige problematikker og opgaver, som Danske Udlejere har påtaget sig og opfylder.



1. Indledning – medlemssituationen


Foreningens formål er,


at ”forbedre vilkårene for Danmarks udlejere af private bolig- og erhvervsejendomme.”


Dette formål ”at forbedre” – omfatter også at vi skal arbejde for at ”undgå forringelser af vilkårene.”


Dette arbejde sker ved at fremkomme med indlæg til politikerne, når der er nye lovforslag på dagsordenen. Derudover ved at informere politikerne / beslutningstagerne om vort talerør – Magasinet Danske Udlejere – der såvel kommer i papirudgave som digitalt på vor hjemmeside. Magasinet giver udtryk for vor holdning til mange af de tiltag som politikerne præsenterer os for.


Vi er 2 udlejerorganisationer på det danske marked – som begge kæmper en kamp for at få politikerne til at gå den vej som vi gerne ser. Det må dog erkendes, at politikerne – uanset partifarve, har svært ved et se, at der skal være større aftalefrihed på lejemarkedet og at det ikke er nødvendigt at indlægge så mange formelle regler i lejelovgivningen, der som oftest gør det vanskeligt at agere korrekt, som udlejer:


- hvor specificeret skal en indflytningsrapport og en udflytningsrapport være ?



- hvis man måtte tabe en sag i Huslejenævnet/Boligretten, skal de øvrige lejere i ejendommen orienteres derom indenfor 2 uger – det er ikke nok at sende kopi af afgørelsen / dommen til de øvrige lejere – udlejer skal også redegøre for hvad tvisten drejer sig om og hvilke spørgsmål sagen berører og resultatet deraf. Man kunne mene at fremsendelse af en kopi af afgørelsen til de øvrige lejere ville være tilstrækkelig, da indholdet af Huslejenævnsafgørelsen / dommen gerne skulle være så klar, at en kopi deraf kunne opfylde orienteringspligten i LL § 107a). Straffen for tilsidesættelse af denne regel er bøde eller fængsel.



- Og mange flere …



Vi er nu nået op på, at 5.350 udlejere er medlem af vor forening – direkte eller gennem medlemsskabet af en lokal udlejer-/grundejerforening. Der er igen tale om en stigning fra 1.1.2021.


Vi er i færd med at få dannet udlejerforeninger i Maribo og i Hillerød. Vi har afholdt kurser og tilslutningen dertil, viser at der er interesse og behov for at oprette lokale foreninger.


Ud over den overordnede forpligtelse vi har til, at påvirke politikerne for at få vedtaget praktisk anvendelige regler m.v., har vi også til opgave at orientere udlejerne i Danmark om disse regler – uanset om de er rimelige eller ej.


Vores strategiplan, som vi blev færdig med i 2021 og som vi har fulgt op på i år, går bl.a. ud på, at vort domicil i Århus opgraderes/moderniseres, således at der kan være en ekstra medarbejder. Ansættelsen er sket – men moderniseringen lader vente på sig.


Derudover er der ønske om flere foreninger – og dermed medlemmer – hvilket, som nævnt, også er i gang i form af kontakten til Maribo og Hillerød.


2. Orientering om det passerede i Årets løb


Lejeloven og Boligreguleringsloven blev til én lov, da Folketinget den 1.3.2022 vedtog ”Lejeloven.” Lejeloven regulerer forholdet mellem den enkelte lejer og udlejeren. Derudover kommer en ny lov, kaldet ”Lov om Boligforhold.” Heri medtages andre lovregler der omhandler udlejningsejendomme, og hvorledes forholdet mellem udlejer og det offentlige skal reguleres.


der andre bkg., der fortsat eksisterer er bekendtgørelse


- om beboerrepræsentation,


- om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer


- om vedligeholdelsesplaner


- om totaløkonomisk rentable energiforbedringer,


- binding af afsætningsbeløb i Grundejernes Investeringsfond


- m.fl.



Målet var at få overblik over de mange regler – men det er vist ikke nået – tiden må vise, hvorledes de nye love kommer til at virke.



Udgangspunktet er, at sammenskrivningen af de 2 love ikke skulle resultere i forbedringer / forringelser, hverken for udlejer eller lejer-siden. Fremtiden vil vise om der vil ske justeringer i den måde, hvorpå reglerne bliver fortolket.



Danske Udlejere vil flere steder i landet ved afholdelse af kurser orientere om den nye lov, således at alle er ”klar,” når loven træder i kraft den 1. juli 2022. Vi kan håbe at der samtidig er adgang til en nye lejekontrakts-formular – og vi bestræber os også på, at få vore formulerer på hjemmesiden opdateret, således at de nye paragraf-henvisninger, ændres til de nye …



Derudover er der selvfølgelig fortsat mulighed for, at få afholdt lokale kurser, hvor emnet, ”Den nye Lejelov” kunne være emnet – eller et blandt andre emner.



Der er udarbejde en paragrafnøgle, hvoraf det fremgår hvor en nuværende paragraf er flyttet hen – se hjemmesiden.




Husk på - sammenskrivningen må ikke / skal ikke resultere i ændringer i de materielle regler – så på den måde, bliver det ikke nemmere at være udlejer.



----------



Lagerbeskatning


Vi er også opmærksomme, at Regeringen planlægger at indføre regler om ”lagerbeskatning” af fast ejendom.” Der har været en del røster fremme om, hvorledes skal værdiansættelserne (indgangsværdi og handelsværdi fastsættes), hvilke ejendomme er der tale om osv. Vi følger spændt udviklingen og vil sætte ind på, at reduceres skaderne ved en sådan beskatning – skal være så lempelig som mulig.



Udvalget for huslejenævnenes organisering


Frem til februar i år, har der – under Indenrigs- og Boligministeriet - været nedsat et udvalg – Udvalget for huslejenævnenes organisering - der skulle ”analysere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.” Det overordnede formål var ”styrkelse af lejerne.” Rapporten skal være inspiration til politikerne i relation til, hvorledes huslejenævnene skal organiseres. Der kan derfor indenfor den nærmeste fremtid forventes fremsat forslag til, hvorledes sagsbehandlingen i Huslejenævnene bliver ”hurtigt, nemt og billigt.”



Overskrifterne i rapporten er:


- professionalisere arbejdet i nævnene


- kortere sagsbehandlingstid


- mere ensartet sagsbehandling


- styrkelse af lejernes retssikkerhed



Der tænkes at disse overskrifter kan opfyldes med


- landsdækkende ankenævn,


- centraliseret sagsbehandling,


- obligatorisk fælleskommunale nævn,


- kompetenceudvikling for sagsbehandlerne i nævnene,


- kompetenceudvikling for huslejenævnsmedlemmerne,


- erfaringsudveksling mellem nævnene,


- minimumsaflønning til nævnsmedlemmer (de fleste får i størrelsesordenen kr. 5-20.000),


- mere – teknisk sagkyndig bistand,


- opdatering af www.huslejenævn.dk (der arbejdes på at gøre denne mere brugervenlig),


- gøre nævnsafgørelser eksegible,


- øget digitalisering,


- nævnene skal udarbejde skyggebudget, hvis der ikke henvises til sammenligningslejemål.



Såsnart der fremkommer udkast til evt. ændringer/lovforslag, vil Danske Udlejere være en aktiv del af processen. Formentlig i samarbejde med Ejendom Danmark.



Undersøgelse af altaner


Mange af vore medlemmer har accepteret at stille altaner til rådighed for Teknologisk.



Indenrigs- og boligministeriet har efterfølgende truffet beslutning om, at ikke skal arbejdes videre med et ”indføre en tilsynsordning for altaner.” Teknologisk – og DU og ED - arbejder dog videre med det dokumentationsgrundlag, der er fremkommet og som kan anvendes som ”væsentligt input i den politiske beslutningsproces vedr. etablering af rammerne for en eftersynsordning for ældre beton-altaner.



Anvisningsret


Sidste år var der gisninger frem om, at den private udlejer skulle være pligtig at stille en del af sine lejligheder til rådighed for Kommunen. Dette blev dog trukket tilbage – og der er ikke røster fremme om at fremkomme med tilsvarende forslag.



Udgivelse af en bog – Grundlæggende udlejning af boliger


I et samarbejde med EjendomDanmark og forfatterne, Patrick Viggo Møller, Daniel Skov og Ramin Salek, vil der blive udgivet en bog, med de grundlæggende lejeretlige regler – og som vil kunne købes for et overkommeligt beløb,



Bogen vil indeholde paragrafferne fra den nye Lejelov, der træder i kraft den 1.7.2022.



3. Kontakt til Pressen og Politikerne


Danske Udlejere kontaktes løbende af journalister fra den skrevne presse og radio/TV. Det er blot for sjældent.



Det er selvfølgelig noget som vi skal gøre bedre – og vores nytilkomne medarbejde, Majken, giver mulighed for at udbygge den kontakt, der trods alt er der.



Kontakten med politikerne er også vanskelig af få etableret. Politikere er – generelt – nervøse for, at udtale sig til fordel for vore synspunkter - da der jo er flere lejere end der er udlejere.



Vore mange høringssvar vi sender til ministerierne, giver sjældent anledning til, at politikerne vender tilbage med anmodning om at få en uddybning eller en nærmere forklaring. Det kan man undre sig over ………….



Nu, hvor strukturen omkring Huslejenævnene skal behandles, bliver der behov for fornyet kontakt til politikerne.



4. Serviceydelser:


Ud over at Danske Udlejere arbejder med beslutningstagerne i Folketinget / Politikerne, kan vi derudover tilbyde Jer / vore medlemmer en lang række mere direkte / håndgribelige fordele / serviceydelser:



Leje-portalen.dk:


Denne portal, som er gratis at anvende for såvel vore medlemmer som lejerne burde portalen være t trækplaster for såvel vor medlemmer som lejerne. Der er plads til mange flere lejligheder – så sørg for, at få lejlighederne på portalen. Vi har et godt samarbejde med Boligportalen.



Der er selvfølgelig mange der anvender facebook og andre medier til at reklamere om sine lejemål



Magasinet Danske Udlejere:


Dertil er blot at sige, at vi kun får positive tilbagemeldinger.



Hjemmesiden – med formularer:


Tilsvarende er der ej heller kritik angående, hvorledes hjemmesiden fungerer.



Formularerne vil blive tilrettet, således at de passer til de nye paragraffer i den Nye Lejelov.



Forsikringsordningen Alm. Brand.


Her skal jeg også blot meddele, at ordningen er til fordel for hovedparten af vore medlemmer – og for Danske Udlejere - så der er ikke for tiden nogen planer om at ændre derpå.


Jeg henviser i øvrigt Leon Vetters udførlige beretning senere i dag.



Telefonservice:


En lang række af udlejere / advokater – og Kontoret - stiller sig til rådighed for at vore medlemmer – uden udgifter - kan få besvaret spørgsmål – jeg understreger, at der ikke er tale om egentlig sagsbehandling.



Køkkenfirmaet Designa:


Der er netop indgået en samarbejdsaftale med køkkenfirmaet Designa, hvor der på gældende prisliste ydes en rabat på 30 % - dog ikke på hårde hvidevarer, og følgeomkostninger. Nærmere oplysninger vil blive rundsendt / orienteret om i Magasinet.



5. Kurser:


Afholdelse af kurser er også en serviceydelse som de øvrige tilbud, som jeg har gennemgået, idet disse som oftest er gratis at deltage i.



Vi har fortsat succes med vore kurser rundt i det danske land, hvor der undervises i de lejeretlige emner og emner, der i øvrigt er relevante for udlejerne.



Antallet af kurser i 2021 var dog mindre end året før, hvilket alene skyldtes Coronaen. På trods af Coronaen har der været afholdt 24 kurser med 1.158 personer og 3 web-møder med i alt 1.004 deltagere.



Vi arbejder også ihærdigt for vor administrator-uddannelse – AUE. Vi opfordrer til, at udlejere, der selv administrerer ejendomme, tilmelder sig for at få et godt grundlag for selv at administrere sine ejendomme. Tilsvarende kan lægdommere og huslejenævnsmedlemmer have megen nytte af at deltage i eksempelvis faget ”Administration af boligudlejningsejendomme” = 6 hele dages undervisning + hjemmeopgaver + eksamen. Der anvendes selvfølgelig kompetente undervisere og udgifter-ne ved et deltage er særdeles konkurrencedygtige i forhold til det øvrige marked.



6. Lægdommerne og Huslejenævnsrepræsentanter


I 2021 blev der afholdt 3 special-kurser for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter – i henholdsvis Fredericia, Aalborg og Aarhus. Der er tale om direkte undervisning ”fra tavlen” – og det er muligt at kurserne og dermed uddannelsen af lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter skal foretages på en anden måde. Dette arbejdes der med.


I forbindelse med at rapporten, angående ”Huslejenævnenes organisering” skal drøftes vil der være anledning til, at indkalde nævnsrepræsentanterne til et specielt møde for at høre input direkte derfra.



7. Grundejernes Investeringsfond


Jørn Held og undertegnede er en del af bestyrelsen i GI.


Uagtet at det er ”træls” at der skal udarbejdes regnskaber og ske indbetaling af beløb til GI-kontoen, må det konstateres, at der på hjemmeside www.gi.dk – findes særdeles mange pjecer omkring hvordan man bygger og hvordan man undgår skimmel og fugt.


På hjemmesiden findes også en rapport, der redegør for i hvilket omfang, der er fejl i de indsendte regnskaber efter BRL § 18B.


8. Nye retsafgørelser og love


Gennem Magasinet og hjemmesiden bliver der løbende orienteret om domme og afgørelser der er relevante for vore medlemmer. Ulrik Kjær fremkommer ofte med relevante referater, ligesom Erik Aagaard Poulsen også er en hyppig skribent – tak for dét !


Der har ved flere domme taget stilling til om et ophævelsesbrev eller påkravsskrivelse er kommet frem til lejer – derunder, hvis lejer er varetægtsfængslet. I en nylig offentliggjort dom (T:BB 2022.245V), var landsretten så praktisk anlagt, at da lejeren havde ”tillukket” sin brevsprække, at hun dermed havde accepteret at anbefalede breve ville blive lagt i opgangen ved lejers dør. (en udsættelsessag, hvor udlejer havde varslet adgang til lejligheden for at foretage en reparation.


Når der sendes påkravsskrivelser fastslår Vestre Landsret, at lørdag er en hverdag (T:BB 2022.269V).


Nævnsafgørelse fra Sønderjylland: Uenighed om, hvorvidt fotografier var korrekte – for at vurdere lejers fremsatte indsigelser, blev sagen afvist – kræver en bevisførelse, der ikke kan ske for Huslejenævnet.


I andre situationer kan Huslejenævnet nedsætte maler-regninger skønsmæssigt, da lejer bestred omfanget. Dér holdt Huslejenævnet sig ikke tilbage – men kunne vel også være afvist ….


Der henvises i øvrigt til mine bemærkninger angående de mange formalistiske krav, der skal være overholdt.


9. Formandsmøde


Den 9. november 2021 blev der afholdt formandsmøde på Hotel Opus i Horsens. På mødet blev strategiplanen gennemgået og drøftet, ligesom der kort blev orienteret om processen vedr. sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven.


10. Fremtiden


Efter at kontoret er blevet suppleret med en ekstra ansat – Majken – vil der kunne foretages ekstra opgaver, som vil komme foreningen / medlemmerne til glæde og gavn.


Med afsæt i strategiplanens punkter vil foreningen kunne bevæge sig fremad til opfyldelse af vore formål.


Bestyrelsen er repræsenteret af personer, der strækker og fra Svendborg i øst og Esbjerg i vest – Haderslev i syd og Hjørring i Nord.


11. Afslutning


Jeg skal herunder takke mine bestyrelseskolleger for godt samarbejde i det forløbne år. Vi har – næsten alle – langt at køre til møderne, men mødeprocenten er alligevel pæn, så det må betyde, at der er noget at komme efter ……….


Også tak til Kontoret i Århus – hvor Dorte Eriksen og Michael Preetzmann og nu suppleret af Maiken Mark Larsen – på traditionel vis har fået tingene til at fungere.



Ulrik Kjær skal også i år – have en stor tak for sin hjælp med at fylde Magasinet op med gode artikler.


Tak for ordet,


23. april 2022 / Keld Frederiksen




Tilbage