TILBUDSPLIGT VED SELSKABSHANDLER
       
Af senioradvokat Marie Louise Restrup og partner Jesper Bøge Pedersen
30.05.22


– nye regler om syn og skøn




Folketinget forventes den 1. marts 2022 at vedtage en ny lejelov. Formålet er at skabe mere gennemsigtighed i lejelovgivningen, mens det ikke har været hensigten, at der skal ske større realitetsændringer.



På nogle punkter er der dog realitetsændringer. En af disse er det faktum, at der ikke længere skal gennemføres syn og skøn, når der sker overdragelse af selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom. I et ejendomsmarked, hvor selskabshandler er blevet mere reglen end undtagelsen, vil denne forestående lovændring få stor betydning.



Syn og skøn ved selskabshandler


Efter både de nye og hidtidige regler skal der ved overdragelsen af kapitalandelene, hvorved majoriteten af stemmerne overgår til en ny ejer i et selskab, der ejer en tilbudspligtig ejendom, fremsættes tilbud til lejerne om køb af ejendommen, inden stemmemajoriteten overdrages. Lejerne har krav på at få tilbudt ejendommen (og ikke kapitalandelene i selskabet) til ejendommens markedsværdi.



Der skal udmeldes syn og skøn for at dokumentere, at de vilkår, som lejerne får tilbudt ejendommen på, svarer til ejendommens værdi i handel og vandel. Tankegangen er, at det ikke er muligt at finde markedsværdien ud fra købsaftalen, idet en lang række andre forhold end blot ejendommens værdi indgår i prisen på selskabet.



Intet syn og skøn, når selskabet ikke ejer andre aktiver


I lovforslaget foreslås det imidlertid nu, at der ikke skal gennemføres syn og skøn, når der sker overdragelse af kapitalandele i et selskab, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom. Bemærkningerne til lovforslaget er kortfattede, og der er intet anført om, hvad der skal forstås ved ”andre aktiver”. Realiteten er dog, at et ejendomsselskab i langt de fleste tilfælde vil have andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.



Værdiansættelse af kapitalandelene


I bemærkningerne anføres følgende:



”I disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at identificere markedsværdien for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at svare til værdien af ejendommen.”



Så enkelt kan det dog ikke gøres. Prisen på kapitalandelene vil så godt som aldrig svare til markedsværdien af ejendommen. Ved fastsættelsen af prisen på kapitalandelene indgår andre forhold end blot værdien af ejendommen. Det gælder også, selv om det eneste aktiv er ejendommen.



Selskaber prissættes stort set uden undtagelse til egenkapitalen i henhold til en balance. I balancen indgår ”almindelige” passiver, der knytter sig til ejendommen, såsom lejerdeposita, pantegæld, der overtages mv. Desuden kan der indgå mere specielle passiver, som ikke knytter sig til ejendommen men til selskabet, f.eks. udskudt skat.



Allerede af den årsag vil der ikke være lighedstegn mellem ejendommens værdi og prisen på selskabet. Det kan tænkes, at lovgiver har ment, at ejendommens markedsværdi svarer til det beløb, der optages i overdragelsesbalancen. Det ville måske give mere mening. Imidlertid er der også i denne sammenhæng udfordringer.



Når der indgås købsaftale om overdragelse af kapitalandele, forhandler parterne principperne for balancen, bl.a.om der skal afsættes for udskudt skat mv. Den værdi, som ejendommen optages med i balancen, afhænger af, om hele eller kun dele af den udskudte skat afsættes som passiv. Det gælder også, hvor der ikke er andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.



Desuden vil vilkårene påvirke den pris, som en køber er villig til at give, herunder om der er omfangsrige garantier for selskabsretlige forhold. Dette vil i balancen afspejles i den værdi, som ejendommen optages til. Den i købsaftalen aftalte værdi for ejendommen kan derfor ikke lægges til grund som markedsværdien af ejendommen, heller ikke selvom ejendommen er det eneste aktiv i ejendomsselskabet.



Hvis de nye regler skal tages for pålydende, vil det skabe nogle uheldige situationer. Følgende eksempel illustrerer dette:



En køber af en ejendom er villig til at give 100 mio. kr. for en ejendom. Hvis parterne indgår en sådan aftale, skal lejerne have ejendommen tilbudt til 100 mio. kr.



Handles selskabet, kan situationen blive en anden. Hvis det antages, at der er en udskudt skat på 10 mio. kr. og ikke andre aktiver eller passiver, der afsættes fuldt ud som passiv i balancen, svarende til den økonomiske situation, som sælger havde stået i, hvis det var ejendommen, der blevet handlet. Hvis bemærkningerne til lovforslaget står til troende, skal lejerne have ejendommen tilbud til 90 mio. kr. i denne situation og ikke til 100 mio. som ved salg af ejendommen. Det er jo ganske uholdbart.



Det er håbet, at lovgiver benytter 3. behandlingen til at undlade denne den af lovforslaget. Hvis ikke, må man sætte lid til, at domstolene retter op på den uholdbare situation.



Tilbage