UDSKIFTNING TIL
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
05.01.22



I takt med at ældre termovinduer udskiftes med nyere og bedre isolerende samt lyddæmpende termoruder opstår spørgsmålet, om der kan varsles lejeforhøjelse for en sådan udskiftning.


En dom fra Østre Landsret viser at det godt kan lade sig gøre, men at der stilles krav om at de nye ruder skal give lejerne nogle fordele i forhold til brugsværdien af de vinduer, der udskiftes.


Der skal være fordele


I ”Boliglejeret”, 3. udg., side 385 skriver Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe at en udskiftning, hvor de nye ruder må anses at svare til de udskiftede - når der bortses fra den teknologiske udvikling siden fremstillingen af de udskiftede ruder - ikke vil kunne karakteriseres som en forbedring. Giver de nye ruder derimod lejerne visse fordele, f.eks. i form af øget lyddæmpning og/eller bedre isoleringsevne end de nuværende, må der skønnes over hvor stor en evt. forbedringsudgift må udgøre.


Sagens baggrund


En udlejer udskiftede eksisterende termovinduer med nye lavenergi samt lydisolerende træ/aluvinduer. I forbindelse med varsling af forbedringsforhøjelsen angav udlejer, at arbejderne for 1/3’s vedkommende skulle anses for at udgøre en forbedring. På baggrund heraf beregnedes en lejeforhøjelse på 70,75 kr. pr. m² bruttoetageareal. Det blev dog besluttet, at den endelige lejeforhøjelse af hensyn til ejendommens eksisterende beboere kun skulle udgøre 60 kr. pr. m² årlig for disse.


Ejendommens beboerrepræsentation gjorde indsigelse imod lejeforhøjelsens størrelse og sagen blev derfor indbragt for Huslejenævnet.


Huslejenævnet


Nævnets flertal fandt, at forbedringsarbejdet kunne godkendes som 33 % forbedring, som anført i udlejers beregning, og at udskiftningen af vinduer havde øget det lejedes brugsværdi. Nævnet kunne således godkende den varslede lejeforhøjelse på 70,75 kr. pr. m².


Nævnets afgørelse var dog ikke enstemmig, idet ét medlem (lejerrepræsentanten) tilkendegav som sin opfattelse at en rimelig udgift til vinduesudskiftning burde beløbe sig til 887.000 kr. og at forbedringsandelen alene udgør 25 % forbedring, hvorefter forbedringstillægget kunne udregnes til 36,50 kr. pr. m².


Boligretten


Lejerne indbragte herefter sagen for Boligretten med påstand om at lejeforhøjelsen skulle nedsættes til det beløb, som Huslejenævnets mindretal havde voteret for. Udlejer fastholdt den varslede lejeforhøjelse.


Tvisten under sagen vedrørte alene spørgsmålet om størrelsen på den del af forbedringslejeforhøjelsen, der vedrører udskiftning af termovinduerne.


Retten besigtigede det udførte arbejde. Ved besigtigelsen kunne retten konstatere, at der en række steder var større revner mellem vinduesrammerne og væggen, at det en række steder trak mærkbart fra vinduesrammerne, og at arbejdet i vidt omfang fremtrådte ufærdigt. Retten havde endvidere kunnet konstatere, at der i de lejligheder, hvor der fortsat var ældre termovinduer, der ikke er blevet udskiftet, ikke kunne mærkes sådanne problemer.


På denne baggrund fandt boligretten, at således som vinduerne og isætningen heraf fremtrådte under besigtigelsen, var der ikke tilført lejlighederne nogen større forbedring end anerkendt af lejerne. Som følge heraf fik lejerne medhold i deres påstand om en mindre forbedringsforhøjelse.


Landsretten.


Udlejer ankede Boligrettens dom til Landsretten. I forbindelse med behandlingen af ankesagen blev der afholdt syn og skøn.


I sin gennemgang af det udførte projekt kunne syns- og skønsmanden konstatere, at der var et større lysningsmål (vinduesareal i forhold til det samlede areal på vinduerne/dørene) på de gamle vinduer med 0,40m².


Omvendt var de nye vinduer mere støjreducerende end de gamle vinduer. De havde endvidere lavere U-værdi (svarende til en højere isoleringsevne) i forhold til de ældre termovinduer. De nye vinduer var således energi A vinduer. De nye vinduer måtte således karakteriseres som lavenergivinduer.


Landsretten kom herefter frem til, at forbedringsarbejdet kunne godkendes som 33 % forbedring. Landsretten lagde vægt på oplysningerne fra producenten om isoleringsværdi og lyddæmpning, samt på skønsmandens vurdering af, at de nye vinduer var mere støjreducerende end de gamle vinduer, og at glassene havde en højere isoleringsværdi.


De øvrige forhold, herunder mindre lysindfald, og arbejdernes færdiggørelse, kunne ikke føre til et andet resultat.


Afsluttende bemærkninger


Det fremgår af Marianne Dons og Susanne Kier ”Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4. udg., s. 237, at de fleste huslejenævn tidligere benyttede normtal ved fastsættelse af vedligeholdelsesfradraget, men at fradragene i dag ikke længere er standardiserede på samme måde som tidligere.


Eksempelvis er der ved udskiftning til ”anden generations termovinduer” godkendt en forbedringsandel på 50% (T:BB 2015.234V) og endda 60% (T:BB 2015.266V). Begge domme er tidligere omtalt i Magasinet nr. 3/2015 af advokat Jens Jacob Halling.


I den her omtalte sag havde udlejer selv valgt at begrænse forbedringsforhøjelsen til 1/3, hvorfor man ikke kan vide, om der kunne være godkendt en større forbedringsandel, hvis udlejer havde valgt at sætte den til f.eks. 50 eller 60%. Det har vi således fortsat til gode at se.


Under alle omstændigheder kan man dog konkludere, at der vil kunne opnås en forbedringsforhøjelse ved at udskifte gamle termovinduer med nye. Størrelsen vil imidlertid afhænge af om udlejer kan dokumentere, at lejerne opnår en større komfort i form at bedre støj- og isoleringsevne.


Dommen er trykt i T:BB 2021.321 ØLD.




Tilbage