HVAD GØR UDLEJER, HVIS UDLEJER ØNSKER AT ANLÆGGE EN SAG OM ISTANDSÆTTELSE MOD EN LEJER?
       
Af Sofie Ladekjær, advokatfuldmægtig og Kim Nielsen, advokat (H) og partner / CLEMENS ADVOKATFIRMA
03.01.22



Når lejer fraflytter et lejemål, vil udlejer oftest have et istandsættelseskrav mod lejer. Omfanget af istandsættelseskravet afhænger særligt af, i hvilken stand lejer afleverer lejemålet til udlejer, og hvem der har haft den ind- og udvendige vedligeholdelsespligt under lejeforholdet.


Nærmere om udlejers istandsættelseskrav, herunder hvilke regler om frister og bl.a. flyttesyn og fraflytningssyn udlejer skal være opmærksom på, behandles ikke i denne artikel.


Som led i fraflytningsopgøret med lejer sender udlejer en fraflytningsopgørelse til lejer, hvor det samlede istandsættelseskrav er opgjort beløbsmæssigt.


Derudover kan der være yderligere krav, bl.a. lejekrav og krav vedrørende forbrug, som lejer skal betale. Sådanne yderligere krav vil også fremgå af fraflytningsopgørelsen.


Fraflytningsopgørelsen kan lejer være uenig i, eksempelvis hvis lejer er af den opfattelse, at nogle af udgiftsposterne henhører under udlejers vedligeholdelsespligt, eller hvis beløbene anses for urimeligt store.


Afhængig af fraflytningsopgørelsens udvisende, og hvad der anfægtes i opgørelsen, vil det i nogle tilfælde være lejer, der tager initiativ til at indbringe en sag for huslejenævnet, idet lejer kan være af den opfattelse, at hele eller dele af det indbetalte depositum og/eller den forudbetalte leje skal tilbagebetales.


I de fleste tilfælde er det dog udlejer, der må tage initiativ til at iværksætte skridt med henblik på at forfølge kravet over for lejer, da lejer nægter at betale fraflytningsopgørelsens udvisende.


Inkasso


Udlejer kan inkassere skylden ved egeninkasso, et inkassofirma eller et advokatfirma, når lejer ikke betaler det skyldige beløb.


Der gælder dog et krav om, at lejer skal modtage et inkassovarsel på 10 dage, før der pålægges yderligere omkostninger, og der iværksættes foranstaltninger med henblik på inddrivelse af fordringen.


Mange lejere vil indenfor denne frist gøre indsigelse mod udlejers krav, og selvom der er praksis, der understøtter, at en bestridt fordring kan tages til inkasso, såfremt skyldners indsigelser behandles, så vil det umiddelbart ikke være hensigtsmæssigt for udlejer at gå denne vej.


Når lejer ikke gør indsigelse mod inkassobrevet, kan udlejer sende sagen i fogedretten med henblik på inddrivelse (forudsat at kravet er under 100.000 kr.). Under denne proces i fogedretten kan lejer også gøre indsigelse. Sker dette, vil sagen overgå til en civil retssag, alternativt en huslejenævnssag, såfremt lejer anmoder herom. Udlejer vil derfor i de fleste tilfælde kun have ”spildt” tid og penge på inkassoprocessen.



Huslejenævn eller boligret?


Det fremgår af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, at huslejenævnet er kompetent til at træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse og vedligeholdelse. Dette gælder også uenigheder om opfyldelse af lejers pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.


Huslejenævnet er derfor det kompetente organ, når tvister vedrørende istandsættelse skal afgøres.


Udlejer skal være opmærksom på, at der pålægges en såkaldt ”dummebøde” på 6.024 kr. (2021-niveau), hvis lejer får fuldt ud medhold af huslejenævnet, og udlejer bør derfor – før sagen indbringes – overveje, om lejer har berettigede indsigelser mod kravet.


Før lejelovsændringen i 2015 blev der sondret mellem, om arbejderne i lejemålet var udført eller ej, idet huslejenævnet kun var kompetent, såfremt arbejderne ikke var udført. Dette er nu ændret, så udlejer må indbringe sagen for huslejenævnet, uanset om arbejderne er udført.


I enkelte tilfælde er det dog muligt for udlejer at indbringe sagen direkte for boligretten, hvilket er tilfældet, hvor der kræves en videregående bevisførelse, som ikke kan finde sted for huslejenævnet, fx i nogle tilfælde hvor det er nødvendigt at afhøre vidner, hvor syn og skøn er nødvendigt, parterne aftaler, at sagen indbringes for boligretten, eller der ikke er tilstrækkelig klarhed over de faktiske forhold.


I udgangspunktet gælder ingen frister for udlejer for at indbringe en sag for huslejenævnet (eller boligretten), men som ved andre fordringer gælder, at krav på istandsættelse, leje, forbrug mv. også er underlagt reglerne om forældelse af fordringer. Udlejer risikerer derfor, at kravene forældes efter 3 år, hvis ikke udlejer forinden får afbrudt forældelsen, ligesom udlejer også – om end det er sjældent – kan risikere, at kravet bortfalder ved passivitet.


Forældelse kan afbrydes ved indbringelse af sagen for huslejenævnet og samtidig betaling af indbringelsesgebyr, jf. forældelseslovens § 16, stk. 3.


Har lejer gjort indsigelse mod fremsendte forbrugsregnskaber, skal udlejer dog være opmærksom på de gældende frister for indbringelse for huslejenævnet, jf. lejelovens § 45.


Ved almene boliger er det ikke huslejenævnet men beboerklagenævnet, der træffer afgørelse. Reglerne om beboerklagenævnet svarer i høj grad til reglerne om huslejenævnets med få undtagelser, der dog ikke nærmere omtales her.


Er der flere lejere på lejekontrakten, skal udlejer sørge for at inddrage/stævne alle disse lejere i sagen, også selvom det ”på papiret” kun er én lejer, der gør indsigelse.


Sagsbehandlingen ved huslejenævnet eller boligretten


I boligretten er det en følge af forhandlingsprincippet, at det er parterne, der skal tilvejebringe alt materiale og alle oplysninger, herunder anbringender, påstande, beviser mv., for retten.


I huslejenævnet gælder i stedet et officialprincip, der medfører, at huslejenævnet også selv sørger for, at sagen er oplyst tilstrækkeligt, og huslejenævnet kan derfor bl.a. anmode parterne om at svare på spørgsmål til sagen eller fremlægge relevant materiale, ligesom huslejenævnet også kan vælge at foretage besigtigelse af lejemålet.


Huslejenævnet tager umiddelbart kun stilling til det, som de er anmodet om/der er påklaget. Eksempelvis tages ikke stilling til lejens størrelse i sager om fraflytningsopgør, hvis lejens størrelse ikke er påklaget.


Dog vil huslejenævnet påse, om formalia er overholdt, bl.a. om fraflytningsrapporter og fraflytningssyn, selvom dette ikke måtte være påpeget af en lejer, og der er sågar set tilfælde, hvor huslejenævnet bl.a. behandler ulovligt opkrævede beløb, selvom lejer ikke har påklaget dem.


Det er vigtigt at besvare huslejenævnets spørgsmål og fremlægge efterspurgt materiale indenfor de af huslejenævnet fastsatte frister, da en undladelse heraf kan medføre, at huslejenævnet fortolker tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge modpartens fremstilling til grund for afgørelsen.


Uanset officialprincippet er det altid en god ide at fremlægge relevant materiale for huslejenævnet, herunder fotos i JPG- eller PDF-format, til huslejenævnets behandling af sagen, da huslejenævnet selv afgør, hvilke undersøgelser der skal foretages i forbindelse med behandlingen af sagen. Parterne kan således hverken forvente eller kræve noget af huslejenævnet i den forbindelse.


Fremlægges fotos, er det vigtigt, at de optagne fotos er i en kvalitet, så det er muligt at konstatere mangler og skader. Det er ligeledes en god idé at anføre dato på de enkelte fotos, så det er tydeligt, at de optagne fotos eksempelvis er taget i forbindelse med fraflytningsopgøret. Derudover skal dokumentation, herunder fotos og videoer, kunne fremsendes af huslejenævnet til lejer, og kan det ikke ske, vil det fremsendte materiale ikke tillægges bevismæssig betydning.


Der kan i øvrigt henvises til reglerne i boligreguleringslovens §§ 35-44 a om huslejenævnet og deres sagsbehandling.


Efter huslejenævnets eller boligrettens afgørelse


Såfremt en af parterne ikke er enig i huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for boligretten (eller ankenævnet, hvis sagen er omfattet af Københavns Kommune), hvilket må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelse er meddelt parterne.


Har udlejer opnået den ønskede afgørelse fra huslejenævnet, men lejer fortsat nægter at betale kravet, er udlejer dog nødsaget til at indbringe sagen for boligretten for at opnå et fundament for kravet. Huslejenævnets afgørelse er nemlig ikke eksigibel, hvorfor kravet ikke kan tvangsfuldbyrdes via fogedretten.


En afgørelse truffet af boligretten kan ankes indenfor 4 uger, hvor der dog gælder særlige begrænsninger for sager med en påstand, der har en økonomisk værdi på højst 20.000 kr.


Istandsættelseskrav under lejeforholdet?


Udlejer har mulighed for undervejs i lejeforholdet at få huslejenævnet til at tage stilling til lejers vedligeholdelse og renholdelse undervejs i lejeforholdet, jf. lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, hvilket kan være relevant, hvor udlejer bliver bekendt med, at lejemålet er i meget dårlig stand.


Finder huslejenævnet, at lejemålet er i en dårlig stand, vil udlejer dog ikke kunne gennemtvinge en rengøring eller et vedligeholdelsesarbejde, dvs. at der ikke er mulighed for at tvangsfuldbyrde afgørelsen, men det kan dog give udlejer anledning til at opsige eller ophæve lejemålet, eksempelvis hvis lejemålet er vanrøgtet.




Tilbage