GENNEMGRIBENDE MODERNISERET TO GANGE
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
06.12.21





Højesteret har tidligere udtalt, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi for at være opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i. bestemmelsen jfr. UfR 2016.2446H (TBB2016.646). Højesteret bemærkede i den pågældende dom, at de arbejder, som blev udført i lejligheden, vedrørte væsentlige dele af lejligheden, idet bl.a. køkken og bad blev udskiftet og indrettet på en mere hensigtsmæssig måde.


En konsekvens af dette udsagn har fået betydning i en sag fra Østre Landsret .


Sagens baggrund


En lejlighed i en almindelig udlejningsejendom opført i 1934 var moderniseret i 2004 med nyt toilet og bad, medens de øvrige rum ikke dengang blev istandsat. I 2017 blev lejligheden i forbindelse med genudlejning igen moderniseret


Denne modernisering omfattede blandt andet el-arbejder, fuldspartling og opsætning af væv/filt, nye radiatorer m.m., men også supplerende modernisering af køkken og bad, herunder ny bordplade, ny gulvbelægning og nye hårde hvidevarer i køkkenet og nedsænket loft med spots i badeværelset. Sidstnævnte modernisering tog navnlig sigte på de dele af lejemålet, der ikke var moderniseret i 2004. Lejligheden havde et areal på 52 m²


Den blev herefter udlejet til en årlig leje på 73.087 kr. svarende til ca. 1.406 kr. pr. m² årligt. Lejeren gjorde indsigelse imod lejen og indbragte sagen for Huslejenævnet.


Huslejenævn og Ankenævn


Nævnet fandt, at der utvivlsomt var tale om et gennemgribende moderniseret lejemål i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at forbedringerne var gennemført indenfor en periode på 2 år, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 58.


Et flertal af nævnets medlemmer var imidlertid af den opfattelse, at den aftalte leje væsentligt oversteg den leje, som var almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2.


Flertallet besluttede derfor alene at godkende en årlig leje på 62.400 kr., hvilken leje efter flertallets opfattelse skønnedes at svare til det lejedes værdi, jf. kriterierne i lejelovens § 47, stk. 2 sammenholdt med lejelovens § 49. Det svarede til 1.200 kr. pr. m². Et medlem stemte for at godkende lejen.


Et flertal på 3 af ankenævnets 5 medlemmer fandt på baggrund af en besigtigelse og en gennemgang af sagens dokumenter, at der utvivlsomt var tale om et gennemgribende moderniseret lejemål, der opfyldte kriterierne for lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.


Et mindretal på 2 af ankenævnets 5 medlemmer fandt på baggrund af besigtigelsen og sagens dokumenter, at det ikke kunne anses for dokumenteret, at moderniseringsarbejderne var udført inden for en periode på 2 år, samt at beløbsgrænserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var opfyldt.


Ankenævnet fandt ikke grundlag for at ændre huslejenævnets afgørelse for så vidt angår lejens størrelse.


Boligretten


Boligretten lagde til grund, at der var foretaget modernisering af det omtvistede lejemål i 2004 og i 2017.


Flertallet fandt efter en samlet vurdering på baggrund af navnlig en besigtigelse af det omtvistede lejemål sammenholdt med den fremlagte dokumentation vedrørende modernisering i form af fotos, fakturaer og moderniseringsregnskab, at det utvivlsomt måtte anses for godtgjort, at der inden for en periode på 2 år var udført forbedringer i lejemålet i et omfang, som væsentligt havde forøget det lejedes værdi, og som opfyldte kriterierne for lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.


Flertallet fandt endvidere at udlejer havde løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5, jf. stk. 2.


Et medlem fandt på baggrund af navnlig besigtigelsen af det omtvistede lejemål og den fremlagte dokumentation vedrørende modernisering, at det ikke kunne anses for dokumenteret, at der var tale om modernisering, som væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 58. Dette medlem fandt således ikke, at kriterierne for lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var opfyldt.


Landsretten


Landsretten slog indledningsvis fast, at det også efter bevisførelsen for landsretten måtte lægges til grund, at lejemålet i 2004 blev gennemgribende moderniseret med nyt køkken og bad, og at forbedringsudgiften hertil udgjorde 172.855,50 kr., svarende til 3.324,14 kr. pr. m².


Det måtte ligeledes lægges til grund, at lejligheden i 2017 på ny blev moderniseret som beskrevet ovenfor.


Landsretten fandt det efter bevisførelsen godtgjort, at lejemålet både i 2004 og 2017 blev gennemgribende moderniseret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Der var således tale om forbedringer, der blev gennemført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 58, og hvor forbedringsudgiften oversteg beløbsgrænsen i § 5, stk. 2.


Landsretten tog herefter stilling til de fremlagte sammenligningslejemål. Ved en lovændring pr. 01-07-2020 var der i lejelovens § 47 indsat et nyt stk. 3, hvorefter det ved sammenligning af lejemål tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse. Ændringen indebar ifølge bemærkningerne, at sammenligningslejemål som er prøvede, skal tillægges større bevisværdi end uprøvede sammenligningslejemål, og at uprøvede sammenligningslejemål som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal, prøvede sammenligningslejemål. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.


Hertil anførte Landsretten at der er under sagen var fremlagt fire sammenligningslejemål, hvor lejefastsættelsen havde været prøvet af huslejenævn eller ankenævn, dog var afgørelserne i tre af sagerne efter det oplyste ikke endelige.


I sammenligningslejemålene, der efter en samlet vurdering måtte anses for sammenlignelige med det foreliggende lejemål, var der godkendt en årlig leje på mellem 1.300 kr. og 1.425 kr. pr. m².


Landsretten tiltrådte på denne baggrund, at udlejer havde løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5, jf. stk. 2. Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom.


Afsluttende bemærkninger


Dommen er for det første et godt eksempel på konsekvensen af ??Højesterets dom i UfR 2016.2446H, nemlig at det er tilstrækkeligt, at forbedringsudgifterne overstiger mindstebeløbet i Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 for at der er tale om en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.


Dernæst er dommen en af ??de første trykte afgørelser, der benyttes den nye regel i Lejelovens § 47, stk. 3 om bevisvægten af ??sammenligningslejemål. Hendes lægger man også vægt på afgørelser, der ikke er endelige. I Karnov anføres det dog i noten til bestemmelsen, at det forekommer vidtgående at betragte sammenligningslejemål, hvorom der verserer tvister om lejens størrelse som prøvede lejemål.


Dommen er trykt i T:BB 2021.62.




Tilbage