TILBAGEKØBSKLAUSULER OG UDLEJNING
       
Af Martin Birk, udlejer
06.12.21

1. Indledning


Særligt i de to største byer i Danmark, København og Aarhus, kan man som køber af en ejendom støde ind i en tinglyst servitut, der hedder ”Tilbagekøbsklausul” eller ”Hjemfaldspligt”.


Kært barn har mange navne, men uanset navnet på servitutten så er essensen af den, at den giver kommunen ret til at købe grunden tilbage på nærmere bestemte vilkår efter 40-100 år (kaldet slutdatoen i det følgende). Det er lukrative vilkår set med kommunens øjne og dermed skrækkelige vilkår for en ejer på det tidspunkt, hvor kommunen kan påberåbe sig retten.


Selvom der findes en del varianter, så er det almindeligt, at kommunen har ret til at tilbagekøbe grunden for den oprindelige salgssum. Det er indlysende, at prisen for byggegrunde har ændret sig igennem årene som følge af inflationen. Hvem vil ikke gerne sælge en grund i år 2021 og købe den tilbage i år 2080 til samme pris?


I beregningen af salgsprisen for kommunen skal der sondres mellem tilbagekøbsklausuler med og uden bygningserstatning, hvilket omhandler om ejeren skal have erstatning for den opførte bygning eller ej. Som et eksempel på en variant med bygningserstatning kan der henvises til info-boks 1.


I Aarhus er der alene anvendt tilbagekøbsklausuler med bygningserstatning. Som det med al tydelighed fremgår heraf, kan Aarhus Kommune kræve at få grunden tilbage mod at betale, hvad selve værdien af bygningen – uafhængigt af beliggenheden – vurderes til. Ejeren bliver altså tvunget til at sælge ejendommen til kommunen til den oprindelige købspris plus vurderingsprisen. Skræmmende at Højesteret har blåstemplet dette som lovligt! Bemærk, at servitutten er gældende for evigt.


I det følgende tages der udgangspunkt i tilbagekøbsklausuler i Aarhus Kommune.



2. Lidt historie og mere om praksis i Aarhus Kommune


Ifølge Aarhus Stadsarkiv indførte Aarhus Kommune – mere systematisk – tilbagekøbsklausuler i 1950´erne på både bolig- og erhvervsbyggeri. Følgende oplyses herom:


”Begrundelserne kunne blandt andet være, at grundene blev vurderet for billigt, eller at det i fremtiden ville være nemmere at få fjernet slumkvarterer ved at opkøbe boligerne i områderne med en tilbagekøbsklausul.”


Denne praksis stoppede først langt oppe i 1980´erne, hvorfor der er en del ejendomme med gældende tinglyste tilbagekøbsklausuler. Det er oplyst i pressen (Jyllands-Posten den 21. marts 2021), at der er omkring 230 ejendomme i Aarhus Kommune med en sådan servitut, heraf ca. 70 beboelsesejendomme.


Aarhus Kommune vedtog den 11. juni 2008 at give ejerne en generel mulighed for at frikøbe sig fra servitutten. Denne mulighed er senest revideret i Aarhus Byråd den 10. marts 2021. Se nærmere om dette i info-boks 2.


Ejeren kan købe servitutten tilbage mod følgende betaling:


”Det beløb, der betales for frikøb af en tilbagekøbsklausul, er grundens aktuelle markedsværdi, som vurderet af en registreret ejendomsmægler og med fradrag af den oprindelige købesum for grunden.”


Ejeren skal således betale værdien for en byggeret for at komme fri af servitutten. I nogle tilfælde har kommunen i sin tid fået den fulde pris for byggeretten, og nu skal en senere ejer så betale dette igen. Den embedsmand, der har udtænkt dette, har virkelig varetaget kommunens interesser!


Ejeren skal også betale for mægler-vurderingen – og der kræves som udgangspunkt 2 vurderinger, hvis den offentlige værdi er over 5 millioner. Hertil kommer behovet for en 3. vurdering, hvis de to mæglere er mere end 10 % fra hinanden? Alt sammen udgifter som ejeren skal betale. For ejere af ejerlejligheder og andelsboliger afholder Aarhus Kommune udgiften og offentliggør vurderingen 1 gang om året på www.aarhus.dk.


Selvom man kan finansiere det med en ”afdragsprofil på op til 20 år med en årlig indeksregulering (nettoprisindekset) af restfrikøbssummen”, så har mange borgere i Aarhus Kommune valgt ikke at frikøbe servitutten. Udfordringen med det manglende salg af frikøbet skyldes næppe manglende information til borgerne, men nærmere det faktum at byggerettigheder i Aarhus er steget med raketfart de seneste mange år.


Prisen er med andre ord alt for høj, og det kan kun løses politisk ved at tage udgangspunkt i en lavere beregningsmodel for prisen, men det har lange udsigter med det nuværende byråd.



3. Betydningen for udlejningen?


For selve lejeren har tilbagekøbsklausulen ingen betydning. Lejeren bliver ikke påvirket af den – hverken under lejemålets beståen med den nuværende udlejer, eller såfremt kommunen i yderste fald skulle finde på at kræve sin ret på en gældende ejendom.


Servitutten påvirker på ingen måde lejefastsættelsen. Det skal i den sammenhæng bemærkes, at tilbagekøbsklausulen ikke har betydning for fastsættelsen af grundskylden, der som bekendt er en del af lejen. Det skyldes, at lovgivningen anser tilbagekøbsklausuler som en privatretlig servitut, selvom det er kommunen, der har tinglyst den. Kommunen har her ageret som en privat juridisk person – og ikke som en offentlig myndighed. Servitutten påvirker heller ikke lejen på andre måder.


Hvis kommunen overtager ejendommen, vil lejelovens § 7 indebærer, at kommunen skal overtage lejeren på de sædvanlige vilkår, som en normal udlejningsejendom handles under. Lejeren er på den måde beskyttet – som minimum efter lejelovens regler.


Betydningen for ejeren er primært i forbindelse med finansieringen af handlen. Det har ikke været muligt at få 30-årige realkreditlån i ejendommen i op til 35 år, før kommunen kan kræve sin ret 1. gang. Visse realkreditinstitutter har som udgangspunkt skærpet disse krav. De er begyndt at modregne prisen for frikøbet i deres vurdering af markedsprisen, som de vil belåne – uanset slutdatoen.


For køber er det derfor vigtigt at få synliggjort (evt. i købsaftalen), at ejendommen er købt med en rabat, der helt eller delvist svarer til prisen for tilbagekøbsklausulen. Det bør være et forhold, der kan håndteres.



4. Risici …?


Den største risiko er i sagens natur stigende priser på byggerettigheder, da det påvirker muligheden for finansiering og udgiften til frikøb samt fremtidige salg. Ingen kender fremtiden, så det skal man tage med i betragtning af et køb, herunder hvor lang tid der er tilbage, før kommunen kan kræve sin ret.


Hvis man ejer ejerlejligheder, er der en risiko for, at et kvalificeret flertal vedtager, at man ønsker at frikøbe for hele ejerforeningen. Det vil i minimum 20 år presse likviditeten i forretningen. Det er ikke afklaret i retspraksis, om et kvalificeret flertal kan presse sådan en beslutning igennem, men der er næppe tvivl om, at et simpelt flertal på mere end 50 % ikke er nok.



5. What to do?


Hvis man kan købe en ejendom med en tilbagekøbsklausul til en fair pris, så skal man ikke lade sig skræmme af, at der tilknyttet en tilbagekøbsklausul. Lejeren er ligeglad, og det påvirker ikke lejeniveauet. Med sund fornuft og en god advokat kommer man langt.




Tekstfelt: Info-boks 1
Eksempel på dele af tinglyst servitut
”Kommunen skal være berettiget til efter mindst 5 år forudgående varsel at overtage ejendommen i april måned i året [20XX]. Dersom kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i det nævnte år, skal dette kunne ske hvert 10. år derefter i samme måned og med samme varsel. 
Overtagelsen sker for den sum, der ved salget fra kommunen er blevet forudsat som prisen for selve grunden, nemlig kr. [XXXXX] med tillæg af bygningernes værdi. Denne værdi fastsættes af 3 mænd, udmeldt af Århus by- og herredsret.
…
Ved vurderingen udfindes værdien af bygningerne som sådanne. Disses beliggenhed og benyttelse er altså betydningsløs for vurderingen…”






Tekstfelt: Info-boks 2
Yderligere oplysninger om tilbagekøbsklausuler
København 
Se yderligere på følgende hjemmeside: Tilbagekøbsret (kk.dk)
Aarhus
Aarhus Byråd besluttede den 10. marts 2021 at ændre i retningslinjerne for frikøb af tilbagekøbsklausuler og iværksætte initiativer til fremme af frikøb af tilbagekøbsklausuler. 
De er i skrivende stund ikke blevet offentliggjort på en særskilt hjemmeside, men med teksten ”udkast” kan ”Retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler” ses på: Dokumentvisning (aarhus.dk)


Tilbage