MERE BYRDEFULDE VILKÅR
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
06.12.21

Procesbevillingsnævnet har givet tilladelse til at indbringe en sag for Højesteret om hvorvidt lejen i at lejemål, hvor lejen er fastsat efter BRL § 5.1 og afkastet beregnes efter BRL § 9.2, skal nedsættes efter reglen om mere byrdefulde vilkår i BRL § 5.12 (tidligere § 5.9) ).


Spørgsmålet er, om lejen for alle lejemål skal indgå i vurderingen af ??om der foreligger mere byrdefulde vilkår, eller man skal se bort fra lejemålet, hvor lejen pga. bestemmelsen i BRL § 7.4 er begrænset fordi udlejer ikke har kunnet/villet tilbyde lejerne erstatningslejligheder, hvis en evt. lejeforhøjelse har oversteget de gældende grænser i BRL § 7.4.


Med hensyn til referatet fra sagerne henvises til nedenstående omtale fra Procesbevillingsnævnet:


» To lejere overtog et boliglejemål i 2017, hvor den aftalte leje blev fastsat til 103.500 kr. årligt, svarende til 1.500 kr. pr. m2. Lejerne indbragte lejens størrelse for huslejenævnet, der ved afgørelse af 30. oktober 2018 nedsatte den årlige leje til 83.490 kr., svarende til 1.210 kr. pr. m2. Huslejenævnet lagde navnlig vægt på, at der ikke kunne aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen, jf. boligreguleringslovs § 5, stk. 12 (tidligere stk. 9).


Udlejer indbragte sagen for boligretten, og udlejer gjorde i den forbindelse gældende, at de lejemål i ejendommen, hvor lejen var fastsat under hensyntagen til boligreguleringslovens § 7, stk. 4, ikke kunne indgå i vurderingen af, om de aftalte lejevilkår var mere byrdefulde end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 12, idet lejen for disse lejemål var kunstigt lave, da bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, havde medført en væsentlig begrænsning i den lejeforhøjelse, der kunne pålægges disse lejemål, der derfor ikke var sammenlignelige.


Heroverfor gjorde lejerne gældende, at alle lejemål i ejendommen kunne inddrages ved vurderingen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 12 (tidligere stk. 9), idet der hverken efter loven eller retspraksis var noget grundlag for at undtage lejemål, hvor lejen var fastsat under hensyntagen til boligreguleringslovens § 7, stk. 4.


Boligretten nedsatte den aftalte årlige leje


Boligrettens dom blev afsagt med dissens. Efter stemmeflertallet blev der afsagt dom, hvorefter den aftalte årlige leje blev nedsat, idet de aftalte lejevilkår blev anset for at være mere byrdefulde end vilkårene for andre lejere i ejendommen.


Boligrettens flertal fandt, at alle lejemål i ejendommen kunne inddrages ved vurderingen af, om lejevilkårene for det i sagen omhandlede lejemål var mere byrdefulde end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen. Der blev herved lagt vægt på, at lejen i alle tilfælde var fastsat i medfør af boligreguleringslovens§ 5, stk. 1, og at der hverken efter ordlyden af eller forarbejderne til boligreguleringslovens § 5, stk. 12, eller § 7, stk. 4, var grundlag for at statuere, at lejemål, hvor § 7, stk. 4, havde skullet anvendes ved varsling af lejeforhøjelse, ikke kunne indgå ved den anførte vurdering.


Boligrettens mindretal fandt, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, indebar, at huslejen for de lejemål, som var indgået før 2017, var holdt kunstigt nede, idet en lejefastsættelse efter den foretagne varsling, som ikke havde været begrænset af den anførte bestemmelse, ville have medført, at lejen kunne være fastsat til et beløb, som oversteg den leje, der var aftalt vedrørende det i sagen omhandlede lejemål. Som følge heraf kunne vilkårene i de anførte lejemål ikke anses for sammenlignelige med vilkårene i de nyere lejemål, der var indgået i 2017 og 2018. Mindretallet henviste til støtte herfor til Højesterets dom, gengivet i U 2018.1142 H.


Landsretten stadfæstede boligrettens dom


Landsretten fandt, at der hverken efter ordlyden af boligreguleringslovens § 7, stk. 4, eller forarbejderne hertil var grundlag for at antage, at lejemål, hvor denne bestemmelse havde haft betydning for varslede huslejestigninger, ikke som andre lejemål som udgangspunkt kunne indgå ved den samlede bedømmelse i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 12 (tidligere stk. 9). Landsretten fandt desuden, at de af ejendommens lejemål, der var omfattet af reglen i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, ikke adskilte sig fra det omstridte lejemål i en sådan grad, at de ikke var sammenlignelige og derfor ikke kunne inddrages i bedømmelsen. Herefter tiltrådte landsretten, at den aftalte årlige leje blev nedsat, idet de aftalte lejevilkår blev anset for at være mere byrdefulde end vilkårene for andre lejere i ejendommen.«


Der henvises også til den optrykte faktaboks, hvor BRL § 7 er gengivet.


Fra redaktionens side vil vi vende tilbage, når Højesteret har afsagt dom i sagen.



Landsrettens dom er gengivet i T:BB 2021.52 ØLD



Faktaboks:



Boligreguleringensloven:


§ 7. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.



Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 8, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.



Stk. 3. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.



Stk. 4. Vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk. 2, medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 75 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og reguleringer en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode afsluttet i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.



Stk. 5. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen af ??en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse




Tilbage