FORMANDENS BERETNING OM ÅRET 2020
       
Af Formand Keld Frederiksen
10.09.21



BERETNING ved


DANSKE UDLEJERE´s DELEGERETMØDE


den 3. september 2021 i Kolding



Beretningen er inddelt i følgende afsnit:


1. Indledning - medlemssituationen


2. Orientering om det passerede i Årets løb.


3. Kontakt til Pressen og Politikerne


4. Serviceydelser til medlemmerne


5. Kurser


6. Lægdommere / Nævnsrepræsentanter


7. Grundejernes Investeringsfond


8. Nye retsafgørelser og love


9. Fremtiden


10. Afslutning



Velkommen til årets delegeretmøde – som desværre også i år skal afholdes under lidt indskrænkede vilkår. De fleste restriktioner er nu bragt til ophør – således at det måske nok havde været mulig at afholde dette års delegeretmøde, som i ”de gamle dage” – 2019 og tidligere. Men det var vi selvsagt ikke klar over, da vi skulle udsende invitationer og arrangere i øvrigt.



Nu må vi samle kræfter til delegeretmødet lørdag, den 23. april 2022, der afholdes i Aalborg – Hotel Hvide Hus.



Arbejdet i foreningen har - for så vidt - ikke været negativt ramt af coronaen. Dét skal vi være taknemmelige for, når henses til, at mange andre erhvervsdrivende, som følge af Coronaen, har måttet ”bukke under” eller i øvrigt mistet indtjening.



Beretningen kan derfor indeholde de samme emner, som sædvanligt !



1. Indledning – medlemssituationen


Vor primære opgave – set fra mit synspunkt – er at udlejerne i Danmark, skal ”klædes på” til


at kunne indgå lejeaftaler, der ikke efterfølgende kan tilsidesættes,


at indgå lejeaftaler, der ”på lovlig vis” giver øget indtjening og minimerer risikoen for lejenedsættelse – med tilbagevirkende kraft – ex.vis ved hjælp af mulighederne i LL § 53 og BRL § 5 stk. 2 og med 80%-ejendommene.


at servicere vore lejer på en ”ordentlig måde” – og betragte dem som vore kunder,


at kunne reagere på en konstruktiv måde, når lejerne/kunderne ikke overholder deres forpligtelser i bred forstand – konflikthåndtering kaldes det med en moderne/populær betegnelse,


Og nu lidt mere ambitiøs /højtravende:


at overholde / stræbe efter at være med til at opfylde FN´s 17 verdensmål …


nr. 1: AFSKAF FATTIGDOM - sikre alle adgang til basale ressourcer – vi er med til at skabe boliger for Alle.


nr. 6: RENT VAND OG SANITET – sikre ordentlig forvaltning af vandressourcer - vandmålere


nr. 7: BÆREDYGTIG ENERGI – øge andelen af vedvarende energi.


nr. 11: BÆREDYGTIGE BYER OG LOKALSAMFUND – garantere adgang til ”sikre og billige boliger samt opgradere beboelse i slumkvarterer.


nr. 12: ANSVARLIGT FORBRUG OG PRODUKTION – passe på vor natur i relation til affald og tilskynde til genbrug


Nr. 13: KLIMAINDSATS – begrænse stigningen i den globale gennemsnitstemperatur.


Det er måske noget ”højtravende” at tage disse 17 verdensmål med ind i beretningen – men det er forhold som vi alle, hver især, bevidst eller ubevidst, er med til at opfylde – alle med vore små bidrag, som samlet set giver et bedre samfund. Vi er med til at skabe bedre og sunde boliger – og er med til ved vore energirenoveringer at reducere CO2-udslippet og meget mere.


Lovgivningen er ikke altid med os, når vi skal håndtere disse verdensmål – jeg tænker på de barrierer, der opstilles,


1) når udgiften til eksempelvis vand SKAL fordeles efter måler og ikke på anden vis – eksempelvis kvm. og/eller vandhaner,


2) når der skal foretages energirenoveringer – med besværlige regnestykker og varslingsregler


3) udlejer leverer energi – el og varme fra alternative energi-kilder.



Vi er nu mere end 5.000 medlemmer af Danske Udlejere – og vi vil gerne være flere og bedre.


Danske Udlejere har derfor i det forløbne år anvendt mange ressourcer på, at klarlægge, hvad vi kan, hvad vi vil – og hvordan vi får os flyttet derhen.


Vi har derfor arbejdet med, at få lagt en strategi.


Michael Pretzmann vil senere i dag redegøre for dele af denne plan, der bl.a. indeholder planer om øget bemanding på kontoret og ændrede kontor-faciliteter m.v.


2. Orientering om det passerede i Årets løb


Som bekendt har der gennem flere år været talt om, at BRL og LL skulle sammenskrives – dét er nu igangsat – men der er endnu ikke et endeligt forslag på bordet. I efteråret 2020 blev første høringssvar indsendt og her i foråret blev 2. høringssvar indsendt.



Idéen er, at den nye Lejelov skal omfatte alle forhold mellem lejer og udlejer, gældende for hele landet og dermed indeholdende regler for såvel regulerede boliglejemål, som uregulerede boliglejemål. Dertil kommer en ny lov, kaldet ”Lov om Boligforhold.” Heri medtages andre lovregler der omhandler udlejningsejendomme, og hvorledes forholdet mellem udlejer og det offentlige skal reguleres.


Der er måske forventninger om, at loven bliver vedtaget med virkning fra den 1.7.2022 – men det ligger ikke fast.



Husk på - sammenskrivningen må ikke / skal ikke resultere i ændringer i de materielle regler – så på den måde, bliver det ikke nemmere at være udlejer.




Praksis omkring den ”nye” (pr. 1.7.2021) § 5 stk. 3 i BRL. – med forhåndsgodkendelse af lejen og med karenstid m.v. har endnu ikke fundet sit leje. I augustnummeret har advokat Aagaard Poulsen skrevet lidt om forhåndsgodkendelsen – og kritiseret den en anelse.



Vi har også beskæftiget os en del med det nye fænomen, Lagerbeskatning – men også på dette område er der problemer med, at få politikerne til at forstå, at en beskatning af skjulte værdier, vil presse udlejernes likviditet – med risiko for, at renoveringer af udlejningssektoren vil blive sat i stå.



I Ministeriet er nedsat et Huslejenævnsudvalg, der nærmere skal undersøge sagsbehandlingen i Huslejenævnene – alt i bestræbelsen for, at få et bedre produkt ud af nævnsafgørelserne. Hans Henrik Edlund er formand i udvalget – og der fremkommer nok en rapport sidst på året ….



Som I nok har set i vort Magasin efterlyser vi altaner – ikke alle typer altaner kan anvendes. Nu bliver det teknisk. Jeg får at vide fra Teknologisk:



”Vi har løbende fået en del henvendelser, som har vist sig ikke at vedrøre den altantype, som er relevant for projektet. Det sker typisk, da det er meget vanskeligt at kende forskel på


udkragede betonaltaner med traditionel armering og


udkragede betonaltaner med udliggerjern.” Og det er kun de sidstnævnte der er interessante i undersøgelsen – Se August-nummeret side 32.



I 2015 kom en lejer til skade, da et betontrin på en udendørs trappe ved hans lejlighed knækkede. Trappen var ca. 60 år gammel og der var synlig armering, der var rustangrebet. Andre lejere havde tidligere klaget over tilsvarende problem – og udlejer (en boligforening) blev erstatningspligtig TBB.2021.473 V.




Så var der tale om, at Folketinget ville indføre bestemmelser om, at Kommunerne skulle kunne anvise lejere til en del af vore lejligheden – anvisningsret. Danske Udlejere mener at det er udlejer der suverænt afgør, hvem der skal flytte ind i lejlighederne.


- Derfor tog foreningens direktør og bestyrelsesformand sagen i egen hånd. Efter forudgående aftale med ministeriet, kørte vi til København og talte med ministerens særlige rådgiver og inden vi igen havde plantet bildækkene på den jyske muld (asfalt) var det kendt for de fleste at ideen om anvisningsret i den private sektor, var taget af bordet.


Nogen ville nok have taget æren for det – men dér er vi lidt mere beskedne. Men – resultatet blev godt så det stiller vi os tilfreds med.



3. Kontakt til Pressen og Politikerne


Vi kommer ”somme tider” i pressen / TV – men det er mest, hvis der er noget der skal forsvares – noget som pressen mener vi er utilfredse med. Det var noget ”sjovere” om man så kan sige, at komme frem i Pressen og fortælle nogle succeshistorier – som såvel lejer, som udlejer-siden kunne acceptere som værende til fordel for begge.



Hvorvidt én eller flere af de førnævnte 17 Verdensmål kunne være emner, der kan komme på dagsordenen, må tiden vise – men jeg tror det vil kunne samle ”begge parter” hvis der blev sat fokus på et eller flere af Verdensmålene. Dét skal prøves.



Kontakten til politikerne er også / fortsat vanskelig – og bekostelig, når møderne som oftest skal foregå i København.



Vi afgiver høringssvar i forbindelse med de lovforslag, der har relevans for vore medlemmer – og så håber vi, at politikerne læser disse svar og bruger dem i deres videre arbejde.



4. Serviceydelser:


Igen i år vil jeg rose de mange serviceydelser som mange af vore medlemmer, kan erhverve for deres kontingent til lokalforeningen – et kontingent i størrelsesordenen fra kr. 500 og opefter.



Leje-portalen.dk:


Fortsat gratis for lejer og udlejer – modsat mange af de andre portaler.



Magasinet Danske Udlejere:


Fortsat et kulørt månedsblad – der kan ses på såvel en skærm som på gammeldags glittet papir.


10 forskellige magasiner pr. år. – med lærerigt stof.


Det er nu – har været muligt i et stykke tid – at søge efter konkrete emner i de mange magasiner, der gennem årene er udgivet – det er rigtigt godt – og det vil jeg specielt gerne rose.



Hjemmesiden:


Også en mulighed for at skaffe sig nyttig information – med den mange formularer. Mangler der formularer, må I orientere derom, så finder vi ud af det.



Forsikringsordningen Alm. Brand.


Måske ikke attraktiv for alle - men for de fleste – jeg vil henvise til Leon Vetters beretning ang. Forsikringsordningen. Der er selvsagt også nogle gange at der kan opstå uenighed med selskabet – alt andet ville være unaturligt – men kom til os med disse problemer – så tager vi det op – og forsøger at gøre det bedre …



Indtjeningen på denne ordning – se regnskabet – er med til at finansiere de mange gode fordele om stilles til rådighed for vore medlemmer – og er med til, at holde kontingentet nede på et meget lavt niveau – kr. 350,- for hvert medlem, pr. år.



Mange medlemmer kunne – og jeg understreger: kunne spørge: hvordan kan I dog holde kontingentet så langt nede, når I gør så meget for os ?



Telefonservice:


Vore medlemmer kan honorar-frit ringe til en lang række udlejere / advokater for at få svar på opståede problemer Dertil kommer selvfølgelig kontakten til Kontoret i Århus.



5. Kurser:


Siden 1994/1995 har vi systematisk arrangeret kurser rundt i landet – og de har altid været gode tilløbsstykker – så det er klart at vi fortsætter med det.



De traditionelle kurser har været suppleret med web-møder – digitale møder - hvor man kan sidde derhjemme med en kop kaffe eller andet drikkeligt og i sit ”slappe af-tøj” og med benene på sofabordet nyde de kloge ord der kommer frem på skærmen. Det er alternativt – men der er mange deltagere !



I 2020 har der været arrangeret / planlagt 59 kurser. 24 kurser blev gennemført medens de resterende 35 kurser blev aflyst grundet Corona´en. Der har derefter været 1.250 kursister / udlejere på kursis. Dét er fortsat flot.



Dertil kommer, at der er pæn søgning til vor administrator-uddannelse – AUE. Vi opfordrer til, at udlejere, der selv administrerer ejendommene, tilmelder sig for at få et godt grundlag for selv at administrere. Dertil kommer at I bør opfordre Jeres ansatte / unge mennesker generelt til at følge uddannelsen, der er anvendelig i mange brancher. Se Magasinet – august-nummeret flere / mange interesserede unge mennesker, der gerne vil i arbejde som administratorer hos Jer.



6. Lægdommerne og Huslejenævnsrepræsentanter


I 2020 blev der også inviteret til special-kurser for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter – der blev planlagt afholdt i 3 byer – men disse kurser måtte desværre også aflyses.


Selv om retssager – derunder boligretssager er blevet digitaliseret – sker det ofte det, at dommere og advokater anvender papir-udgaverne – eller skal have begge varianter til rådighed.


7. Grundejernes Investeringsfond


Fortsat leveringsdygtige i fordelagtige lån og mange oplysninger af teknisk art omkring byggeri. Jørn Held og undertegnede repræsenterer Jer i Grundejernes Investeringsfond.


8. Nye retsafgørelser og love


Vi får en god orientering i Magasinet omkring ny retspraksis – men vi modtager gerne konkrete domme /nævnsafgørelser, som kan offentliggøres til glæde og gavn for andre udlejere.


Tilsvarende anvendes Magasinet til, at oplyse om ny lovgivning.


I relation til retspraksis er det værd at bemærke – bl.a.


at det er vigtigt at formulere sig korrekt, når man ønsker at indgå lejeaftale om markedsleje – ombyggede erhvervslokaler – T:BB 2021.13 BYR,


at en forskel på 8,19 % mellem gældende leje og den af en mægler fastsat markedsleje, var ikke tilstrækkelig til at ændre lejen – erhvervslejemål – T.BB 2021.36 Ø


at en udlejer kunne bringe en aftale om vederlagsfri benyttelse af en parkeringsplads i ejendommens går til ophør – T:BB 2021.58 – var ikke en del at lejeaftale – men indgået separat – indtil videre.


9. Fremtiden


Foreningens bestyrelse har drøftet strategi og udvikling – det vi derved har opnået, vil vi arbejde videre med – alt i bestræbelsen på, at gøre os bedre til, at opfylde Jeres behov og gøre os bedre til, at informere pressen og politikerne – på en professionel ( = pædagogisk) måde.


Vi agter hen på efteråret / længere hen på efteråret at indkalde til et formandsmøde, hvor der er tid og plads til en mere intens drøftelse derom.




10. Afslutning


Jeg skal herunder takke mine bestyrelseskolleger for godt samarbejde i det forløbne år. Vi har mange gode møder, hvor vi – ud over dét, der er medtaget på dagsordenen, - får drøftet mange praktiske / lovgivningsmæssige ting, som berører vor branche.


Vi har jo repræsentanter fra det ganske land:


Mogens Broe-Andersen fra Haderslev/Sønderjylland


Louise Kaczor fra Århus


Jørn Held fra Aalborg


Conni Lindholdt fra Hjørring


Hans Jørgen Svanholt fra Esbjerg


Olav Grøn fra Svendborg,


Leon Vetter fra Djursland og


undertegnede, Keld Frederiksen fra Midt- og Vestjylland.


Også tak til Kontoret i Århus – hvor Dorte Eriksen og Michael Pretzmann – på sædvanlig vis har fået tingene til at fungere.



Ulrik Kjær skal også i år – have en stor tak for sin hjælp med at fylde Magasinet op med gode artikler.



Tak for ordet,


3. september 2021 / Keld Frederiksen




Tilbage