DET LEJEDES VÆRDI - og væsentlighedskriteriet
       
Af Direktør Michael Preetzmann
28.05.21






DET LEJEDES VÆRDI


og væsentlighedskriteriet


Danske Udlejere afholdte 16/4-2021 et webinar med emnet: Lovlig lejefastsættelse. Der var en del spørgsmål til det såkaldte væsentlighedskriterie. Derfor denne artikel. Der findes som bekendt 4 lejefastsættelsesbegreber:


· Omkostningsbestemt leje


· Det lejedes værdi


· Det lejedes regulerede/modificerede værdi


· Fri lejefastsættelse (markedsleje)


Denne artikel omhandler begrebet det lejdes værdi – og i forhold til det såkaldte væsentlighedskriterie.


Det lejdes værdi defineres som: ”Det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål. Reglerne findes i lejelovens §§ 47-49. Begrebet kan yderligere forklares som: ”den leje, som er almindelig gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet udstyr og vedligeholdelsesstand”.


Væsentlighedskriteriet


Ordet væsentligt (over eller under) er i en gammel Højesteretsdom forklaret som, at en godkendt leje kan svinge med 10-15% fra den sande/korrekt leje. I de lokale huslejenævn har mange nok lagt sig fast på 12%.


Det betyder:


Hvis et lokalt huslejenævn mener, at huslejen for et konkret lejemål skal være f.eks.: Kr. 925/m2/pr. år, må den derfor svinge med +/- 12% fra dette tal – dvs. i intervallet: Kr. 814 og kr. 1.036/pr. m2/pr. år – uden at blive ændret fra huslejenævnets side.


Udregningen ser således ud:


Hvad kan udlejer maksimalt opkræve i leje pr. m2/pr. år:


Kr. 925 multipliceret med 112 divideret med 100 = kr. 1.036 / dog: Kr. 1.035 (for at være under!)



Omvendt betyder dette, at hvis f.eks. samme lejemål var udlejet til kr. 815/pr. m2/pr. år – kan udlejer ej heller få sat lejen op, da kr. 815 ikke væsentlig er under det lejedes værdi: Kr. 925/m2/år


Væsentlighedsgrænsen på 12% måles ud fra det lokale huslejenævns opfattelse af den ”sande leje” – som i eksemplet er kr. 925/m2/år.



Husk: Ovennævnte gælder ikke nye § 5.2-renoverede lejemål (udlejet 1/7-2020 og efter) og gælder heller ikke ”gamle” § 5.2-renoverede lejemål – som GENUDLEJES efter 1/7-2020.




Tilbage