DEN GRØNNE OMSTILLING - UDLEJNINGSEJENDOMME
       
Af Advokat Martin Sohn, Holst, Advokater, Aarhus
28.05.21



Artikel nr. 2









Klimaet har efterhånden en central og helt afgørende plads på næsten enhver dagsorden, og flere virksomheder har målsætninger for fremtiden, der indeholder ord som "bæredygtighed", "klimaaftryk" og "grøn omstilling".


Denne artikel er nummer to i en mindre artikelserie om netop den grønne omstilling i udlejningsejendomme, herunder udviklingen, tidens tendenser og de lovgivningsmæssige og tekniske muligheder for bolig- og erhvervsejendomme.




Forbedringer boliglejemål



I første artikel i denne mindre serie om den grønne omstilling var fokus særligt på solcelleanlæg og erhvervsejendomme. I denne anden artikel vil vi se nærmere på de - lidt oversete - juridiske værktøjer, som udlejer kan tage i brug, når man ønsker at gennemføre "grønne forbedringer" i boligudlejningsejendomme.



Når udlejer gennemfører forbedringer af en boligudlejningsejendom efter den almindelige ordning, skal udlejer ved beregning af forbedringstillægget foretage fradrag for sparet fremtidig vedligeholdelse. Det vil dermed sige, at udlejer ikke får den fulde effekt af forbedringerne, da udlejer ikke kan kræve en tilsvarende huslejestigning.



I 2014 fik vi i lejelovgivningen en alternativ mulighed til beregning en forbedringsforhøjelse af omkostninger afholdt til energiforbedringer. Ordningen - med den mundrette betegnelse "Totaløkonomisk rentable energiforbedringer" - indeholder en anden afgrænsning mellem forbedringer og vedligeholdelse, som med fordel kan benyttes når man som udlejer planlægger at gennemføre energiforbedringer.



Det er valgfrit, hvorvidt udlejer ønsker at beregne en forbedringsforhøjelse efter de almindelige bestemmelser eller efter de særlige - mere fordelagtige - regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Men beslutningen om, hvilke regler udlejer ønsker at benytte, skal udlejer beslutte inden, at renoveringsprojektet går i gang, idet reglerne indeholder formkrav som skal iagttages inden, at arbejderne går i gang.




Energiforbedringer



Lejelovens § 58, stk. 3 styrker incitamentet for udlejer til at gennemføre forbedringer, der samtidig er energibesparende, og som dermed også styrker den grønne omstilling.



Ordningen indebærer, at udlejer kan beregne sig en lejeforhøjelse af den fulde forbedringsudgift under forudsætning af, at forbedringen er totaløkonomisk rentabelt. Hvis det konstateres, at forbedringen er totaløkonomisk rentabel, skal den sparede fremtidige vedligeholdelsesudgift ikke fratrækkes, og udlejer kan beregne sig et forbedringstillæg på 100 % af den afholdte forbedringsudgift.



Da det økonomiske incitament til at foretage energiforbedringer af det lejede er skabt, er der således også skabt et incitament til at foretage forbedringer, som både lejer, udlejer og samfundet kan have gavn af.



Vi vil nu dykke mere ned i denne alternative ordning for at se dens fordele, men også processen, man som udlejer skal være opmærksom på.



Totaløkonomisk rentable energiforbedringer



For at man som udlejer kan kræve lejeforhøjelse efter denne alternative ordning, er det først og fremmest et krav, at der er tale om energiforbedringer. Energiforbedringer er forbedringer, der medfører energibesparelser, og det kan blandt andet være forbedringer, der medfører besparelser i energiforbrug til opvarmning af lejemålet, men det kan for eksempel også være forbedringer, der mindsker elforbruget.



Ordningen omfatter de såkaldte totaløkonomisk rentable energiforbedringer, hvilket betyder, at der er tale om energiforbedringer, hvor energibesparelserne tilsammen mindst svarer til lejeforhøjelsen for energiforbedringerne.



Det betyder altså, at lejeforhøjelsen ikke kan overstige det beløb som lejerne i fremtiden sparer på grund af energiforbedringerne. Hvis energibesparelserne udgør 100 kr., så kan der dermed maksimalt kræves en lejeforhøjelse på 100 kr.



Lejelovgivningen indeholder dog også i sig selv den begrænsning, at alene de udgifter, der med rimelighed er afholdt i forbindelse med energiforbedringerne, kan medregnes, når lejeforhøjelsen skal beregnes. Det vil så sige, at hvis energibesparelserne udgør 100 kr., men udgifterne alene kan opgøres til 75 kr., så kan lejeforhøjelsen maksimalt udgøre 75 kr. Det vil samtidig også sige, at hvis udgifterne til forbedringer kan opgøres til 200 kr., men at det alene var nødvendigt (rimeligt) at bruge 75 kr., så kan lejeforhøjelsen også i dette tilfælde maksimalt udgøre 75 kr.



Fordelen ved denne ordning er så, at hvis energibesparelsen udgør 100 kr., og udgifterne udgør 100 kr., men forbedringen medfører, at udlejer kan spare 25 kr. på vedligeholdelse, så kan udlejer stadig kræve 100 kr. i huslejestigning, hvor udlejer efter den almindelige ordning kun vil kunne kræve 75 kr.



Beregning af energibesparelse og lejeforhøjelse



For at kunne beregne lejeforhøjelse, er det først nødvendigt at beregne energibesparelsen, da den netop udgør det maksimale beløb, som udlejer kan kræve i lejeforhøjelse. Denne beregning skal udarbejdes af et certificeret energimærkningsfirma.



Når det kommer til opgørelsen af udgifter i forbindelse med energiforbedringerne, så kan alle udgifter medregnes, hvis de har været med til at medføre den opgjorte energibesparelse. Det omfatter også sædvanlige og nødvendige følgearbejder i forbindelse med energiforbedringerne.



Den største forskel i forhold til forbedringer efter den almindelige ordning er dog, at der ikke skal ske fradrag for vedligeholdelse, heller ikke sparet vedligeholdelse.



Det er altså muligt at medregne flere udgifter i forbindelse med denne valgfrie ordning, der så dermed kan medføre en højere lejeforhøjelse.



Ved opgørelsen af udgifterne er det dog helt overordnet en forudsætning, at den samlede lejeforhøjelse for hele ejendommen ikke overstiger energibesparelserne beregnet i kroner for hele ejendommen. Det vil samtidig også sige, at der kan ske energiforbedrende arbejder på bygningen generelt, og at det kan give mulighed for at kræve huslejeforhøjelse hos lejerne.




Hvad man som udlejer skal være opmærksom på



For at kunne benytte sig af denne alternative ordning, der giver udlejer mulighed for at kræve en højere lejeforhøjelse, er det som nævnt et krav, at et certificeret energimærkningsfirma skal udarbejde en beregning over energibesparelserne, der herefter udgør den øvre grænse for, hvad der kan kræves af huslejestigning. Udlejer skal være opmærksom på, at denne beregning skal indhentes inden, at arbejderne udføres.



Når en anden instans skal udtale sig om energibesparelserne, så betyder det også, at der kan være noget sagsbehandlingstid, så det kan være en god idé at planlægge forbedringerne i god tid. Denne tid er dog godt givet ud, når det til gengæld modsvares af, at udlejer kan få dækket en større del af udgifterne gennem en højere husleje, end hvis denne erklæring om konsekvenserne ikke blev indhentet.



Når det kommer til valget af energimærkningsfirma, skal udlejer også være opmærksom på, at hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen, så skal udlejer skriftligt fremlægge et forslag med to mulige firmaer.



I forbindelse med den erklæring, som et energimærkningsfirma skal udarbejde, skal udlejer lave et samlet projekt med en beskrivelse af de energiforbedringer, som udlejer ønsker at foretage. Denne dialog med energikonsulenten medfører ofte i praksis, at energikonsulenten ved sin gennemgang af projektet kan pege på flere elementer i projektet, som udlejer med rette kan betegne som energiforbedringer og måske også små justeringer/ændringer i projektet, som kan medføre flere eller større energimæssige besvarelser.



Det er værd at bemærke, at når det kommer til energiforbedringer, er der også rig mulighed for at foretage disse, uden at udlejer overhovedet behøver at skulle ind i de enkelte lejemål, hvilket i praksis kan være med til at lette administrationen for udlejer væsentligt. Udlejer kan for eksempel gennemgå og eventuelt opdatere nogle af de tekniske løsninger i bygningen, hvilket kan mindske fremtidigt spild eller en mere fordelagtig udnyttelse af energi, hvilket også kan være en energiforbedring.



Der er altså rigtig mange fordele ved denne lidt oversete ordning, der i langt de fleste tilfælde vil opveje den proces, man som udlejer skal igennem for at kunne kræve huslejestigning for energiforbedringer.



Hvad med solceller



Energiforbedringer kan som nævnt foretages på mange forskellige måder, og en af måderne kan være at etablere solceller på eller i forbindelse med bygningen.



Det er dog her vigtigt for udlejer at være opmærksom på, at udlejer ikke må kræve betaling for den el, der bliver produceret på anlæg, som udlejer ejer. Det vil sige, udlejer må ikke agere leverandør af el.



Det udlejer i stedet kan gøre, er at benytte den el, der bliver produceret af solcelleanlægget på bygningen til fælles elinstallationer i bygningen, som for eksempel til et vaskerum eller til belysning af fællesarealer eller lignende. Udlejer kan så sælge den overskydende el til forsyningsværket.



Derudover er det værd at bemærke, at priserne og levetiden på solcelleanlæg bevæger sig den rigtige vej, og et solcelleanlæg kan derfor - med fordel - medvirke til et nødvendigt løft i energirammen, som er en forudsætning for gennemførelsen af en 5,2-renovering.



Ordningen er valgfri



Det er værd at bemærke, at ordningen i lejelovens § 58, stk. 3 er valgfri, så udlejer kan til enhver tid vælge at foretage forbedringer efter den almindelige ordning for forbedringsarbejder, med den følge, at den sparede vedligeholdelsesudgift skal fratrækkes, når lejeforhøjelsen skal beregnes.



Det betyder samtidig også, at hvis udlejer ønsker at foretage energiforbedringer, men ikke ønsker at skulle igennem processen for at kunne kræve lejeforhøjelse efter denne valgfrie ordning, så er udlejer ikke forpligtet hertil, men udlejer kan således kun kræve en mindre lejeforhøjelse.



Uanset om energiforbedringer sker efter den almindelige ordning eller den valgfrie ordning vil det dog være godt for den grønne omstilling.



*****



Som udlejer er der mange ting, man bør overveje, inden man giver sig i kast med den grønne omstilling, for der er mange måder at gøre det på, og fokus på den grønne omstilling vil formentlig kun stige fremadrettet.



Det er derfor vigtigt, at man som udlejer lægger en plan på forhånd, og at man som udlejer begynder denne planlægningsproces tidligt. Det er samtidig også en fordel at alliere sig med kompetente rådgivere, der har en vis erfaring med den grønne omstilling for udlejningsejendomme.



Den næste artikel i serien vil kigge nærmere på praktikken, hvilke tekniske løsninger der findes på markedet og hvad man som udlejer bør overveje i sit valg af løsninger.


Tilbage