NYE ÆNDRINGER I EJENDOMSVURDERINGSLOVEN - HVAD ER STATUS?
       
Af Advokat (L) Poul Jensen og advokat (H) Mikkel Fisker
28.05.21




Siden ejendomsvurderingsloven blev vedtaget i 2017, har vi set fire forholdsvise store reformer af loven. Alle har været meget omfattende, og det har blandt andet medført, at der endnu ikke er foretaget vurderinger i medfør af de nye regler på trods af, at loven oprindeligt trådte i kraft 1. januar 2018. Vi venter fortsat på, at selve vurderingsprocessen sættes i værk, idet det IT-system, der skal bruges til det nye system med ejendomsvurderinger, endnu ikke er fungerende. Ikke desto mindre er det væsentligt at forholde sig til de nye regler, som vil få omfattende betydning for ejendomsejere.


Den 20. november 2020 fremsatte Skatteministeriet lovforslag nr. L107 om yderligere regulering af området for ejendomsvurderinger. Lovforslaget blev under behandlingen opdelt i L107A og L107B. L107B blev vedtaget den 21. december 2020, og L107A blev vedtaget den 23. februar 2021.


Med vedtagelsen af L107 foretages en række ændringer, som DAHLs specialister i den nye ejendomsvurderingslov vil gennemgå detaljeret i syv artikler i Danske Udlejeres magasin i løbet af foråret, sommer og efteråret 2021. I det følgende får du indblik i en række af de væsentligste ændringer samt omdrejningspunktet for de syv artikler.


Det er blandt andet vedtaget, at den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld, som vi tidligere har omtalt, gøres frivillig, så boligejere kan fra- og tilvælge indefrysning fra medio 2021. Derudover har lovforslaget medført en ny model for fastsættelse af grundværdier for erhvervsejendomme. Det betyder, at disse ansættes med udgangspunkt i værdien ved en alternativ anvendelse som beboelse, der vil skulle nedskaleres. Dette sker for blandt andet at tage højde for, at erhvervsgrunde typisk kan bebygges mere intensivt end parcelhusgrunde. Som følge heraf er det vedtaget, at der ikke fremover skal ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme. Desuden skal grundværdier for boligudlejningsejendomme fastsættes efter samme principper som for ejerlejligheder.


Endvidere er det besluttet at fremrykke klageadgangen for de videreførte erhvervsvurderinger i stedet for at etablere en tilbagebetalingsordning. Dette medfører, at tilbagebetalingsordningen, som oprindeligt skulle omfatte både private og erhvervsejere, nu kun gælder for ejerboliger, det vil sige parcelhuse, sommerhuse og ejerlejligheder.


Ligeledes er der ændret på reglerne om dækningsafgift. Lovændringen medfører, at der skal svares dækningsafgift af grundværdien og ikke af forskelsværdien. Herudover er der vedtaget en udskydelse af virkningstidspunktet for de nye klagebehandlingsregler for vurderingssager.


Endelig har lovgiver fremrykket en allerede vedtaget ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgiften ved ejerskifte af erhvervsejendomme m.v. samt skabt mulighed for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift.


De kommende syv artikler fra DAHL vil omhandle følgende relevante emner:


1. Klage over videreførte vurderinger med sigte på EVL § 89 a


Denne artikel vil redegøre for, hvad en videreført vurdering er, og beskrive hvilke videreførte vurderinger der kan klages over. Desuden vil betingelserne herfor blive gennemgået, samt hvorfor du som ejer skal klage over en videreført vurdering nu, og hvad der sker, såfremt du ikke klager over en vurdering på nuværende tidspunkt.


2. Dækningsafgift


Gennem mange år er dækningsafgift en (nu i lov om kommunal ejendomsskat) såkaldt hjemlet afgift, som kommunalbestyrelsen for hver enkelt kommune kan træffe bestemmelse om, hvorvidt skal opkræves hos henholdsvis staten, regioner eller kommune, der ejer ejendomme i den pågældende kommune, henholdsvis ejendomme ejet af ikke-offentlige ejere, der anvendes til nærmere angivne erhvervsformål


I artiklen vil betydningen af, at man går fra at beregne dækningsafgiften ud fra forskelsværdien – forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien, altså bygningernes værdi - til at beregne ud fra grundværdien, blive belyst. Samtidig vil artiklen redegøre for, hvilken betydning dette må forventes at få for den fremtidige opgørelse af dækningsafgiften.


3. Generelt om vurderingsprincipper for erhvervsejendomme/hvad kan man klage over?


I denne artikel gennemgås de forskellige principper, som anvendes ved fastsættelse af ejendomsværdien. Ligesom ved fastsættelse af grundværdien er der metodefrihed for Vurderingsmyndigheden ved fastsættelse af ejendomsværdien. Som skatteyder kan du derfor ikke påberåbe dig, at vurderingen skal ske ud fra en bestemt metode, så længe vurderingen blot svarer til ejendommens værdi inden for en sædvanlig skønsusikkerhed. Desuden vil artiklen give indblik i, hvad der kan klages over.


4. Vurderingsprincipper for etageejendomme


Artiklen redegør for principperne for vurdering af etageejendomme, herunder hvilke momenter Vurderingsmyndigheden lægger vægt på og betydningen af udleje. Ligeledes vil mulighederne for klage blive gennemgået, og der vil indgå en række gode råd i den forbindelse.


5. Brugen af værdierne for grundværdien


Forfatterne vil i denne artikel gennemgå principperne for fastsættelse af grundværdien. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Som udgangspunkt vil der være to forhold, som særligt har betydning for ansættelsen af en grundværdi. For det første har anvendelsesmulighederne for grunden betydning, dvs. hvad grunden kan anvendes til, og hvilken type byggeri der kan opføres på grunden. Dette behandles ligeledes i artiklen. Derudover vil udnyttelsesmulighederne have betydning, dvs. hvor meget kan der opføres på grunden. Dette medinddrages i artiklen, sammen med en gennemgang af princippet om bedste økonomiske anvendelse, udnyttelse og principper for beregningen af enhedsprisen og værdiansættelsen.


6. Tilbagebetalingsordningen


Denne artikel gennemgår principperne for tilbagebetalingsordningen. Desuden redegøres for, hvilke ejendomme der er omfattet af ordningen efter lovændringen L107. Samtidig er beregningen af tilbagebetalingen, herunder den skattemæssige betydning omtalt. Sluttelig afdækkes mulighederne for påklage over afgørelse om tilbagebetaling.


7. Tinglysningsafgiften


Med vedtagelsen af L107 er muligheden for at få tilbagebetalt for meget erlagt tinglysningsafgift i forbindelse med køb af fast ejendom udvidet. Artiklen redegør for muligheden for tilbagebetaling, herunder hvilke betingelser der skal være opfyldt for at kunne få tinglysningsafgiften tilbage. Typetilfældet vil være ved overdragelse af en erhvervsejendom, hvor købsprisen ligger under den offentlige ejendomsvurdering, hvorefter parterne har skullet betale tinglysningsafgift beregnet i henhold til den offentlige ejendomsvurdering. Desuden vil artiklen beskrive, hvorledes der foretages beregning af tinglysningsafgift ved overdragelse af erhvervsejendomme, herunder betydningen af, at der for erhvervsejendomme ikke længere foretages en offentlig ejendomsvurdering.


Hos DAHL har vi etableret et specialistteam, som har det fulde overblik over lovgivningen vedrørende ejendomsvurdering. Vi har opbygget en solid platform, hvor den enkelte ejendomsejer er i centrum og kan serviceres med kompetent og værdiskabende bistand fra vurderingens opstart. Vi ser frem til fortsat at dele ud af vores viden til de danske udlejere.





Tilbage