ÉN M2 VAR AFGØRENDE
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
27.05.21

I henhold til LL § 53 vil der være mulighed for at udleje nærmere bestemte lejemål til såkaldt markedsleje, dvs. at lejen ikke begrænses af reglen i BRL § 5, stk. 2 om gennemgribende moderniserede lejemål. Et af de typer lejemål, der er omfattet af denne lejefastsættelse, er beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, hvis lokalerne senest inden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål jfr. LL § 53, stk. 4.


At der skal være tale om lejligheder, der den anførte dato lovligt blev benyttet til andet end beboelse, skal tages helt bogstaveligt. Det vidner en dom fra Østre Landsret, der er afsagt i denne sommer, om.


Det afgørende spørgsmål i sagen var hvorvidt lejen for et boliglejemål kunne fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 15 a, jf. lejelovens § 53, stk. 4, når ca. 1 m² ud af lejemålets 30 m² pr. 31. december 1991 ikke blev anvendt til erhverv.


Sagens baggrund


Lejeren lejede i 2015 en etværelses lejlighed på 30 m². Af kontrakten fremgik, at der var tale om et lejemål, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, hvorfor boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse med henvisning til lejelovens § 53, stk. 4, var fraveget.


Forud for renoveringen var der atelier i de lokaler, som nu indgik i lejemålet. I forbindelse med totalrenoveringen af ejendommen kunne man inden for de givne rammer af lejemålet i princippet have etableret en håndbruser, så man kunne tage bad, mens man stod »oveni toilettet«. For imidlertid at opfylde de lovmæssige krav til badeværelsets størrelse var det nødvendigt - og i øvrigt også mest hensigtsmæssigt - at inddrage den ca. ene kvadratmeter fra nabolejemålet.


Lejeren indbragte sag om lejens størrelse for Huslejenævnet. Ved afgørelse af 15. marts 2018 fandt huslejenævnet det indledningsvis godtgjort, at lejemålet pr. 31. december 1991 var erhverv, og at betingelserne for fri lejefastsættelse er opfyldt, og huslejenævnet godkendte herefter den aftalte leje.


I afgørelse af 2. november 2018 vedtog Ankenævnet for Huslejenævnene, at lejen ikke kunne fastsættes efter lejelovens § 53, stk. 4, og huslejenævnets afgørelse blev ophævet og hjemvist til fornyet behandling for så vidt angår lejefastsættelsesgrundlag og lejens størrelse.


Flertallet lagde vægt på, at der ved lejlighedsmoderniseringen var inddraget ca. 1 m² boligareal fra nabolejemålet. Dette var blevet bekræftet af udlejerrepræsentanten, der under besigtigelsen blev forevist de i sagen fremlagte plantegninger, og derefter udpegede det areal, der blev inddraget i lejemålet. Der var enighed mellem parterne om, at nabolejemålet blev benyttet til boligformål pr. 31. december 1991.


Ankenævnets flertal fandt derfor, at der ikke var tale om et lejemål, der udelukkende blev benyttet til erhvervsformål den 31. december 1991, idet der ved lejlighedsmoderniseringen var inddraget et boligareal fra nabolejemålet. Flertallet fandt på den baggrund, at betingelserne for lejefastsættelse efter lejelovens § 53, stk. 4, ikke var opfyldt.


Boligretten


Udlejer indbragte sagen for Boligretten.


Under sagens behandling i boligretten gjorde udlejer bla. gældende, at lejelovens § 53, stk. 4, ud fra en formålsfortolkning af bestemmelsen nødvendigvis må medføre, at der måtte indfortolkes en bagatelgrænse for, hvornår en udlejers inddragelse af et ubetydeligt areal fra fx et andet beboelseslejemål til brug for renovering og optimering af et lejemål, som var omfattet af lejelovens § 53, stk. 4, kunne føre til, at det pågældende lejemål ikke var omfattet af bestemmelsen.


Boligretten lagde indledningsvis til grund, at der mellem parterne var enighed om, at ca. 1 m² ud af lejemålets 30 m² forud for en ombygning i 2012 indgik i nabolejemålet, der pr. 31. december 1991 blev anvendt til beboelse.


Boligretten fandt, at begrebet »erhvervsformål« i lejelovens § 53, stk. 4, - bl.a. henset til henvisningen til boligreguleringslovens kapitel VII - skulle fortolkes i overensstemmelse med den i lejelovgivningen almindelige forståelse, hvilket ville sige som andet end beboelse.


Spørgsmålet var herefter, om lejen for lejemålet kunne fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 15 a, jf. lejelovens § 53, stk. 4, når ca. 1 m² ud af lejemålets 30 m² pr. 31. december 1991 ikke blev anvendt til erhverv.


Det fulgte af forarbejderne til lejelovens § 53, stk. på den ene side, at formålet med bestemmelsen var at styrke private investorers incitament til at opføre nye private udlejningsejendomme, og på den anden side, at forslaget ikke medførte huslejestigninger i den eksisterende boligmasse.


Forarbejderne gav således efter boligrettens opfattelse ikke svar på spørgsmålet i den pågældende sag, og boligretten fandt derfor, at bestemmelsen i lejelovens § 53, stk. 4, måtte fortolkes i overensstemmelse med ordlyden.


Boligretten fandt derfor at da lejemålet ikke udelukkende blev benyttet til erhvervsformål den 31. december 1991 kunne lejen ikke fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 15 a, jf. lejelovens § 53, stk. 4.


Landsretten


Udlejer ankede sagen til landsretten.


Her drejede sagen sig alene om, hvorvidt lejen for lejemålet kunne fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 15 a, jf. lejelovens § 53, stk. 4, når 1 m² ud af lejemålets i alt 30 m² pr. 31. december 1991 ikke blev benyttet til erhvervsformål.


Over for ordlyden af lejelovens § 53, stk. 4, og indholdet af forarbejderne til bestemmelsen fandt landsretten ikke grundlag for at fastslå, at der ud fra en formålsfortolkning eller en udvidende fortolkning kunne indfortolkes en bagatelgrænse for forståelsen af, hvornår en beboelseslejlighed udelukkende benyttes til erhvervsformål.


Landsretten stadfæstede herefter boligrettens afgørelse.


Afsluttende bemærkninger


Dommen viser, at domstolene fortolker LL § 53, stk. 4 strikt efter ordlyden og ikke efterlader det mindste spillerum for at inddrage lokaler der benyttes til beboelse i en renovering og lejefastsættelse efter denne bestemmelse. Det afgørende er at ombygningen sker i lokaler der benyttes til andet end beboelse og holder sig inden for rammerne af disse.


Dommen er trykt i T:BB 2020.598


Tilbage