DEN GRØNNE OMSTILLING - UDLEJNINGSEJENDOMME
       
Af Af advokat Martin Sohn, Holst, Advokater, Aarhus
27.05.21


Artikel nr. 1: Indledningen



Klimaet har fået en helt central og afgørende plads på snart enhver dagsorden og udtryk som "bæredygtighed", "klimaaftryk" og "grøn omstilling" indgår i flere virksomheders målsætninger for fremtiden. Med en mindre artikelserie vil vi tage temperaturen på den grønne omstilling for udlejningsmarkedet, herunder kigge nærmere på udviklingen, tidens tendenser og de lovgivningsmæssige og tekniske muligheder der er for bolig- og erhvervsejendomme.



Grønt samfundsansvar



Der er ingen tvivl om, at danskerne og danske virksomheder er beviste om det fælles ansvar, som der hviler tungt på alle skuldre, men motivation for en lejer af et bolig- eller erhvervslejemål er ikke helt så tydelig, som motivationen er for en ejendomsejer.



Det er helt naturligt, at en ejer - i udgangspunktet - er mere villig til at acceptere højere månedlige omkostninger for at sikre energiforbedringer, sammenlignet med en lejer i en privat udlejningsejendom.



Lovgivningsmæssigt er der sket en udvikling og derudover er udbuddet af og prisen på de grønne løsninger forbedret således, at rammerne og forudsætninger for at ejendomsbranchen kan tænke mere grønt, er blevet bedre.



Vedvarende energi - Solceller



Man kan som ejendomsejer energioptimere på mange måder. Mest almindeligt er det, at man forbedrer klimaskærm med isolering, vinduer eller nyt tag, men senest er der sket en udvikling på flere fronter, for så vidt angår den vedvarende energi, herunder særligt solenergi.



Når man etablerer et solcelleanlæg på sin erhvervsejendom, kan man ikke blot styrke sit grønne image som udlejer, man skiller sig også ud fra mængden af udlejere og henvender sig til de virksomheder, som måske i deres målsætning har indeholdt grønne visioner for fremtiden. Derudover er prisen på solcellepanelerne nu blevet så billige, at der også er plads til at gøre en ganske god forretning for både lejer og udlejer.



Tidligere var det typisk større jordbesiddere og professionelle - særligt energikonsumerende - aktører, som etablerede solcelleanlæg, men i 2019 blev forudsætninger for, at udlejere af erhvervsejendomme kan skabe sig en fornuftigt forretning ved etablering af et solcelleanlæg, væsentligt forbedret.



I et bindende svar fra oktober 2019 har Skatterådet givet grønt lys for, at udlejer - afgiftsfrit - kan levere elektricitet til lejer i et erhvervslejemål produceret af et solcelleanlæg, under forudsætning af, at i) anlægget er placeret i forbindelse med udlejningsejendommen, at ii) elektriciteten leveres via et internt net og iii) anvendes i det pågældende erhvervslejemål.



Elektricitet som lejeren ikke kan aftage, kan sælges til det offentlige forsyningsnet. Skal den overskydende strøm sælges til det offentlige forsyningsnet, kræver det dog en række tilskudsordninger for at være rentabelt, hvilket man som udlejer skal være opmærksom på.



Egnede bygninger - Solceller




Der er flere relevante forhold at tage med i overvejelserne om, hvilken bygning som egner sig til et solcelleanlæg.


Bygninger med store flade tagarealer, som muliggør store og omkostningseffektive anlæg, er naturligvis de mest egnede. Derudover er det relevant at undersøge det gældende plangrundlag, herunder eventuelle lokalplanskrav som måske er mere restriktive grundet - eksempelvis - ejendommens placering tæt på bebygget boligområde eller lignende, eller tæt på vejnet eller lignede, hvor genskær fra et anlæg kan genere trafikken.



Derudover kan et solcelleanlæg med fordel etableres i forbindelse med etableringen af el-ladestandere til el-biler, som derved kan bidrage med yderligere en indtægt til udlejer og endnu et gode for ejendommens brugere.



Som nævnt ovenfor er det afgørende i forhold til muligheden for afgiftsfritagelsen, at solcelleanlægget er placeret "i forbindelse" med udlejningsejendommen, som Skatterådet beskrev det og derudover skal elektriciteten anvendes i det pågældende erhvervslejemål.



Hvad der nærmere ligger i definitionen "i forbindelse med", er endnu lidt uklart, men vi kan dog hente lidt inspiration fra den sag, som dannede grundlag for SKAT's bindende svar. Udlejerens - som indhentede det bindende svar - ejendom bestod af ét jordstykke, hvorpå der var opført 5 bygninger. Solcelleanlægget blev monteret på én bygning på ejendommen, og lejeren lejede en anden bygning på ejendommen. Vi kan på den baggrund konkludere, at begrebet "i forbindelse med" i hvert fald kan udstrækkes til, at solcelleanlægget gerne må være placeret på en anden bygning end den, hvor lejer, som modtager elektriciteten, bor til leje i.



Det vil således også sige, at såfremt det interne net - med flere bi-målere - i øvrigt er egnet og kan håndtere det, og ejendommens fordelingsregnskab på den baggrund kan udarbejdes, da kan solcelleanlæg også monteres på ejendomme med flere brugere.



Solceller - lejer eller udlejers ide?



Ofte fremkommer idéen om etableringen af et solcelleanlæg i et samarbejde mellem lejer og udlejer, hvilket også er naturligt, da fordelene herved både findes hos lejer og udlejer - lejer får billigere og grønnere strøm, og udlejer kan beregne sig et lejetillæg for forbedringen, forbedre sin ejendom og opnå et bedre energimærke m.v.



Det er også anbefalingen, at solcelleprojektet sættes i søen i samarbejde, idet der er flere forhold såsom driftsansvar, vedligeholdelse og gener i forbindelse med etableringen, som med fordel kan håndteres i en aftale mellem parterne.



Vælger udlejer at etablere et solcelleanlæg uden lejers medvirken, skal arbejderne varsles efter erhvervslejelovens gældende varslingsregler, men derudover kan udlejer også beregne sig en lejeforhøjelse og kræve en række udgifter refunderet.



For det første kan udlejer varsle en forbedringsforhøjelse som følge af udlejers udgifter til etablering af solcelleanlægget. Det vil sige en forhøjelse af huslejen, som følge af den energiforbedring, der er sket ved installationen af solcelleanlægget. Dernæst kan udlejer opkræve lejer den udgift, som udlejer afholder til leje/køb af forbrugsmåler. Betegnelsen målerleje knytter sig til det forhold, at der er opsat en forbrugsmåler på lejers adresse. Afgiften er derfor i realiteten et beløb til afskrivning af anskaffelsesprisen samt dækning af omkostninger til administration af måleraflæsningerne. Endelig har udlejer mulighed for at få refunderet sine udgifter til køb af el i de perioder, hvor solcelleanlægget ikke leverer tilstrækkelige mængder strøm til at dække forbruget.



---o0o---



Der er mange forhold og mange omstændigheder som man som udlejer bør overveje - og gerne tidligt i processen - inden man bevæger sig ud på "det grønne marked", for mulighederne er mange og fokus herpå bliver kun større i den kommende tid. Derfor er det vigtigt, at man lægger en plan, får afstemt forventninger og behov hos sin lejer, og allierer sig med kompetente rådgivere, som har en vis erfaring hermed.



I den næste artikel vil vi kigge nærmere på boligejendomme, herunder de tekniske muligheder der giver den bedste effekt og hvilke juridiske værktøjer, der findes i værktøjskassen.




Tilbage