”MIN SØN OVERTAGER MIT LEJEMÅL”
       
Af Direktør Michael Preetzmann
27.05.21



Hvad siger udlejer til den melding?



Relativt ofte får vi spørgsmålet: ”Kan en lejer kræve, at dennes søn eller datter overtager lejemålet?”


For at besvare spørgsmål, er det nødvendigt først at definere begrebet husstand (eller: Forsøge at definere dette).



HUSTAND – hvem må bo der?


En lejeaftale er personlig forstået på den måde, at udlejer som udgangspunkt ikke skal acceptere, at lejemålet benyttes til det aftalte af andre end lejeren og, når det drejer som beboelseslejemål, lejerens husstand (jfr. lejelovens § 26, stk. 2). Det er desværre ikke muligt helt klart og entydigt at definere begrebet: Husstand – da der er tale om en retlig standard, som til stadighed skal kunne tage højde for den almindelige samfundsudvikling. Forståelsen for begrebet var måske én – for 100 år siden – men har gennem tiden ændret sig.


Normalt består en husstand af lejeren og dennes nærmeste familie – f.eks.: Ægtefælle, registrerede partner eller samlever samt børn og stedbørn. Fra retspraksis kan ses talrige eksempler på, hvem der efter konkrete omstændigheder kan anses for at tilhøre lejerens husstand (F.eks.: T:BB 2002.283 – Lejerens fætter boede i lejligheden. Han havde ingen lejekontrakt og betalte ikke leje. Når lejeren var hjemme i weekenden, spiste lejeren og fætteren sammen. Fætteren ansås at tilhøre lejerens husstand!)


I denne artikel behandles ikke forhold som hel eller delvis fremleje af lejemålet.




HUSSTAND – og hvem har ret til at overtage lejemålet?


Hvis nogen skal ”overtage/videreføre” et lejemål, antages det, at den på kontrakten nævnte lejer af den ene eller anden grund ikke længere kan eller ønsker at bebo lejemålet. Dette kan skyldes: Separation, skilsmisse og samlivsophævelse. Evt. overtagelse af lejemålet i disse tilfælde behandles ikke i denne artikel. Det samme gælder for den situation, hvor lejer dør eller kommer på plejehjem.


Hvad vi derimod behandler er situation som overskriften hentyder til: ”Hvad kan udlejer gøre, hvis en søn eller datter ønsker at overtage ”mors” billige attraktive lejlighed?”


Moderen er i dette tilfælde flyttet frivilligt, og det antages, at søn/datter har boet sammen med moderen i lejemålet i flere år. Har søn eller datter ret til at blive boende i det tilfælde, at moderen flytter – og på uændrede vilkår? Lejelovens § 77 a omtaler situationen:



§ 77 a. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 77, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.



I ovennævnte paragraf bør der lægges mærke til ordet ”samliv”. I relation til overdragelse af et lejemål har samliv nemlig betydning.


Vedrørende børns fortsættelse af forældres lejemål findes en meget principiel afgørelse fra Højesteret:


U 2004.156 H – her mente et flertal på 3 dommere i Højesteret ikke, at en indtil da hjemmeboende søn havde krav på at fortsætte et lejemål, som han i de seneste 20 år havde beboet i fællesskab med moderen, der nu ønskede at flytte sammen med en kæreste i en ejerbolig. Flertallet lagde ved afgørelsen især vægt på, at bestemmelsen i lejelovens § 77 a omhandler ”parter”, der ”ophæver samlivet”. Derfor kan det ikke være tilstrækkeligt, at et fælles husstandsforhold er bragt til ophør. Det må tillige være en betingelse, at der er tale om fortsættelse af et lejemål, som det i tilfælde af parternes uenighed kan komme på tale at indbringe for domstolene. Flertallet fandt med henvisning til forarbejderne, at det ikke kan antages, at det har været meningen, at der skal være fuld parallelitet mellem anvendelsesområderne for § 77 a og § 75, stk. 2. Anvendelse af § 77 a må yderligere forudsætte, at der er etableret en form for gensidigt økonomisk og personligt afhængighedsforhold, som parterne ophæver gennem den ene parts fraflytning. Da det blev vurderet, at dette ikke var tilfældet i den konkrete sag, fik sønnen ikke medhold i sin påstand om at have ret til at fortsætte lejemålet.



Denne afgørelse fra Højesteret har afklaret retsstillingen, således at det herefter gælder, at myndige børn ikke kan fortsætte lejemål, når forældre ønsker at overlade dem retten til lejemålet i en situation, hvor det havde været normalt, at barnet flyttede hjemmefra.


Svaret på overskriften er således, at såfremt udlejer ikke ønsker at lade en voksen søn eller datter overtage en forældres lejemål, skal udlejeren blot meddele dette til lejeren.


Såfremt udlejer ikke bliver spurgt, men ved en ”tilfældighed” opdager, at den oprindelige lejer er fraflyttet, skal udlejer afgive et påbud om, at lejeren straks skal flytte tilbage i lejligheden.



(Hvis du finder artiklen i Magasinet Danske udlejere april 2021 - findes der på side 15 forslag til ordlyd - til et påkravsbrev til lejer - som er fraflyttet det lejede i utide og unden aftale med udlejer)




Tilbage