ANVISNINGSRET VIL SKABE STORE PROBLEMER FOR UDLEJER OG ADMINISTRATOR
       
Af Morten Holst Aaen, Cand. Oecon, indehaver Laros A/S
18.05.21



Baggrund


Regeringen har i et nyt forslag fremlagt planer for, hvorledes man kan tage næste skridt ”i kampen mod parallelsamfund”. Forslaget kan læses i sin helhed på indenrigs- og boligministeriets hjemmeside (beskrives yderligere i andre artikler i dette magasin).


Baggrunden for forslaget er i hovedtræk, at der er opstået store boligområder, hvor der bor mange indvandrere med ikke-vestlig baggrund, hvilket vurderes hæmmende for integrationen og bidragende til at skabe religiøse og kulturelle parallelsamfund.


Regeringen har samtidig konkluderet, at det er problematisk, når mange mennesker, som står uden arbejde, har lav uddannelse eller en plettet straffeattest bor koncentreret i samme boligområde.


Der indføres derfor en ny kategori af boligområder, kaldet forebyggelsesområder, som ifølge forslaget, har behov for en indsats fordi beboerne adskiller sig fra den øvrige befolkning socialt, økonomisk, ved at have en andel af indvandrere med ikke-vestlig baggrund over 30 % samt en høj andel af dømte kriminelle. Forebyggelsesområderne udgøres af 177 beboelsesområder i Danmark med i alt 347.000 beboere.


Løsningen for at nedbringe koncentrationen af de borgere, der adskiller sig fra den øvrige befolkning, som ovenfor angivet, foreslås dels via en række krav til de udsatte boligområder om at give fortrinsret til visse boligsøgende, stramning af regler for anvisningsret samt nedrivning af boliger.


Ved at fjerne boliger eller give andre fortrinsret, vil der vil komme til at mangle boliger til borgere, der skal omplaceres eller ikke længere kan få anvist en bolig i forebyggelsesområderne, enten fordi de adskiller sig økonomisk, socialt, kriminelt eller ved at have ikke-vestlig baggrund.


En løsning på dette kunne måske være, at regeringen fx igangsatte byggerier af flere spredte almene boligområder eller måske endda opkøbe private udlejningsejendomme på andre beliggenheder og på dén måde fik spredt de borgere ud, der i øjeblikket lever koncentreret i de store almene boligområder.


Dette indgår imidlertid ikke i forslaget. I stedet foreslås indført en kommunal anvisningsret, således at kommunen får adgang til de private udlejeres boliger.


Tvang, om nødvendigt


I første omgang kan kommunen indgå en frivillig aftale med private udlejere.


Men hvis ikke der kan indgås en gensidig aftale, skal kommunen have ret til at anvise borgere til hver 10. ledige bolig i de større private udlejningsejendomme. Det må formodes at betyde, at hvis ikke der er gensidig enighed om en aftale, så kan kommunen gennemføre en henvisning ved tvang.


Her rejser sig en lang række spørgsmål under emner som ekspropriation, den private ejendomsret, grundlovssikrede rettigheder m.v. Disse spørgsmål bliver ikke nærmere belyst i nærværende artikel. I stedet vil det blive belyst, hvilke udfordringer, det giver den private udlejer, investorer eller administrator, såfremt forslaget gennemføres.


Enorm byrde og betydelige tab til udlejer


Som det fremgår af nedenstående, så vil det medføre betydelige omkostninger for administrator og dermed udlejerne, ligesom det medfører en række andre problemer og bekymringer omkring udlejers og administrators muligheder for at sammensætte hensigtsmæssige beboersammensætninger, undgå tab m.m.


Blandt de væsentligste udfordringer kan nævnes


Beboersammensætning

Det er vigtigt som udlejer, at man tænker over beboersammensætningen i en given ejendom. Det er ikke altid en god idé fx at blande unge, gamle og familier. Andre gange kan det give rigtig god mening. Med andre ord, passer forskellige typer ejendomme til forskellige segmenter.


Hvis kommunen ved tvang anviser lejere, der ikke ”passer ind”, så fjernes mulighederne for at segmentere og lave det setup, der af udlejer/investor er vurderet bedst, evt. også i samarbejde med de nuværende lejere. Dette kan/vil medføre øgede omkostninger til sagsbehandling (fx klager fra lejere over andre lejere), og det kan i sidste ende medføre mistet lejeindtægt og værditab på ejendommen, hvis det bliver mindre attraktivt at være lejer i ejendommen.



Utryghed blandt nuværende lejere, administrator og vicevært

Når udlejer/administrator ikke selv får lejlighed til at udvælge lejere, der vurderes som gode lejere og fravælge lejere med eventuel kriminel baggrund, kan det skabe utryghed.


Dels kan man forestille sig lejere, der agerer truende over for administrator eller vicevært, men også ejendommens øvrige beboere kan føle sig utrygge. Det er ikke nødvendigvis den enkelte lejer, der skaber problemer, da de lige så vel kan blive skabt af de besøgende, lejeren får. Det er en meget tung og langsommelig sag, hvis man som udlejer ønsker at ophæve lejemål med baggrund i lejers manglende overholdelse af husorden, adfærd over for øvrige lejere m.v., ligesom det er en tung bevisbyrde, der skal løftes.



Erhvervede rettigheder til lejemål

Der findes en del kommanditselskaber, foreninger og lignende, hvor investorer har investeret på grund af anvisningsret til kommende ledige lejemål for nærtstående, børn, børnebørn m.m. inden for investorkredsen. Disse rettigheder er dermed betalt for og måske nedfældet i vedtægter mv.


Hvordan håndteres det forhold, at kommunen kan overspringe de interne ventelister og se bort fra sådanne erhvervede rettigheder?



Udlejers ventelister

Mange udlejere fører venteliste i deres porteføljer eller ejendomme. Her har lejerne i flere tilfælde betalt for at stå på ventelisten, og udlejer har modsat afgivet løfte om, at man tilbydes boliger efter nummer på ventelisten. Skal de øvrige lejere blot finde sig i, at borgere anvist af kommunen kan springe disse ventelister over?



Istandsættelsesomkostninger, tabt husleje og sagsomkostninger

Hvis lejere ikke betaler husleje, så står udlejer typisk med meget store omkostninger i forbindelse med at føre en fogedretssag, tabt husleje, istandsættelsesudgifter og måske udgifter der skyldes misligholdelse og vanrøgt. Den samlede udgift lander ofte i intervallet 50-150.000 kr., som udlejer må afskrive i sit regnskab som tab.


Som udlejer og administrator, kan man gøre meget ud af at vurdere kreditværdigheden for de kommende lejere, netop for at undgå sådanne tab. En mulighed, der mistes ved tvungen anvisning.


Idet de borgere, regeringen ønsker at kommunen anviser, adskiller sig som ovenfor beskrevet, vil det være sandsynligt, at en væsentligt større andel af de lejeforhold, der påtvinges udlejer, kan medføre tab.


Hvis lejerne får betalt husleje af kommunen, kan man også forestille sig lejere, ”der vokser ud” af de rettigheder, de har hos kommunen på indflytningstidspunktet. F.eks. fordi de kommer i arbejde. Hvor står udlejer, hvis lejerne så ikke længere får betalt lejen ved kommunen, men alligevel ender i restance hos udlejer?


Det synes naturligvis rimeligt at antage, at kommunerne står inde for sådanne tab, men spørgsmålet er, om det i sidste ende vil omfatte alle former for tab og omkostninger, der er ved at føre sager for henholdsvis udlejer/administrator og evt. advokat mm. Det er ligeledes uvist hvilken dokumentation, det vil kræve.



Administrative byrder i bogholderiet

Det må formodes, at visse borgere, der henvises af kommunen, får betalt nogle af ydelserne såsom depositum og de første måneders husleje af kommunen eller måske endda husleje i hele lejeperioden.


Har man prøvet at handle med kommunen eller modtage husleje fra kommunen, kan man imidlertid frygte ret store administrative byrder som følge heraf.


Dette skyldes bl.a., at kommuner ikke altid anvender fremsendte indbetalingskort, men i stedet fx blot overfører et beløb til administrationsselskabets eller udlejers Nemkonto, alt efter hvad der fremgår på brevpapiret. Administrator skal derfor manuelt eftersøge, ompostere, overføre og udligne disse beløb. Dertil kommer arbejdet med at sortere i beskeder omkring overførsler osv. i eboks.


Det samme gør sig gældende, hvis udlejer skal holde styr på, hvortil flytteafregninger eller forbrugsafregninger m.v. skal afregnes eller opkræves. Det vil være mere tidskrævende og kræve flere registreringer.


Dette er mange gange dyrere at håndtere per lejer, end de lejere, som blot opkræves og betaler via PBS. Og lejeloven lukker p.t. af for, at man kan kræve betaling for ekstraarbejdet.



Mange trin giver dyr administration

Der kan blive en meget tung administrativ byrde i at skulle kommunikere med kommunen om anvisningsretten. Hele forløbet fra der modtages en opsigelse om en ledig bolig, til den er udlejet. Der vil opstå mange flere trin i proceduren, hvilket gør det væsentligt dyrere at håndtere.


I forvejen er udlejer eller administrator presset til at have ekstremt strømlinede processer for både at sikre sig mod alle faldgruberne i lejeloven, men også for at administrationen ikke fordyres (og der er normtal på, hvad udlejer må overvælte af administrationsomkostninger på lejerne).


Det bliver meget dyrt dels at kortlægge og implementere nye procedurer og flere trin i de nuværende procedurer, ligesom det bliver dyrere i udførelsen.



Omkostninger ved forsinkelser i processen

Der er svært på nuværende tidspunkt at forestille sig, hvordan processen vil se ud i praksis. Men på én eller anden måde vil kommunen skulle svare på, om de ønsker at gøre brug af den ledige bolig. Hvad gør udlejer, hvis kommunen er langsomme til at svare, eller måske slet ikke svarer?


Hvornår må udlejer tilbyde boligen til en lejer på udlejers egen venteliste eller annoncere i det private marked?


Hvem betaler for forsinkelsen, når dette medfører tomgang? Og hvem betaler for at skulle samle beviser og føre sag for, at det skyldes denne forsinkelse?



Hvor specifikt skal tilbud være til kommunen?

Er det som udlejer nok at tilbyde kommunen en bolig med henvisning til areal, beliggenhed og pris? Eller skal der laves en beskrivelse af boligen og måske endda også et udkast til lejekontrakten, således at særlige vilkår i § 11 fremgår af tilbuddet?


Det vil givetvis kunne løses ved specifikationskrav fra kommunen, men det er en meget stor opgave for udlejere og administratorer, at man skal have to løsninger til at udbyde lejemål frem for en.



Dokumentationskrav for overholdelse af anvisningsret

Der må formodes at skulle indrapporteres og dokumenteres, at udlejer overholder anvisningsretten til hver 10. bolig. Dette vil alt andet lige medføre omkostninger til indberetning og evt. håndtering af sager, hvor der stilles spørgsmål eller tvivl om anvisningsretten er overholdt.



Hvor mange tilbud skal kommunen have?

I lejemål, hvor der er fri markedsleje eller markedslejen ligger lavere end den lovlige leje, vil man som udlejer ofte forsøge at opnå højest mulige leje i markedet.


Hvis kommunen takker nej til en bolig til fx 10.000 kr. per måned, og boligen dernæst forsøges udlejet i det private marked uden held, vil udlejer typisk sænke prisen og forsøge udlejning til fx 9.750 kr. Skal hele processen omkring boligen så via kommunen igen? Dette vil give en langt tungere (og derfor langt dyrere) proces, og det vil uden tvivl også i flere tilfælde resultere i tomgang, hvis processen tager for lang tid eller har for mange trin.



Uheldige fraflyttende lejere

Nogle lejere ønsker at blive frigjort fra deres lejemål hurtigst muligt og før den sædvanlige periode på 3 måneder. Hvis sådanne lejere netop rammer ind i at deres bolig er den 10. ledige bolig, så må det formodes at være sværere at nå i mål med en hurtig genudlejning, end ellers. Især hvis kommunen takker nej til lejemålet. Er det så bare ærgerligt for disse lejere?


Udlejer har en tabsbegrænsningspligt over for de lejere, der ønsker hastig genudlejning. Kan man så forvente, at udlejer skal annoncere boligen på det private marked samtidig med, at kommunen forespørges for det tilfælde at kommunen takker nej? Dette kan medføre unødvendigt arbejde for udlejer og vil naturligvis føre til skuffelse hos alle de lejere, der har brugt tid på at lave ansøgninger til lejemålet, men bliver forbigået på grund af anvisningsretten.



Store sproglige udfordringer

Det er nødvendigt med god kommunikation med lejerne. Dette omfatter både udlejningsprocessen, fraflytningsprocssen og hele den periode, hvor lejeren bor i ejendommen.


Hvis lejerne ikke forstår dansk – og måske heller ikke engang engelsk eller tysk, hvordan skal udlejer så håndtere dette?


Det vil gøre enhver kommunikation træg, langsommelig kan resultere i misforståelser.


Her kan jo f.eks. drages en parallel til den kommunikative byrde, det har givet i de udsatte boligområder at forklare restriktioner osv. i forhold til Covid19. Dette viser med al tydelighed, at det er en enorm opgave at kommunikere med borgere fra udsatte boligområder.


Rigtig mange udlejere og administratorer tilbyder i øjeblikket allerede boliger til udlændinge, der ikke taler eller forstår dansk. Men her er det i forhold, hvor lejeren selv aktivt ansøger om et lejemål, vurderes på lige fod med alle andre lejere og selv tager initiativ til at tolke og oversætte den kommunikation, kontrakter og de bilag, der modtages fra udlejer eller administrator, enten på dansk eller engelsk. Det giver dermed slet ikke samme udfordringer for udlejer, som når lejeforholdet opstår ved tvang.


Man kan formode, at kommunen vil hjælpe borgerne og stille en tolk til rådighed, når de f.eks. skal mødes med udlejer til en fremvisning eller ved indflytningssynet. Men dels kræver det også betydelige ressourcer at skulle tilpasse aftaler i forhold til en ekstra aktør, og dels så vil det være et problem, der skal håndteres også under lejemålets beståen. Kan det forventes, at udlejer skal holde styr på, hvem der kan forstå hvilken information? Er det mon til at forklare for administrator eller udlejer, hvornår lejeren skal henvende sig til administrationen, og hvornår de skal henvende sig til viceværten?



Uopsigelige aftaler for udlejerne

Hvis lejere ikke er tilfredse i et lejeforhold, så har de altid en mulighed for at opsige lejemålet og flytte til en anden bolig. Omvendt forholder det sig for udlejer, som ikke blot kan opsige en lejer, hvis kemien er dårlig, eller lejer hele tiden bevæger sig på grænsen til hvad der står i husordenen, chikanerer udlejer, andre lejere osv. Derfor er det utroligt vigtigt, at udlejer eller administrator nøje får lov at overveje, hvem man tilbyder et lejemål, da de indgår i et forhold, der som udgangspunkt er evigtvarende, indtil lejer ønsker at opsige.


Med anvisningsretten, får udlejer en uopsigelig aftale uden af have indflydelse på, hvem han indgår aftalen med.



Konklusion: Branchen vil blive meget hårdt ramt




Ingen udlejere eller administratorer kan for øjeblikket være gearet til at håndtere den foreslåede anvisningsret fra kommunerne. Hverken hvad angår håndteringen af selve anvisningsretten eller den løbende håndtering af de lejere, der kan blive anvist fra kommunen.


Hele den almene sektor er lagt an til at kunne håndtere disse udfordringer og har opbygget systemer og processer hertil igennem mange årtier.


De private udlejere har opbygget nogle helt andre processer og systemer, og det vil være meget omfattende at skulle udbygge dette til en helt særlig håndtering af hver 10. udlejning, hver 10. lejer og hver 10. fraflytning.


Det vil ikke blot medføre, at udlejerne i det private marked skal kunne håndtere de samme udfordringer, som man har i det almene segment for øjeblikket. Man skal kunne håndtere både udfordringerne i det almene segment og udfordringerne i det private segment på samme tid.


Derfor er der ingen tvivl om, at en vedtagelse af forslaget, vil give rigtig mange dårlige oplevelser både for udlejere, administratorer og nok også i nogle tilfælde for de anviste lejere, ligesom det uden tvivl vil medføre meget store omkostninger og tabte rettigheder for udlejerne.


Spørgsmålet til politikerne må være, om ikke der kan og bør findes en anden løsning.







Tilbage