HØRINGSSVAR FRA DANSKE UDLEJERE - SAMMENSKRIVNING 12. MARTS 2021
       
Af Formand Keld Frederiksen
25.03.21





Transport- og Boligministeriet


Frederiksholms Kanal 27F


1220 København K



trm@trm.dk




12. marts 2021




Høringssvar angående ”2. høring over udkast til lovforslag om ny lov om leje om boligforhold (sammenskrivningen).”



Med henvisning til Transport- og Boligministeriets udsendte 2. høring over udkast til ovennævnte lovforslag, skal Danske Udlejere fremkomme med følgende bemærkninger dertil:



Der er i Ministeriet og i interesseorganisationerne anvendt særdeles mange ressourcer i forbindelse med udarbejdelsen af forslagene og i den efterfølgende høringsproces.



Lovforslagene er så omfattende, at der burde være afholdt en høringsrunde, hvor interesse-organi-sationerne fik mulighed for mundtlig at redegøre for bemærkningerne til forslaget – og ikke mindst få drøftet de elementer i forslaget, som kan / kunne give anledning til tvivl – alt i bestræbelsen på, at gøre samarbejdet mellem lejere og udlejere så gnidningsløst som mulig.



Indledningsvis skal det overordnet bemærkes, at der i den nye hovedlov – ”Lejeloven”– bør henvi-ses til de kapitler fra den nuværende lejelov, der er overflyttet til ”Lov om boligforhold” – specielt kapitlerne angående beboermaksimum, frakendelsesreglerne, tvangsadministration, genhusning, Huslejenævn og Boligretten.



Såfremt der i indledningen til loven indsættes en ”indholdsfortegnelse” med navnet på de enkelte kapitler i loven vil dette ikke skade overblikket – tværtimod.



Til enkelte paragraffer i lovforslag om ny lov om leje kan følgende bemærkes:



Huslejefastsættelse:


Det er ganske uoverskueligt – ikke mindst for en lejer / udlejer der ikke er bekendt med alle lejelo-vens lejefastsættelsesregler - at få overblik over, hvilke regler man er omfattet af og derfor kan an-vende. Der bør istedet opstilles


dels en oversigt over, hvorledes lejen ved lejemålets indgåelse skal / kan fastsættes i de forskellige kommuner / ejendomme og


dels en oversigt, der viser – ligeledes fordelt på de forskellige kommuner og ejendomme – hvorle-des lejen kan reguleres og


dels en oversigt, der viser, hvorledes varslingen formelt skal foretages.



Sammenskrivningen har netop haft til formål at forenkle og skabe overblik – og det er ikke sket ved det udsendte forslag. Sammenskrivningen giver hverken overblik eller forenkling.



Ad forslagets § 7 stk. 2:


Ved forslaget til § 7 stk. 2 synes nyopførte ejendomme med mindre end 7 lejligheder at blive om-fattet af reglerne for ”mindre ejendomme” – forslagets § 32. Dette er en væsentlig og ikke accep-tabel ændring i forhold til den nuværende tilstand, hvor alle ejendomme taget i brug efter den 31. 12.1991 har mulighed for at aftale fri leje i henhold til nugældende LL § 53 stk. 3. Forslagets § 7 stk. 2 skal derfor udgå, da den ændrer den balance, som det er hensigten at bevare. Forslagets § 54 giver dog udtryk for, at der i lejeforhold i ejendomme taget i brug efter den 31.12.1991, kan aftales ”fri leje.” Disse paragraffer bør afstemmes med hinanden.



Ad forslagets § 6 stk. 2:


Denne bestemmelse ses også væsentlig at ændre den nuværende tilstand, idet lejen i ejendomme, der pr. 1.1.1980 bestod af mere end 80 % erhverv, ikke er omfattet af den omkostningsbestemte husleje – men er omfattet af lejefastsættelsesreglen, ”det lejedes værdi.” Henvisningen til forslagets § 33-36 ses ikke at være korrekt, idet henvisningen rettelig bør være til ”kapitel 4 (§§ 42 ff).



Ad forslagets § 32:


Ved regulering af lejen i ”mindre ejendomme” bør der ske den ændring, at lejer og udlejer ved krav om ændring af lejens størrelse, kan sammenligne med andre ”mindre ejendomme” – og ikke være henvist til at sammenligne med lejen i ”store ejendomme,” hvor der er beregnet omkostningsbe-stemt husleje. Dette vil medføre ressourcemæssige besparelser i huslejenævnene, da der ofte i de mindre byer ikke findes sammenlignelige ejendomme, hvor der beregnes omkostningsbestemt hus-leje. Denne regel kan gennemføres for at gennemføre en forenkling, som også er lovforslagets for-mål.



Ad forslagets § 66:


Det bør præciseres, at det er hovedreglen, at det er muligt at aftale måling/afregning af varme – en-ten efter varmefordelingsmålere eller efter kvm./kubikmeter. I det omfang, at denne hovedregel fra-viges, skal der i paragraffen henvises til den konkrete regel der kræver at der skal anvendes målere.



Ad forslagets § 68:


Af hensyn til miljøet bør der aftales tilsvarende regler for fordeling af vand-/vandafledningsafgift, som gældende ved fordeling af varme, jf. ovenfor. Der er nu en passende mulighed for, at ændre denne regel, som ikke har nogen særlig berettigelse i forhold til, hvorledes varmeudgifterne fordeles mellem lejemålene..



Udlejer bør tillige indrømmes mulighed for – også af hensyn til miljøet – at kunne stille krav om, at lejer overgår til at betale vand efter måler eller fordelt efter kvm./ tappemuligheder eller lign.



Såfremt der sker en ændring af denne regel, hvorved lejere betaler særskilt for vand - vil staten til-lige spare en del omkostninger i boligsikring, da lejere, der efter de nugældende regler betaler hus-leje incl. udgiften til vand, får boligsikring til forbrugsudgiften til vand.



Ad forslagets § 69:


Første linie i denne paragraf kræver en omformulering, således at det klart fremgår om paragraffen omhandler levering af gas eller el – og om dette er til opvarmning eller belysning (andet end op-varmning). Hvis el eller gas anvendes til opvarmning bør der vel blot henvises til samme fordelings-regler, som hvor varmen produceres af olie / fjernvarme / naturgas.




Også af hensyn til miljøet bør der medtages en regel i loven, hvori det bestemmes, hvorledes en lejer skal betale for opvarmning, der sker ved udlejers anlæg, der producerer solvarme, jordvarme, flis,. pille og halmfyr og lign. Tilsvarende bør der medtages et punkt om, hvorledes lejer skal betale for vand fra udlejers eget vandværk / boring.



Ad forslagets § 72 stk. 3:


I denne paragraf bør det tilføjes at betalinger efter § 71 - á conto-betalinger – også er pligtig penge-ydelse i lejeforholdet.



Ad forslagets § 74:


Da de fleste varmeværker er pålagt at have regnskabsår fra den 1.1.-31.12., bør datoen i denne § ændres til 1. januar. ”Nr. 3” bør kunne medtages, da vandværker som hovedregel også har kalen-deråret som regnskabsår.



Ad forslagets § 114:


Det bør indføjes i denne paragraf, hvilke ejendomme, der skal lade udføre en vedligeholdelsesplan – eller anføres hvilke ejendomme, der ikke skal udfærdige en sådan plan - eksempelvis ejendomme i uregulerede kommuner og ”mindre ejendomme” i uregulerede kommuner – hvilket indirekte ses at følge af forslagets § 6 stk. 1. § 6 stk. 1 er ikke umiddelbar læsbar for den person, der ikke har over-blikket i hele lovkomplekset.



Ad forslagets § 116:


Samme vanskeligheder findes i § 116 – det ville være enkelt at anføre at eksempelvis § 116 stk. 2 ikke er gældende for ejendomme i uregulerede kommuner og ej heller i ”mindre ejendomme.”



Ad forslagets § 90 og 188:


Det må noteres, at der ikke stilles krav til, hvorledes ind- og fraflytningsrapporter skal udfærdiges – og dermed at de ikke er omfattet af blanket-reglen i forslagets § 14.



Ad overgangsreglen / ikrafttræden:


Det må forudsættes at den nye lov ikke tilsidesætter aftaler der tidligere lovligt har kunnet indgåes – alt således at der ikke sker lovgivning med tilbagevirkende kraft. Af hensyn til overblikket – forenk-lingen – bør det ved hver enkel paragraf, hvor der er tvivl om ikrafttrædelsestidspunktet, indsættes et stk. derom.



Afslutningsvis skal Danske Udlejere bemærke, at der endnu er meget at forhandle om, hvis lejelov-givningen skal leve op til det mål, der blev sat i 2014 – nemlig at forenkle lejelovgivningen. Det er en vanskelig opgave – men det må og skal kunne lykkes …. og Danske Udlejere vil gerne medvirke dertil.




Med venlig hilsen



DANSKE UDLEJERE



Keld Frederiksen


Formand





Tilbage