LEJERS INDSIGELSE IMOD VARMEREGNSKAB KUNNE IKKE GØRES GÆLDENDE
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
02.03.21




Efter lejelovens § 45 skal indsigelser mod varmeregnskab fremsættes skriftligt af lejeren senest 6 uger efter modtagelse af varmeregnskabet med oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Dette krav skal efter retspraksis fortolkes således, at lejeren i den forbindelse skal angive, hvad indsigelsen nærmere går ud på.


En lejer havde under huslejenævnets behandling af en sag om indsigelse imod et varmeregnskab fået nærmere oplysning om udarbejdelsen af dette, uden at det førte til at han ændrede sin indsigelse. Først under en efterfølgende boligretssag gjorde han gældende at varmeregnskabet skulle udarbejdes på grundlag af en graddagsberegning. Denne indsigelse burde være fremført under huslejenævnssagen. Da huslejenævnet ikke havde haft lejlighed til at tage stilling til dette, blev sagen afvist med den begrundelse, at lejers indsigelse ikke havde været tilstrækkelig specificeret.


Sagens baggrund


En lejer flyttede ind i et lejemål pr. 1. april 2016 og modtog året efter et varmeregnskab for kalenderåret 2016. Lejeren gjorde rettidigt indsigelse gældende, at forbruget baseret på de fordampningsmålere, der var anvendt i årets første måneder, ikke var korrekt beregnet. Målerne var blevet skiftet i marts 2016, og lejeren anførte, at det ikke var lovligt at fordele et års varmeudgifter ud fra aflæsningerne af to forskellige typer af varmemålere.


Udlejeren fremlagde under huslejenævnssagen en udtalelse af 29. marts 2017 fra varmemålerfirmaet sammen med diverse tilhørende bilag. Den 27. juli 2017 fremkom lejeren med et partsindlæg, hvor han fastholdt sine indsigelser. Den 30. august 2017 fremlagde udlejer blandt andet radiator- og varmefordelingsdata for målerne. Huslejenævnet behandlede sagen den 15. november 2017 og fandt ikke anledning til at anfægte varmeregnskabet på baggrund af varmemålerfirmaets redegørelse. Aflæsningerne var korrekte og afspejlede lejerens faktiske forbrug fra 1. april 2016 til 31. december 2016.


Boligretten


Under boligretssagen gjorde lejeren bl.a. gældende, at varmeregnskabet skulle udarbejdes på baggrund af graddagsberegning baseret på det samlede graddagstal for året 2016. Han gjorde desuden gældende til støtte herfor, at han først under huslejenævnets behandling af tvisten fik de konkrete oplysninger om varmeregnskabets sammensætning og beregningsgrundlaget.


Omvendt gjorde udlejer bl.a. gældende at lejers påstand om, at forbrug skulle afregnes på grundlag af graddagstal, ikke var behandlet af Huslejenævnet, som er bunden førsteinstans vedrørende forbrugsregnskaber.


Boligrettens flertal anførte bl.a. at synspunktet om at varmeregnskabet skulle udarbejdes på baggrund af en graddagsberegning ifølge huslejenævnets kendelse ikke været gjort gældende over for nævnet, som derfor ikke har forholdt sig hertil.


Da lejerens indsigelser over for udlejeren således ikke havde været tilstrækkeligt specificeret til, at huslejenævnet havde taget tvisten om rette beregningsregel under påkendelse, og da tvister om varmebetaling henhører under huslejenævnets kompetence, jf. lejelovens § 106, stk. 1, nr. 7, kunne sagen ikke behandles af boligretten. Idet fristen for indsigelser mod varmeregnskabet var udløbet, var der ikke grundlag for at hjemvise sagen til huslejenævnet, hvorfor sagen skulle afvises.


Mindretallet lagde vægt på, at lejers indsigelser over for udlejeren mod varmeregnskabet baserede sig på to forskellige slags varmemålere. Samtidig anmodede han om yderligere oplysninger fra udlejeren, og disse oplysninger var først fremkommet under huslejenævnets behandling. Da det således ikke havde været muligt for lejeren at specificere sine indsigelser nærmere før sagens indbringelse for huslejenævnet, og da lejeren ikke var afskåret fra at fremkomme med nye anbringender under sagens behandling i boligretten, var der ikke grundlag for at afvise sagen.


Landsretten


Lejeren ankede sagen til landsretten og gjorde under sagen bl.a. gældende, at varmeregnskabet var ugyldigt, fordi der både var anvendt gamle og nye målere i den samme regnskabsperiode.


Heroverfor anførte udlejer, at huslejenævnet ikke havde behandlet lejerens indsigelse om, at beregning af varme for 1, januar 2016 til 17. marts 2016 skulle være sket på grundlag af graddagetal, hvorfor domstolene ikke havde kompetence til materielt at behandle sagen/den nye indsigelse om anvendelse af graddagetal.


Landsretten slog indledningsvist fast, at lejeren var i besiddelse af alt relevant materiale vedrørende varmeregnskabet, inden huslejenævnet den 15. november 2017 behandlede sagen, uden at han over for huslejenævnet påberåbte sig, at graddagsberegning skulle anvendes.


Uanset at lejeren under en boligretssag ikke var afskåret fra at fremsætte nye anbringender under boligretssagen fulgte det imidlertid af lejelovens § 45, at en indsigelse over for et varmeregnskab skulle indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kunne godkendes. Dette medførte, at det skulle fremgå med hvilken begrundelse, der blev fremsat indsigelse mod de punkter i regnskabet, der ikke kunne godkendes.


Derfor tiltrådte landsretten, at sagen skulle afvises, idet indsigelsen ikke havde været prøvet i huslejenævnet.


Landsretten tilføjede desuden at lejeren ikke over for boligretten havde gjort gældende, at varmeregnskabet var ugyldigt på grund af anvendelse af gamle og nye målere i samme regnskabsperiode. Der var derfor heller ikke grundlag for at hjemvise sagen til behandling af dette spørgsmål. (ifølge begrundelsen i boligrettens dom var dette kun gjort gældende over for huslejenævnet men ikke efterfølgende gentaget i boligretten. Her var der nedlagt påstand om at varmeregnskabet skulle være udarbejdet på baggrund af en graddagsberegning).


Som følge heraf blev sagen afvist.


Afsluttende bemærkninger


Dommen er interessant, idet den cementerer, at det er huslejenævnet, der har kompetencen til at tage stilling til indsigelser imod varmeregnskaber. Dette gælder selv om lejeren først under selve huslejenævnsbehandlingen får oplysninger der er nødvendige for at hans indsigelse får den nødvendige præcision.


Afgørelsen er trykt i T:BB 2020.496.




Tilbage