MÅ LEJER FODRE MÅGER PÅ EJENDOMMEN?
       
Af Af Daniel Skov, Ph.d.-stipendiat, Juridisk Institut, SDU
02.03.21



Må lejer fodre måger på ejendommen?


- En analyse af Vestre Landsrets dom af 7. juli 2020



Indledning


Måger i de store byer udgør et tiltagende problem.[1] De slår sig typisk ned i store flokke i baggårde, hvor de i løbet af foråret lægger æg, udruger disse hvorefter de til efteråret trækker afsted igen. Udfordringen er markant, blandt andet fordi mågerne ikke tager hensyn til de fleste menneskers ordinære døgnrytme. De skriger både dag og nat og kan, på grund af instinkter, være til fare eller i det mindste væsentlig ulempe for børn og voksne i forsøget på at beskytte deres afkom. Derfor er de – af de fleste beboere – uønskede i tæt befolkede bymiljøer. Der findes dog samtidig individer, som ikke ser mågerne som en gene, og nogle bestræber sig endda på at give mågerne forbedrede levevilkår ved at fodre dem. Fodringen bevirker naturligt, at mågerne fastholder deres midlertidige residens i baggårdene og generer de øvrige beboere. Spørgsmålet er i hvilket omfang, der kan drages lejeretlige konsekvenser for de individer, som fodrer mågerne. En dom fra Vestre Landsret fra juli 2020 belyser spørgsmålet.


Hvad var omstændighederne?


I den konkrete sag boede lejer på 2. sal i en ejendom med 8 lejemål, der havde en fælles gård. Flere naboer havde bemærket, at der ofte blev kastet brød ud fra et vindue hos den pågældende lejer. Mågerne, der holdt til i området, sad ofte og ventede på, at der blev kastet brød ud til dem. Flere af de øvrige beboere klagede gentagne gange til udlejer, blandt andet fordi mågernes afføring på bilerne var til stor ulempe og fordi støjniveauet tog til i forbindelse med fodringerne. Udlejer havde i første omgang sendt en påkravsskrivelse til lejer uden at modtage en reaktion. Herefter fik udlejer kontakt til lejer, som forklarede, at han var dyreven. Udlejer meddelte hertil, at fodring af måger på ejendommen ikke blev accepteret. Lejer lovede at stoppe fodringen. I tiden herefter modtog udlejer talrige klager fra de øvrige beboere over lejerens adfærd, i det fodringen fortsatte. Det fik udlejer til at fremsende en ophævelsesskrivelse til lejeren.


To uger efter blev parterne enige om, at udlejer trak ophævelsen tilbage, i det lejer samtidig erklærede skriftligt, at fodringen ville bringes til ophør. Udlejer forbeholdt sig dog samtidig ret til på ny at ophæve lejemålet, såfremt lejer genoptog fodringen. Cirka én måned efter sendte udlejer på ny en ophævelsesskrivelse (der samtidig indeholdt en subsidiær påstand om opsigelse), fordi lejeren atter havde fodret måger, hvilket blev bekræftet af flere vidner. Lejeren bestred skrivelsen, og udlejer indbragte herefter sagen for boligretten i Horsens med påstand om, at lejeren skulle anerkende ophævelsen, subsidiært opsigelsen.


Hvilket retsgrundlag bragte udlejer i spil?


Sagen blev afsagt efter almenlejeloven, da der var tale om en almen bolig. Reglerne er dog så nært beslægtede med reglerne i lejeloven, at afgørelsen kan udstrækkes til også at gælde for privat boligudlejning, hvor lignende situationer kan tænkes at udspille sig.


Udlejeren ønskede i første omgang at ophæve lejeren efter bestemmelsen i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7[2], hvorefter udlejer kan ophæve lejemålet, når lejeren har tilsidesat god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Udlejer henviste til almenlejelovens § 81, stk. 1, nr. 3, 10 og 11[3] som – i samspil med § 82 - giver udlejer mulighed for at skride til ophævelse eller opsigelse, såfremt lejeren udøver en adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes på ejendommen.


Dette kan blandt andet ske, (3) når lejers adfærd medfører generel gene for de førnævnte personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, (10) når lejerens husdyrhold er til gene for de nævnte personer eller (11) når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de nævnte personer.


Samtidig med ophævelsen forsøgte udlejer subsidiært at få lejeren opsagt (forskellen er, at ved ophævelse skal lejeren fraflytte straks, men opsigelse giver lejeren tre måneder ekstra i lejemålet). Udlejer henviste til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4[4], som foreskriver, at udlejer kan opsige lejemålet, såfremt lejeren har tilsidesat god skik og orden – med henvisning til de samme bestemmelser som ovenfor refereret.


Afslutningsvist henviste udlejer til miljøreguleringsbekendtgørelsens § 14, stk. 1, som bestemmer, at ingen må, ved udlægning af foder eller på anden måde, skabe tilhold for fugle eller andre omstrejfende dyr, når dette medfører ulemper for omgivelserne.


Hvad blev afgørelsen?


I første instans blev lejer dømt til at skulle anerkende ophævelsen fra udlejer. Lejer var uenig i afgørelsen, og ankede til Vestre Landsret med påstand om frifindelse.


I landsretten forholdt dommerne sig til såvel ophævelse som opsigelse, og bemærkede følgende i forhold til ophævelse:


»Der er i § 90, stk. 1, nr. 7 ikke henvist til § 81, stk. 1, nr. 10, og ophævelse kan derfor ikke ske med henvisning til denne bestemmelse. (…)


Der er efter bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at lejers fodring af måger har medført gener for de pågældende personer af en karakter, så det har medført generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. Der er derfor ikke efter almenlejelovens § 81, stk. 1, nr. 3, jf. § 90, stk. 1, nr. 7, grundlag for at ophæve lejemålet.


(Til gengæld var forholdet omfattet af § 81, stk. 1, nr. 11, men) Der er ikke grundlag for at fastslå, at forholdet er af en sådan karakter, at betingelserne i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, for at ophæve lejemålet er opfyldt.«



Med andre ord vurderede dommerne, at forholdet ikke kunne falde ind under ophævelsesbestemmelsen efter lovgivningen.


Vestre Landsret konstaterede dog samtidig, at samme bemærkninger for så vidt angår § 81, stk. 1, nr. 3 og 10 ligeledes gjaldt opsigelse. Landsretten fandt afslutningsvist frem til, at:



»Efter karakteren og omfanget af fodringerne og generne som følge heraf, sammenholdt med at udlejer i tiden før ophævelses-/opsigelsesskrivelsen flere gange havde henstillet til lejeren om at stoppe med fodringen, og at lejeren i en erklæring havde bekræftet, at han ikke fremadrettet ville fodre fugle eller andre dyr fra sit lejemål, er betingelserne i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, for at opsige lejeren opfyldt.«



Lejeren blev altså opsagt fra lejemålet og skulle flytte med det lovbestemte opsigelsesvarsel.



Landsretten bemærkede samtidig omkring miljøreguleringsloven, at sanktionen for overtrædelse af § 14, stk. 1 er en bøde, jf. bekendtgørelsens § 24, stk. 1, nr. 3. Muligvis kan denne bemærkning tages til indtægt for en venlig irettesættelse af udlejers advokat, da en bøde er en offentligretlig sanktion og at sager herom anlægges af det offentlige og ikke finder anvendelse mellem to private parter.




Hvorledes bør udlejere forholde sig, hvis en lejer i ejendommen fodrer måger?


En praktisk orienteret udlejer bør først og fremmest sikre sig dokumentation, såfremt der opstår en situation lignende den i den ovenfor gennemgåede dom. Udlejer forklarede selv i retten, at de ikke havde opsat kameraer til overvågning på grund af gældende lovgivning. Dette synspunkt kan tiltrædes. I stedet må udlejer forsøge at indsamle al anden relevant dokumentation, herunder klager fra de øvrige beboere i ejendommen, afsendte påkravsskrivelser til lejeren, vidneforklaringer m.v. Særligt væsentligt er det, ud fra den refererede dom, at kunne dokumentere de øvrige beboeres gener som direkte følge af lejerens adfærd.


Såfremt almindelig dialog med lejeren ikke har den ønskede effekt, og fodringen fortsætter, må udlejer skride til ophævelse/opsigelse af lejeren af hensyn til de øvrige beboere i ejendommen. Der findes nu et sikkert præjudikat der kan henvises til, såfremt udlejer står i lignende situation. Det skal dog samtidig understreges, at sagen kendetegnes ved, at lejeren selv underskrev en erklæring om, at han fremover ikke ville fodre måger, og at han flere gange erkendte det under forløbet. Det havde en betydelig vægt i landsrettens begrundelse, og det understreger også, at udlejer skal være varsom med at forsøge at få ophævet/opsagt lejer efter få klager fra de øvrige beboere. Det er, under alle omstændigheder, vigtigt, at forsøge sig med dialog med lejeren før sanktioner bliver pålagt, især når sagen muligvis senere skal bedømmes af et huslejenævn, af boligretten eller sågar af en landsret eller ultimativt Højesteret.








[1] Se eksempelvis Naturstyrelsens kommentar: https://naturstyrelsen.dk/nyheder/2011/mar/flere-maager-i-byen/




[2] Bestemmelsen svarer til lejelovens § 93, stk. 1, litra g.




[3] Bestemmelsen svarer til lejelovens §§ 79a, stk. 1, nr. 3, 10 og 11 – i samspil med § 79b.




[4] Bestemmelsen svarer til lejelovens § 83, stk. 1, litra e.






Tilbage