GI SIDDER TUNGT PÅ PENGEKASSEN
       
Af Advokat (H) Erik Aagaard Poulsen Aarhus
02.03.21






NÅR GI VED STØRRE MODERISERINGSARBEJDER SKAL GODKENDE VEDLIGEHOLDELSESUDGIFTER OG UDBETALES BUNDNE VEDLIGEHOLDELSESMIDLER






Dette er en fortsættelse af artikel bragt i Magasinet Danske Udlejere februar 2021.



Denne artikel (og den tidligere) indeholder en gennemgang af GI’s seneste praksis om fastsættelse af fradraget for vedligeholdelse i forbindelse med større moderniseringsarbejder, herunder ombygning fra erhverv til beboelse, modernisering efter BRL § 5, stk. 2, og andre store omkostningskrævende moderniseringsarbejder, hvor GI har sin egen praksis, der stemmer dårligt med lejelovgivningens regler om, hvilke arbejder der anses for forbedringer, og hvilke arbejder der anses for vedligeholdelse, hvorved størrelsen af de bundne midler i GI er steget voldsomt.






5. Sag nr. 2 ombygning fra erhverv til andet erhverv – afgjort af huslejenævnet i Aarhus den 28/9 2020:



Lovgrundlaget for et erhvervslejemål er lidt anderledes end for boliglejemål, idet grundlaget for beregning af forbedringer ikke sker efter LL § 58 men i stedet for efter erhvervslejelovens § 31, som indeholder de samme principper, hvorefter en forbedring berettiger til en lejeforhøjelse med et beløb der ”modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi” (i markedslejen).



Endvidere anses foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- og afløbsledninger af hensyn til lejerens brug, også som forbedringer.



For erhvervslejemål gælder imidlertid en særlig regel i EL § 38, hvorefter en lejer har ret til at foretage ombygning, der er sædvanlig for den type af virksomhed der efter aftale drives i det lejede.



Konkret var der tale om en ejendom beliggende i Aarhus, som var opført i 1966, hvor der i de seneste 20 år havde været drevet karateklub fra et erhvervslejemål på 1.575 m2.



Af ejendommens indtægter blev der til § 18 og 18 b årligt hensat ca. kr. 160,00 pr. m2 svarende til kr. 252.000,00 årligt. Heraf udgjorde hensættelser efter § 18 b ca. kr. 127.000,00. Udlejeren forventede som følge heraf, at større ombygningsudgifter også kunne medføre et væsentligt vedligeholdelsesfradrag.



I 2016 – 2017 blev karateklubben ombygget og indrettet til lægeklinik, hvorved der etableredes 19 rum, heraf 7 konsultationslokaler med håndvask, et handicaptoilet, et køkken, 2 laboratorierum, depot og teknikrum og et større antal nye vægge og døre med en ændret indretning.



Udgifterne til ombygningen ekskl. maler udgjorde godt 2,7 millioner. Heraf krævede udlejeren at 75% af udgiften, eller kr. 2.054.803,00 plus lejetab og følgeudgifter kunne fratrækkes som vedligeholdelse på i alt ca. 2,1 million kroner.



Imidlertid meddelte GI, at de alene kunne godkende 15% som vedligeholdelsesudgifter, svarende til i alt kr. 427.764,00.



5 A. Særligt om erhvervslejelovens § 38:



Det forekommer umiddelbart klart, at en ombygning af lokaler, der i 20 år har været anvendt til karate, til en moderne lægepraksis, er ret omfattende og vil indeholde en blanding af forbedring og vedligeholdelse, hvilket var baggrunden for at udlejer krævede 75% af udgifterne godkendt som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter.



Imidlertid spiller erhvervslejelovens § 38 en afgørende betydning, idet man i erhvervslejemål ved indgåelse af ny lejekontrakt kan aftale, enten at udlejeren finansierer ombygningen, således at ”forbedringsudgifterne” herved indregnes i markedslejen, – eller alternativt at lejeren selv afholder udgiften til ombygning og indretning og dermed betaler en mindre markedsleje.



Det kan således lægges til grund, at en væsentlig del af ombygningsudgifterne har afgørende betydning for lejens størrelse og dermed af parterne typisk anses som en forbedringsudgift for størstedelens vedkommende.



Uanset at en del af ombygningsudgiften af parterne anses som forbedring og indgår i lejen, er det imidlertid fortsat reglerne i boligreguleringslovens § 19 og 22 b, der er gældende, således at alle udgifter, der er anvendt til forbedring, ikke giver ret til fradrag for vedligeholdelse og heller ikke de udgifter, der er omfattet af erhvervslejelovens § 38 til en ændret indretning til brug for lægeklinikken, som medfører en forøgelse af det lejedes brugsværdi.



Derfor er det nødvendigt ved indberetning af udgifterne at medsende en detaljeret specifikation af præcis, hvilke udførte arbejder som er rene vedligeholdelsesarbejder, herunder modernisering af eksisterende toiletter og badeværelser, modernisering af køkken og udskiftning af forsynings- og afløbsledninger til el, vand og varme.



En sådan specifikation forelå efter det oplyste ikke, hvorfor GI skønsmæssigt alene havde godkendt 15% som fradragsberettiget vedligeholdelsesudgifter.






5 B. Huslejenævnets afgørelse:



Huslejenævnet godkendte GI’s afgørelse om, at der kun var 15% i vedligeholdelsesudgifter.



Imidlertid var afgørelsen ikke enstemmig, idet et mindretal fandt at vedligeholdelsesprocenten burde fastsættes til et væsentligt højere beløb, ”idet lejemålet var nedslidt efter 20 års anvendelse til karateklub, som havde medført at væsentlig vedligeholdelse var tiltrængt.”



Der er imidlertid et andet forhold, som også gør at vedligeholdelsesprocenten burde være fastsat til mindst 25%, nemlig at det fremgår af huslejenævnets afgørelse, at parterne var enige om, at der havde været et lejetab i 3 måneder, som i retspraksis er fuldt fradragsberettiget som en følgeudgift og at GI i vejledningen ”udgifter på vedligeholdelseskontoen” på side 45 oplyser, at følgende udgifter kan tages med uden dokumentation:



1. Udgifter på op til 10% af den samlede byggesum til nødvendig teknisk bistand.



2. Op til 3% af den samlede byggesum til byggelånsrenter i byggeperioden, som udgangspunkt op til 3 måneder.



3. Op til 5% af den samlede byggesum til administration.



4. Tomgangsleje i byggeperioden som udgangspunkt op til 3 måneder.



Efter GI’s egne vejledende retningslinjer kan der således uden dokumentation accepteres vedligeholdelsesfradrag på 18% af den samlede byggesum til teknisk bistand, renter og administration, samt tomgangsleje i 3 måneder.



Alligevel reducerede GI i sin afgørelse, indsendt til huslejenævnet, samtlige disse poster til 15% af følgeudgifterne og ikke af byggesummen.



Huslejenævnet godkendte således med dissens fuldstændig GI’s skønsmæssige fordeling som 85% forbedringer og 15% vedligeholdelse, inkl. den misvisende beregning af følgeudgifterne på 18% og lejetabet. Dette forekommer noget besynderligt, idet retspraksis i tilsvarende § 5, stk. 2 sager godkender leje-tabet som en 100% fradragsberettiget vedligeholdelsesomkostning, hvor der findes ikke mindre end 11 landsretsdomme, som godkender 2 – 3 måneders fradrag for lejetab.



Ligeledes findes der lige så mange trykte landsretsafgørelser om følgeudgifterne til teknisk bistand, administration og finansiering, hvor nævnet skønsmæssige fastsatte 18% af vedligeholdelsesdelen (på 15%), men naturligvis burde fastsættes som 18% af de 85% som blev anset som forbedringsudgifter.


Der var derfor et rimeligt grundlag for at opnå et bedre resultat ved at indbringe sagen for domstolene med henvisning til dissensen og til den nævnte retspraksis.



For at få et bedre udfald og større fradrag ved domstolene ville det dog være nødvendigt, at der findes en mere specificeret og detaljeret opgørelse af hvilke arbejder, der var rene vedligeholdelsesarbejder og vedligeholdelse af installationerne i en ejendom fra 1966. Men der vil også være en tredje post i dette regnskab, som udgør den del af forbedringsarbejderne, der anses som ”indretning” af lokalerne til lægepraksis i forhold til den tidligere indrettede karateklub. Det er således ærgerligt, når det er oplyst, at afgørelsen ikke blev indbragt for domstolene og dermed er endelig.



6. Sag nr. 3 - gennemgribende modernisering efter BRL § 5, stk. 2, og samtidig udførelse af omfattende opretningsarbejder:



Denne sag vedrører gennemgribende modernisering af 11 ens lejligheder i Randers på 66 m2, udført i perioden 2016 – 2018.



Som grundlag for modernisering af lejlighederne forelå der en af en byggesagkyndig udarbejdet detaljeret beskrivelse af samtlige arbejder, således at det heraf fremgår, hvilke vedligeholdelsesarbejder der er tale om, og hvilke forbedringsarbejder der løbende er udført.



Sagen verserer ved boligretten i Randers, efter at huslejenævnet i denne som i tidligere sager havde truffet afgørelse om en fordeling på 75% til forbedringer og 25% til vedligeholdelse og henvist til at dette var i overensstemmelse med nævnets praksis i sager efter BRL § 5, stk. 2.



GI havde påstået en fordeling på 80% til forbedringer og 20% til vedligeholdelse, mens udlejeren havde indberettet en væsentlig højere fordelingsprocent for vedligeholdelse, idet der var afholdt gennemsnitligt kr. 497.724,00 pr. lejlighed, hvoraf de kr. 221.800,00 + 18% til følgeudgifter eller kr. 261.724,00 er forbedring efter § 5, stk. 2, mens det resterende beløb på godt kr. 200.000,00 er vedligeholdelse og opretning.



Det særlige og mest interessante i denne sag er ikke alene de meget omfattende opretningsarbejder, som udlejeren udførte, samtidig med moderniseringen, men det særlige forhold at samtlige lejligheder i 1965 fik etableret et velfungerede moderne badeværelse med fliser overalt og at samtlige lejligheders køkkener blev moderniseret med nye elementkøkkener i perioden 1988 – 1995 til tidssvarende elementkøkkener.



Som følge heraf har udlejeren i forbindelse med sagens indbringelse for boligretten påstået, at vedligeholdelsesudgifterne skal beregnes til 50%.



GI har under boligretssagen nedlagt påstand om at vedligeholdelsesudgifterne skal beregnes til 20%.



Der er under sagen indgået en procesaftale, således at sagen afgøres på grundlag af en gennemsnitsudgift for en lejlighed, hvorefter den fastsatte fordelingsprocent finder anvendelse på samtlige lejligheder.



Det interessante ved denne afgørelse er, at langt de fleste domme om modernisering efter § 5, stk. 2, er sket i ejendomme fra 1920-erne til 1940-erne, hvor der dels var gamle og utidssvarende rammekøkkener og dels enten ikke var eget bad eller blot en telefonbruser, hvorimod der i denne sag som nævnt var forholdsvise moderne rammekøkkener, udført i 1988 – 1995, og egentlige badeværelser med fliser på både vægge og gulv og selvstændig bruser fra 1965. Dette har betydning, når lejelovens § 58 foreskriver, at en forbedringsforhøjelse beløbsmæssigt skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Denne forøgelse er naturligvis ikke så stor, når der i forvejen var velfungerende køkkener og badeværelser i modsætning til gamle og umoderniserede lejligheder, hvor forøgelse af lejeværdien er væsentlig større for gamle rammekøkkener og manglende eller helt utidssvarende badeværelser.



I denne sag vil naturligvis blive påberåbt boligrettens dom fra Aarhus af 6. februar 2020, hvor moderniseringsudgifterne blev fordelt med 45,13% til forbedring og med 54,87% til vedligeholdelse.



7. Slagmarken for tvisten:



Det bliver meget interessant at se, hvad resultatet af boligrettens dom fra Randers i ovennævnte sag bliver, og det skulle ikke undre mig om afgørelsen efterfølgende skal prøves i landsretten, idet GI’s vedholdne krav om en fordeling på 80%/20% står i skærende modsætning til boligrettens dom i sag nr. 1, hvor vedligeholdelsesprocenten var 54,87% og hvor der på tilsvarende måde var brugt et stort beløb på vedligeholdelse og opretning.



GI’s vejledning indeholder alene vejledende procentsatser på modernisering af køkken og bad efter § 5, stk. 2, og ikke noget om samtidig udførte vedligeholdelses- og opretningsarbejder.



Retspraksis herom omfatter mindst 12 trykte landsretsdomme fra år 2000 – 2018, der gennemsnitligt viser en vedligeholdelsesprocent på 25 fra Vestre Landsret og 33 fra Østre Landsret, men der er også enkelte domme på helt op til 50%, men ikke ret mange domme hvor der er tale om modernisering af både et nyere køkken og et nyere badeværelse.



Der er også trykt praksis om omfattende moderniseringer af både køkken og bad, der anses som 100% vedligeholdelse og ikke nogen forbedring, fordi moderniseringen ikke medførte en forhøjelse af det lejedes værdi, f.eks. TBB 2008.221 V, hvor huslejenævnet havde godkendt en lejeforhøjelse på ca. kr. 31.000,00 årligt, men hvor både boligretten og landsretten ikke fandt at udskiftning af et badekar med en brusekabine i et meget smalt badeværelse, samt en modernisering af køkkenet uden væsentlige ændringer af rumindretningen, medførte en forøgelse af brugsværdien. Resultatet var således 0% i forbedring og 100% som vedligeholdelse.



Der er heller ikke nogen af de trykte domme, som tager stilling til den situation, hvor der udover opfyldelse af minimumskravene i BRL § 5, stk., 2, også er udført særdeles omfattende opretningsarbejder, idet dette begreb ikke har været meget anvendt i retspraksis, fordi der mangler en definition af hvad opretning indeholder og omfatter, men det er vurderingen, både i teori og praksis, at der som udgangspunkt alene er tale om egentlige vedligeholdelsesarbejder, som har været stærkt tiltrængt, som følge af en form for efterslæb, hvor der sker udskiftning af en lang række mere eller mindre nedslidte installationer og inventargenstande.



Det er der mulighed for at få prøvet i ovennævnte sag, således at vi kan få fastslået om GI’s vejledende satser er ønsketænkning eller realiteter.



Godt nytår.




Berigtigelse:


I Magasinet Danske Udlejere februar-udgaven 2021 på siderne 33 og 35 fremkommer desværre to fejlagtige informationer. GI har efterfølgende oplyst:



At det ikke er korrekt, at GI har værdier på mange hundrede milliarder kroner. GI har indestående bindingsmidler for 2,7 mia. kr., en balance på 4,4 mia. kr., og en egenkapital på 1,4 mia. kr. Indestående bindingsmidler tilhører de enkelte bindingspligtige ejendomme, og følger ejendommen i tilfælde af ejerskifte.



At det ikke er korrekt, at GI ikke har offentliggjort den i artiklen omtalte dom fra boligretten i Århus afsagt 6/2 2020. Dommen blev offentliggjort og omtalt af GI i GI’s nyhedsblad Bedre Boliger nr. 2/2020. Det bemærkes, at GI offentliggør og omtaler alle afgørelser og domme hvor GI er part



Disse fejl beklages.




Tilbage