DE GENNEMGRIBENDE FORBEDREDE LEJLIGHEDER
       
Af Direktør Michael Preetzmann
01.02.21



Er der forskel på ældre og nye?



Svaret på ovennævnte spørgsmål er både ja og nej.



Lejelovsændringer gældende fra 1/7-2020


Fra 1/7-2020 blev der indført en række nye (ekstra) krav til lejemål, som ønskes gennemgribende forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (herefter betegnet som: ”§ 5.2-renovering”). Ganske kort:



· Ejendommens energimærke skal være mindst et C (alternativ kan ejendommens energimærke hæves med 2 trin – f.eks. fra F til D)


·Lejefastsættelse efter det lejedes værdi kan ikke ske i en periode på 5 år – efter et kontrolskifte (køb) der er sket fra d. 22. april 2020 og fremad– se flere detaljer på side 12 i MDU-nov. 2020


·Obligatorisk besigtigelse af lejemålet inden igangsætning af renovering skal bestilles hos det lokale huslejenævn (kr. 4.000). Huslejenævnet ser på lejemålet og vurderer, om der er mulighed for at opnå en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi (altså – vurderer, om lejemålet er i en sådan stand, at en gennemgribende renovering vil være relevant)


og


·Væsentlighedskriteriet forsvinder (en leje kunne før 1/7-2020 godt overstige det lejedes værdi – typisk med 10-12% - uden at et huslejenævn ”dømte” denne ulovlig)


·Orienteringspligten: Information til andre lejere om, at udlejeren har tabt helt eller delvist en tvist behandlet i huslejenævnet (se mere MDU nov. 2020 side 14)


·Strafgebyr = kr. 6.000 – hvis lejeren får fuldt medhold i en sag i huslejenævnet



Flere af ændringerne har store konsekvenser for udlejerne


Lovændringerne fra 1/7-2020 har nu været i kraft i ca. et halvt år, og udlejerne kan konstatere, at nogle af ændringerne er meget vanskelige at håndtere, og nogle har vidtrækkende konsekvenser. Fælles for alle er, at de er vanskelige at gennemskue, selv for de mere ”erfarne” udlejere.



De § 5.2-renoverede lejemål fra før 1/7-2020


Umiddelbart påvirkes de lejemål, som er udlejet inden 1/7-2020 ikke af de nye regler – MEN – alligevel. Hvis en udlejer har ejet en storhusejendom i en reguleret kommune før 1/7-2020, og før denne dato har gennemført en § 5.2-renovering og genudlejet inden 1/7-2020, så påvirkes dette lejemål ikke af de nye regler om krav til energimærke og godkendelse af huslejenævnet, før end dette lejemål genudlejes. Det vil altså sige, at den ”gamle” § 5.2 renoverede lejlighed rammes ved genudlejning efter 1/7-2020. Den ”gamle” 5.2-lejlighed rammes på to områder: Væsentlighedskriteriet og orienteringspligten (og strafgebyret):



Væsentlighedskriteriet


Væsentlighedskravet i BRL § 5, stk. 2 udgår for så vidt angår ”nye” 5-2-renoverede lejemål – ligesom det udgår for ”gamle” 5-2-renoverede lejemål som genudlejes efter 1/7-2020.


Det betyder, at et ”gammelt 5-2-lejemål” ved genudlejning kan risikere at skulle justeres ned i husleje!


F.eks.:


Et ”gammelt § 5-2-lejemål” på 60 m2 har været udlejet til f.eks. kr. 1.250/pr. m2/pr. år. Lejeren bad primo januar 2020 det lokale huslejenævn vurdere lejens størrelse. Af kendelsen fra huslejenævnet fremgår det, at lejens størrelse er over det lejedes værdi – MEN – ikke væsentligt – og derfor godkendes.


Nu – f.eks. 1/1-2021 er den klagende lejer fraflyttet, og lejemålet skal genudlejes. Da væsentlighedskriteriet blev nævnt i kendelsen fra huslejenævnet, kan udlejer altså ikke lovligt ”genbruge” den godkendte leje, idet denne jo jfr. kendelsen oversteg det lejedes værdi. I dette konkrete tilfælde må lejen således være vurderet til ikke at overstige det lejdes værdi (med 10% eller mere). Lejen må således vurderes til at overstige det lejedes værdi med 9,9% - hvilket er/var indenfor ”rammen jfr. praksis”. Hvis udlejeren vil være sikker på at den nye husleje ikke overstiger huslejenævnets opfattelse af, hvad den lovlige leje er, bør udlejeren således sætte den nye husleje til kr. 1.136/m2/pr. år. Dette giver et årlig huslejetab på: 1.250 – 1.136 x 60 = kr. 6.840 - og for at føje spot til skade, falder ejendoms teoretiske salgsværdi samtidig også.



Orienteringspligten


I eksemplet ovenfor kan udlejeren vælge ikke at reducere huslejen ved genudlejning. Dette vil imidlertid give den usikkerhed, at den nye lejer måske indbringer en sag om lejens størrelse, og denne herefter ved kendelse sættes ned. Hvis lejen sættes ned, skal udlejeren orientere alle ejendommens beboere om denne huslejenedsættelse – med risiko for, at der herefter opstår flere klager om lejens størrelse til huslejenævnet.



Strafgebyr


Med i overvejelsen om huslejefastsættelse bør også indgå det nye strafgebyr for tabte sager (lejer får fuldt medhold) på kr. 6.000. Der er dog mulighed for at undgå dette, hvis udlejeren under en sag/inden en kendelse imødekommer modpartens synspunkter.



Sammenfatning


Lejemål renoveret og udlejet før 1/7-2020 skal (ligesom renoverede efter 1/7-2020) ved genudlejning efter 1/7-2020 huslejefastsættes præcis til det lejedes værdi (eller under), idet selv små afvigelser (i opadgående retning) i forhold til huslejenævnets opfattelse, vil blive anset for at være ulovlige.


Man kan så spørge: ”Hvem kender det nøjagtige huslejeniveau for et specifikt lejemål?”


Svaret er: ”Det gør det lokale huslejenævn efter en konkret vurdering”


Man kunne så spørge: ”Findes der officielle lister med godkendte huslejeniveauer for § 5-2- renoverede lejemål?”


Svaret er: ”Nej”



Det er ikke nemt at være udlejer.









Tilbage