LEJER FIK IKKE PRØVET INDSIGELSE IMOD OPSIGELSE
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
14.01.21



I magasinet Danske Udlejere nr. 3 fra april 2020 omtalte jeg en kendelse, hvor konklusionen var, at en opsigelse af en lejer blev tilsidesat på grund af manglende påmindelse om overtrædelse af god skik og orden. Sagen gik imidlertid videre til Højesteret, hvor udfaldet blev ændret radikalt.


Udlejers anbringender


Fra udlejers side blev det gjort gældende, at lejeren ikke inden for 6-ugersfristen i almenlejelovens § 89, stk. 2 (svarende til lejelovens § 87, stk. 2), havde fremsat indsigelse mod opsigelsen af lejemålet. Lejeren var derfor afskåret fra at få prøvet sine materielle indsigelser, herunder om at udlejer forud for opsigelsen skulle have givet påmindelse. Ved at omgøre fogedrettens afgørelse om udsættelse havde landsretten reelt prøvet opsigelsesbegrundelsen, hvilket ovenikøbet var sket på et grundlag, som der ikke har været bevisførelse om.


Lejers anbringender


Omvendt blev det fra lejers side anført, at der ikke havde været bevisførelse om den episode, som lå til grund for opsigelsen, og lejer bestred, at de faktiske omstændigheder var som anført af udlejer.


Betingelsen for at kunne anvende § 85, stk. 1, nr. 4 (svarende til lejelovens § 83, stk. 1, litra e), som opsigelsesgrund var således, at der blev givet forudgående påmindelse. Dette var ikke sket i denne sag, og selv hvis det måtte blive lagt til grund, at sagens omstændigheder var som anført af udlejer (at lejer havde overtrådt god skik og orden), var der ikke formel baggrund for at gennemføre fogedsagen, da opsigelsen var ugyldig og en nullitet (Redaktionen: Et juridisk begreb for en form for ugyldighed)


Konsekvensen af udlejers synspunkt ville være, at en helt uberettiget og grundløs opsigelse ville kunne fremmes ved fogedretten blot som følge af den omstændighed, at lejer ikke havde fået gjort indsigelse.


Højesterets kendelse af 11-09-2020


Højesteret slog indledningsvist fast, at sagen drejede sig om hvorvidt lejer var afskåret fra at få prøvet sine indsigelser som følge af overskridelsen af indsigelsesfristen i almenlejelovens § 89, stk. 2 (svarende til lejelovens § 87, stk. 2).


Dernæst slog Højesteret fast, at lejer I den foreliggende sag ikke havde bestridt, at opsigelsen opfyldte de formelle krav i almenlejelovens § 89, stk. 1 8 (svarende til lejelovens § 87, stk. 1). Han havde til gengæld begrundet sin indsigelse under fogedsagen med at de faktiske omstændigheder ikke var som anført af udlejer, og selv hvis det måtte blive lagt til grund, at de faktiske omstændigheder var som anført, kunne han ikke opsiges, fordi han ikke havde modtaget en forudgående påmindelse.


Hertil konkludererede Højesteret ganske kort og kontant:


» Højesteret finder, at lejers indsigelser ikke er af en sådan karakter, at de kan tages under påkendelse, selv om indsigelsesfristen er overskredet, jf. herved bl.a. Højesterets dom af 5. maj 2020 (UfR 2020.2304). Højesteret finder derfor, at lejer på grund af fristoverskridelsen har fortabt retten til at få prøvet indsigelserne.«


Sagt med andre ord afviser Højesteret lejers argument om, at denne ikke havde fået en behørig påmindelse, da lejer ikke havde fremsat indsigelse imod opsigelsen inden fristen herfor var udløbet.


Hermed lægger Højesteret sig i samme spor som den dom, der henvises til fra 5. maj 2020. Denne dom har tidligere været omtalt af adv. Erik Aagaard Poulsen i Magasinet Danske Udlejere, nr. 6 fra august 2020 (side 34 til 36), og man må sige, at budskabet er det samme, nemlig at også lejere bør læse, hvad der står i loven.




Tilbage