FOTODOKUMENTATION GODKENDT UNDER FRAFLYTNINGSTVIST
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
04.12.20



I forbindelse med tvister om lejeres betaling ved fraflytning står udlejer ofte i det dilemma, at istandsættelserne er gennemført inden sagen forelægges huslejenævnet. I nogle tilfælde lykkedes det udlejer at dokumentere istandsættelsesbehovet ved fremlæggelse af fotomateriale fra såvel lejers indflytning som dennes fraflytning. Et eksempel herpå er en huslejenævnskendelse som Huslejenævnet i Gentofte afsagde i foråret 2019.


Sagens baggrund


Lejer og udlejer indgik i sensommeren 2017 en lejekontrakt og lejeforholdet begyndte den 17. september samme år. Lejer overtog lejemålet nyistandsat og den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede lejer. Lejer opsagde lejeforholdet, og den 22. august 2018 blev der afholdt forsyn i lejemålet. Den 17. september 2018 fraflyttede lejer lejemålet, hvor der samme dag blev afholdt flyttesyn. Udlejer fremsendte efterfølgende, den 9. oktober 2018, den endelige flytteopgørelse, hvoraf det blandt andet fremgik, at lejer hæftede for udgifter til istandsættelse af lejemålet i form af malerarbejde, gulvarbejde og rengøring. Lejer gjorde indsigelse over flytteafregningen over for udlejer pr. e-mail af 16. oktober 2018, hvorefter udlejer kvitterede for modtagelsen samme dag.


Da lejer ikke kunne anerkende udlejers istandsættelseskrav, anmodede denne derfor huslejenævnet om at afgøre tvisten.


Huslejenævnets afgørelse


Nævnet bemærkede indledningsvist, at udlejers istandsættelseskrav allerede var udbedret på tidspunktet for sagens indbringelse. Nævnet bemærkede desuden, at det af udlejer fremlagte fotomateriale ikke var bestridt af lejeren, og nævnet fandt efter en konkret vurdering, at det fremlagte fotomateriale var tilstrækkeligt til at danne grundlag for sagens afgørelse.


Et flertal af nævnets medlemmer fandt derfor, at lejeren hæftede for udlejers istandsættelseskrav.


For så vidt angik malerarbejdet anførte nævnets flertal, at lejeren hæftede for malerarbejdet i lejemålet. Flertallet lagde vægt på, at der af billedmaterialet fra fraflytningen fremgik tydelige brugsspor på væggen i form af borehuller til gardiner, billeder og ophængte reoler eller lign. samt enkelte pletter/mærker. Sådanne brugsspor måtte istandsættes og udløste istandsættelseskrav, også selvom lejeperioden havde været kort og løbende vedligeholdelse efter LL § 19, stk. 2, først ville have været udført senere. Yderligere fremstod der hakker og mærker på træværk i et mindre omfang, som også udløste istandsættelsesbehov. Flertallet bemærkede, at udgiften til istandsættelsesarbejdet for så vidt angår malerarbejdet ikke kunne anses for urimelig set i lyset af arbejdets omfang.


Nævnet fandt desuden med henvisning til det fremlagte billedmateriale, at lejeren hæftede for udgifter til istandsættelse af gulvene i lejemålet i et vist omfang. Således fremstod alene stuegulvet i henhold til fremlagt billeddokumentation med tydelige brugsspor i form af hakker. Sådanne brugsspor måtte istandsættes og udløste istandsættelseskrav, også selvom lejeperioden havde været kort og løbende vedligeholdelse efter LL § 19, stk. 2, først ville have været udført senere. Det øvrige gulv fremstod i henhold til fremlagt billeddokumentation ikke i en sådan stand, at det fordrede lejers vedligeholdelse for at kunne aflevere gulvene i kontraktmæssig stand. Som følge heraf blev udlejers udgift hertil nedsat til et mindre beløb.


For så vidt angik udgiften til rengøring havde udlejer selv nedsat dette beløb under behandlingen i nævnet, og nævnet kunne godkende den nedsatte udgift.


Afsluttende bemærkninger


Selvom der alene er tale om en huslejenævnskendelse med en begrænset præjudikatsværdi, så mener jeg alligevel at den er interessant. For det første kan det godt betale sig for udlejer at foretage en omhyggelig fotodokumentation dels anerkendes det, at der også kan være behov for istandsættelse selv efter en kortere lejeperiode.


Det sidste er interessant set i lyset af de regler der pr. 01-07-2015 blev indført omkring normalistandsættelse. Dette begreb er blevet underkastet en nærmere analyse i TBB2020.541, hvor Søren Slot Lucas og Daniel Skov har skrevet artiklen »Fem år med begrebet normal istandsættelse i private lejeforhold - status og problematikker«.


Artiklen behandler 38 utrykte og to trykte afgørelser fra landets huslejenævn og Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn. De 40 afgørelser illustrerer ifølge forfatterne, at der er markante forskelle i huslejenævnenes tilgang til at løse tvister om udlejers istandsættelseskrav ved lejers fraflytning.




Tilbage