ÆNDRINGER I LEJELOVGIVNINGEN MED EFFEKT FRA 1. JULI 2020
       
Af Direktør Michael Preetzmann - Danske Udlejere
05.11.20



Den 1. juli 2020 trådte en række lovændringer i kraft. Ændringerne som har og får vidtrækkende konsekvenser for en hel branche. I øvrigt den samme branche, som lige (efterår 2020) har fået varslet endnu en stramning – nemlig finansiering af den såkaldte ”Arne Pension” i form af årlig beskatning af værdistigningen af bl.a. udlejningsejendomme (også kaldet: Lagerbeskatning). Denne artikel forholder sig udelukkende til lovændringerne gældende 1. juli 2020 (for kontrolskifte dog allerede fra d. 22. april 2020) – og beskrives nogenlunde i den rækkefølge, som lovforslagene blev fremlagt.







Ganske kort:



ØGEDE ENERGIKRAV I BRL § 5, STK. 4


Udlejes efter § 5, stk. 2 efter 1. juli 2020 skal ejendommens energimærke være mindst et C. Alternativ kan ejendommes energimærke hæves med 2 trin – f.eks.: Fra F til D




Lidt mere detaljeret:


Såfremt en ejer/udlejer ønsker at gennemføre en gennemgribende renovering efter BRL § 5, stk. 2, skal ejendommen have opnået et energimærke A til C, og dette skal foreligge på tidspunktet for lejeperiodens begyndelse. Gennemgribende renoverede lejligheder fra før 1. juli 2020 kan stadig udlejes efter de gamle regler – dvs. med f.eks. energimærke D. Fredede ejendomme er fortsat undtaget for energikravet ved udlejningen efter BRL § 5, stk. 2.


Hvis ejendommen ikke kan hæves til energiklasse C, kan ejeren/udlejeren i stedet sørge for at hæve energiklassen med 2 niveauer – f.eks. fra F til D.


Energikrav skal være opfyldt på ejendoms-og ikke bygningsniveau (BRL § 4a – det udvidede ejendomsbegreb).


Arbejder, der udføres for at forbedre ejendommens energiforhold kan give anledning til forbedringsforhøjelser for de øvrige lejere.



Ganske kort:






KARENSPERIODE VED KONTROLSKIFTE


Kontrolskifte kan sidestilles med ejerskifte. Hvis en ejendom sælges, kan ny ejer først udleje/beregne leje efter § 5, stk. 2, når der er gået 5 år fra kontrolskiftet. Udlejning og genudlejning af ”gamle” § 5, stk. 2 lejemål 2020 påvirkes ikke. En række undtagelser til kontrolskiftereglerne er oplistet i § 5, stk. 6:


1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter st. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jfr. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.


2) Arv og hensiddende i uskiftet bo


3) Koncern-interne transaktioner


4) Omdannelse af andelsboliger til udlejningsejendom


5) Energiforbedringer (kr. 3.000 pr. m2 for det areal af ejendommen, som anvendes til beboelse)


6) Energimærke løftes 3 trin (BRL § 5, stk. 6, nr. 6)




Lidt mere detaljeret:


Ordet ”kontrolskifte” defineres herefter i bestemmelsen. Essensen er, at hvis der sker nogen form for overgang af mindst 50% af ejerskab, ejerandele, bestemmende indflydelse, ret til afkast eller værdistigning m.v., betragtes dette som et kontrolskifte. Dette gælder også selvom overdragelsen m.v. sker via flere aftaler, tidsmæssigt forskudt, via optioner, betingede aftaler osv.


Man har gjort sig umage gjort sig umage for at sikre, at der ikke skal kunne laves konstruktioner, hvormed man omgår reglerne.


Loven træder i kraft 1. juli 2020, men reglerne om kontrolskifte gælder dog med virkning fra lovforslagets fremsættelse d. 22. april 2020.


Situationen nævnt ovenfor med nr. 3 er nok interessant for mange investorer. Hvis en andelsforening efter lovens ikrafttrædelse omdannes til en udlejningsejendom (ved nedlæggelse af andelsforeningen og salg af ejendommen til en investor), vil ejendommen være undtaget af reglerne om karensperiode ved ALLE fremtidige kontrolskifte. Det gælder for andelsforeninger stiftet FØR 1. juli 2020.




Ganske kort:




RENOVERER DU EFTER § 5, STK. 2 – SKAL DU OGSÅ HUSKE


Væsentlighedskravet i BRL § 5, stk. 2 udgår. Den tidligere gældende margen på +/- 10-15% gælder ikke for § 5, stk. 2 lejemål, som er renoveret efter de nye regler og første gang er udlejet efter 1. juli 2020. Lejen for lejeaftaler, der er indgået før 1. juli 2020 må fortsat overstige det lejedes værdi op til væsentlighedsgrænsen.



Obligatorisk besigtigelse af § 5, stk. 2 lejemål INDEN igangsættelse af renoveringen. Udlejer skal bestille (og betale kr. 4.000*) huslejenævnet til en besigtigelse og godkendelse (BRL 5, stk. 3) af muligheden for at opnå en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnets afgørelse har gyldighed i 3 år og følger ejendommen. Se fremgangsmåde i Magasinet Danske Udlejere – august 2020 / side 39.


· Udgiften kan medregnes i de omk., der som minimum skal afholdes efter § 5, stk. 2






DE FØLGENDE ÆNDRINGER GÆLDER ALLE UDLEJERE:



Ganske kort:



STYRKELSE AF LEJERNE


1) Det forbydes udlejer at tilbyde lejer betaling eller anden form for ydelse for at bringe et lejeforhold til ophør. Hvis initiativet kommer fra lejeren, er det ikke ulovligt.


2) Bevisvurdering i sager om det lejedes værdi. I lejelovens § 47, stk. 3 indsættes en bestemmelse om, at det tillægges betydning, hvis lejen i sammenligningslejemål har været prøvet i nævn og/eller ved domstole.


3) Pligt til at orientere alle lejere om afgørelser om lejeforhold (lejelovens § 107 a). Taber udlejer en sag om lejeforhold helt eller delvis, har udlejer pligt til at orientere beboerrepræsentanter eller alle lejerne (hvis der ikke er en beboerrepræsentation) herom. Meddelelsespligten gælder dog ikke sager om husorden/god skik og orden.


4) ”Strafgebyr” hæves til kr. 6.000. Et gebyr udlejer skal betale, hvis lejeren får fuldt medhold i en sag.



Lidt mere detaljeret:



Ad 1) Bestemmelsen omfatter kun tilbud, som har til formål at bringe lejemålet til ophør - jfr. Karnov 2020 / kommentar til § 6 a (78): Andre aftaler om betaling, herunder forlig i verserende tvister om andre spørgsmål end lejemålets bestående (Redaktionen: …berøres ikke). Efter forarbejderne tager bestemmelsen kun sigte mod de situationer, hvor lejeren uden forudgående tvist om lejemålets beståen uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til ophør.



Ad 3) Pligten til at orientere ALLE lejer eller beboerrepræsentationen skal iagttages med alvor. Pligten indtræder, når lejeren får helt eller delvis medhold i en kendelse, dom, eller anvisning fra andre instanser eller myndigheder. Får udlejer derimod fuldt medhold, skal der ikke informeres ud til lejerne/beboerrepræsentationen. Tvister om husorden skal der ikke informeres om – da disse er karakteriseret ved at have relation til lejerens ageren – og ikke selve lejemålet. Orienteringer efter denne bestemmelse skal sendes til beboerrepræsentationen – og hvis en sådan ikke findes – til ALLE lejere. Orienteringen/meddelelsen skal indeholde oplysninger om tvistens emne/tvisternes emner + afgørelsens resultat af alle tvistpunkter + en kopi af den fulde afgørelse. Hvis ikke orienteringen indeholder ALLE førnævnte punkter er den ugyldig. Alt der sendes ud fra udlejeren skal naturligvis overholde gældende GDPR-regler – hvorfor dokumenter skal anonymiseres – f.eks.: Navn, lejernummer, lejemålsnummer, og evt. fortrolige oplysninger. Den præcise adresse bør ikke fjernes, hvis der er tale om en tvist omkring ”det lejdes værdi” – idet etagen eller udsigt kan have indflydelse på sagens udfald. Orienteringen skal være skriftlig og ske inden to uger fra det tidspunkt, hvor afgørelsen er endelig. En sag er endelig, når fristen for anke er gået. Orienteringen kan sendes digitalt eller uploades på en hjemmeside (husk at give meddelelse når der lægges nye orienteringer op). Udlejeren bør sikre sig bevis for sin udsendelse af orienteringen.



Ad 4) ”Strafgebyr eller tillægsgebyr” jfr. BRL § 39, stk. 2 – gælder også for enkeltudlejere og fremlejegivere


Udlejer kan undgå at blive pålagt tillægsgebyr, hvis vedkommende under sagen helt eller delvist imødekommer modpartens synspunkter.





Ganske kort:



ØVRIGE ÆNDRINGER


Om andelsforeninger:


1) Fastfrysning af andelsforeningers ejendomsværdi


2) A/B´s beslutning om salg af fast ejendom eller opløsning skal vedtages med mindst 4/5 flertal


3) En valuarvurdering som er indhentet før 1. juli 2020 kan fastfryses, ligesom den kan benyttes tidsubegrænset til fastsættelse af andelsværdien



Diverse:


1) GI og huslejenævn forpligtiges til at udveksle oplysninger med hinanden i sager om fordeling af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring.








Tilbage