TIDSBEGRÆNSEDE LEJEKONTRAKTER
       
Af Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
30.10.20




NÅR UDLØBET NÆRMERE SIG



Tidsbegrænsede lejekontrakter er på flere måder vanskelige at håndtere. Mange udlejere har perifert hørt om muligheden for at lave en tidsbegrænset lejekontrakt, og bruger derfor den tidsbegrænsede lejekontrakt med alle mulige og nogle gange ”tænkte” begrundelser. I lejelovens § 80, stk. 3 nævnes det, at boligretten har mulighed for at tilsidesætte en tidsbegrænsning af et lejeforhold, hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold”.




BEGRUNDET I UDLEJERS FORHOLD


Man kan ikke ud af lovteksten finde konkrete svar på, hvad eller hvilke situationer der er begrundet i udlejers forhold. Men, ud fra retspraksis er der mulighed for at udlede, hvad en rimelig og tilstrækkelig begrundelse kan være – og set fra tidspunktet fra aftalens indgåelse:




1) Boligen kan ikke sælges


2) Udlejeren har en særlig tilknytning lige præcis til ”dette lejemål”


3) Udlejers midlertidige fraflytning – f.eks. pga. udstationering i en bestemt periode, sygdom, studieophold, fængselsophold, længere ferie


4) Hvis boligen/ejendommen senere skal ombygges/renoveres – lejligheder sammenlægges


5) Boligen skal bruges som viceværtlejlighed – og denne har en prøveperiode



Ovennævnte SKAL tages med et gran salt, idet der er tale om retspraksis, og der derfor kan indgå andre og ikke oplyste forhold.


En tidsbegrænsning med henvisning til, at man ”lige vil se lejeren an” godkendes ikke.



NÅR DEN TIDSBEGRÆNSEDE PERIODE UDLØBER


Artiklens emne var egentlig, hvad udlejer skal huske, når den tidsbegrænsede periode nærmere sig sit udløb. Det fandtes dog naturligt kort først at beskrive, hvad der skal til, for at en tidsbegrænsning med rette kan kaldes: ”tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold”.


Mange udlejere skriver i lejekontraktens § 11:


”Lejemålet er tidsbegrænset og ophører derfor uden yderligere opsigelse den ???????. Tidsbegrænsningen er begrundet i (her anføres de forhold hos udlejer, der begrunder tidsbegrænsningen)”


Det antydes allerede i ovennævnte, at lejer ikke kan forvente nogen form for opsigelse fra udlejer, men skal indstille sig på at være ude af lejemålet senest den anførte dato. Alligevel vil jeg anbefale, at udlejer i ”god tid” informerer lejer om, hvorledes fraflytningen fra det tidsbegrænsede lejemål skal foregå. Det kunne f.eks. være:




Kære Lejer Lejesen,


Dit tidsbegrænsede lejemål udløber om et par måneder – dvs. d. 1. marts 2021. Lejemålet skal jfr. kontrakten afleveres tilbage til udlejer i samme stand som ved modtagelse – hvilket betyder, at dette skal afleveres i fuldstændig ryddet stand og rengjort (det samme gælder opbevaringsrummet i kælderen).



Da lejemålet skal gennemgå en større renovering, er det ikke nødvendigt at male og slibe gulve. Du bedes venligst undlade at afmelde dig som forbruger ved elværket før end d. 1. marts 2021. Du indkaldes hermed til fraflytningssyn i lejemålet d. 1. marts 2021 / kl. 12:00. Her forventer vi at modtage de 3 udleverede nøgler til lejemålet samt 2 nøgler til kælderen. Varme og vand aflæses samme dag og indberettes til Techem. Vi vil rigtig gerne snarest muligt have din fremtidige adresse og evt. mailadresse (hvis denne ændres fra:
lejer.lejersen@gmail.com)



I ovennævnte indkaldes lejeren til fraflytningssyn i lejemålet på løsningsdagen. Derfor giver det sig selv, at udlejeren ganske hurtigt vil opdage, hvis lejeren IKKE er flyttet. Det er den situation, at lejeren ikke fraflytter, som denne artikel omhandler. Hvis det konstateres på løsningsdagen/dagen for fraflytningssyn, at lejeren ikke er flyttet – og måske ikke vil give udlejer adgang – hvad skal udlejer så gøre?


Det fremgår af lejelovens § 80, stk. 2, at udlejer senest 1 måned efter, at den tidsbegrænsede aftale er udløbet, skal give lejer besked om at fraflytte (beskeden skal være kommet frem til lejeren). Såfremt udlejeren overskrider denne frist, vil lejeforholdet fortsætte uden tidsbegrænsning (men på kontraktens øvrige vilkår). Der er ikke krav til skriftlighed af denne meddelelse, men det må absolut anbefales, at udlejer kan føre bevis for at meddelelsen er kommet frem inden fristens udløb.


Opfordringen til at fraflytte kunne formuleres således:




Kære Lejer Lejesen, Dato 1. marts 2021


Vedr.: Øjeblikkelig fraflytning af lejemålet Lejergade 12, st., 9999 Lejersby


Af lejekontrakten af 1. maj 2019 for ovennævnte lejemål fremgår, at lejeaftalen er tidsbegrænset fra 1. maj 2019 til 1. marts 2021. Som følge heraf skulle du have været fraflyttet d. 1. marts 2021.


Jeg har imidlertid i dag d. 1 marts 2021 / kl. 12:00 noteret mig, at du ikke i overensstemmelse med aftalen er fraflyttet lejemålet, og skal ved nærværende opfordre dig til at du gør dette straks – og senest mandag d. 4. marts 2021 – kl. 12:00 – hvor jeg endnu engang vil møde op for at modtage lejemålet + nøgler samt udføre et fraflytningssyn.


Hvis du modsætter dig at flytte, vil jeg straks anmode om fogedens bistand til at få sat dig ud. Dette – samt det tab, jeg lider ved ikke at kunne komme i gang med renoveringen af lejemålet, vil du være erstatningsansvarlig for.


Dette brev er sendt som almindeligt brev + quick/anbefalet samt sendt pr. mail til lejer.lejersen@gmail.com




Hvis lejeren efter ovennævnte opfordring stadig ikke fraflytter, kan udlejer indbringe sagen for fogedretten, som så kan bistå med at få sat lejeren ud.



LEJERENS INDSIGELSE MOD TIDSBEGRÆNSNINGENS BERETTIGELSE


Det ses, at lejeren gør indsigelse mod tidsbegrænsningens berettigelse. Det sker som oftest hen mod periodens slutning – måske når lejeren opdager, at tidsbegrænsningen ikke kan forlænges, eller vil forlænges af udlejeren. Selvom det viser sig, at udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen ikke kan anses for at være opfyldt efter lejelovens § 80, stk. 3, og derfor som udgangspunkt må tilsidesættes, er denne konsekvens af reglen i lejelovens § 80, stk. 3 afhængig af, hvorvidt lejer tidsnok har gjort indsigelse mod tidsbegrænsningen. Såfremt lejers indsigelse kommer på et sent tidspunkt, vil der være stor sandsynlighed for at denne anses for at være kommet for sent frem – og derfor afvises.


I erhvervslejeloven er der indarbejdet en ”reaktionsfrist” gældende for lejere – forstået på den måde, at lejeren skal have anlagt sag om ”udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen” senest 1 år efter lejeforholdets begyndelse – dog senest 6 måneder før udløbet af tidsbegrænsningen.




Tilbage