AFTALE PÅ PLADS: LAGERBESKATNING AF LØBENDE AVANCER FOR EJENDOMSSELSKABER INDFØRES
       
Af Advokat (H) Lars Hammer Wentoft og advokat (H) Jacob Monberg, Mazanti-Andersen Korsø Jensen
14.10.20



Regeringen, SF, Enhedslisten og Dansk Folkeparti har indgået en aftale om ret til tidlig pension. Ifølge aftalen, ligesom udspillet fra 18. august 2020, skal finansieringen blandt andet ske gennem lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer. Aftalen er ukonkret, men får, hvis de aftalte elementer i finansieringen vedtages, store skattemæssige konsekvenser for en lang række ejendomsselskaber.


Aftalen om ret til tidlig pension skal blandt andet finansieres ved indførelse af lagerbeskatning af ejendomsselskaber. I tillæg hertil skal finansieringen ske ved indførelse af loft over fradrag i selskabsskatten for lønninger på over DKK 7 mio. pr. medarbejder, en særlig skat på finansielle virksomheder, samt andre mindre besparelser og omstruktureringer i den offentlige sektor. De to primære bidragsydere er lagerskatten på ejendomsselskaber og den finansielle sektor.


Løbende beskatning af selskabers ejendomsavance


Aftalepartierne ønsker at sikre en effektiv beskatning af selskabers ejendomsavancer ved at indføre en løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip svarende til den måde, pensionsselskaber beskattes i dag, således at værdistigning eller -fald på ejendommen skal opgøres årligt.


Skatten indføres med fremadrettet virkning fra 2023, og ifølge aftalen skal lagerbeskatningen gælde for selskaber mv., der omfattes af den almindelige selskabsbeskatning på 22 pct. af indkomsten.


Selskaber er allerede på nuværende tidspunkt skattepligtige af ejendomsavancer, men i dag sker beskatningen dog først, når en gevinst realiseres ved salg af ejendommen. Selskaber kan dermed undgå beskatningen af ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et datterselskab og sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen, idet gevinster på datterselskabsaktier er skattefrie.


Opgørelse af indkomsten


Den præcise afgrænsning af hvilke selskaber og ejendomme der omfattes, adgangen til fradrag ved fald i værdi eller ved salg med tab, samt konsekvensændringer af lagerbeskatningen vil skulle endeligt fastlægges i forbindelse med det lovforberedende arbejde.


Ejendomme som selskaber selv anvender i deres egen drift


Ejendomme, som selskabet i overvejende grad anvender i egen drift, undtages dog fra lagerbeskatningen. Det gælder f.eks. ejendomme, der af selskabet selv eller et koncernselskab anvendes til administration, lager, produktion eller landbrug.


Mindre ejendomsselskaber og personligt ejede ejendomme undtages


For at mindske de administrative byrder forbundet med forslaget for både selskaberne og skatteforvaltningen indføres desuden en beløbsgrænse på DKK 100 mio. Derved undtages ejendomsselskaber med mindre ejendomsporteføljer. Det forventes, at denne grænse skal vurderes på koncernplan.


Personligt ejede ejendomme går ligeledes fri, og lagerbeskatningen skal således ikke gælde for personligt drevne virksomheder. Personligt ejet betyder skattemæssigt, dels direkte personligt ejerskab, men omfatter også skattemæssige transparente enheder, som dækker f. eks P/S, K/S eller I/S. Det betyder, at privat ejerskab eventuelt i virksomhedsskatteordningen eller gennem partnerselskaber (P/S) eller andre skattemæssige transparente enheder (K/S eller I/S) bliver mere skattemæssigt favorable.


Betydning for ejendomsinvestorer


Konsekvensen vil være højere og fremrykket skattebetaling, som likviditetsmæssigt skal finansieres af ejendomsselskabet. Lagerbeskatningen vil betyde økonomisk og likviditetsmæssigt pres på de ejendomsselskaber, der omfattes af de nye regler, og det må frygtes, at en række ejendomsselskaber kan blive tvunget til at realisere hele eller dele af deres portefølje for at blive i stand til at finansiere den nye lagerbeskatning.


Det vil løbende betyde, at der skal foretages en værdifastsættelse af ejendommene årligt, hvilket vurderes at blive yderst kompliceret, og det kan samtidig føre til konflikter om, hvorvidt vurderingerne er korrekte eller ej. Dette vil også udløse omkostninger.


I forbindelse med køb og salg af ejendomsselskaber vil de skattemæssige avancer, i det omfang der kommer til at følge af de nye regler, som vi ikke kender endnu, være beskattet løbende. Diskussionen om værdiansættelse af udskudt skat og kursen herfor vil blive begrænset til eventuel forskelsværdi mellem de løbende opvurderede skattemæssige værdier og den handelsværdi, som kommer frem ved parternes aftale.


Det må anbefales, at det i god tid overvejes om ejerskabet til en eller flere af ejendommene skal overføres fra selskabsregi til personligt eje eller ejerskab gennem skattetransparente enheder. Ved nye erhvervelser skal det overvejes, om erhververen skal være en eller flere fysiske personer eller skattemæssige transparente enheder.




Tilbage