ISTANDSÆTTELSE GODKENDT SELVOM LEJLIGHED SKULLE MODERNISERES
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
13.10.20





I forbindelse med fraflytning opstår der ofte et spørgsmål, om udlejer kan afkræve lejer for istandsættelse, selvom lejligheden efterfølgende moderniseres og istandsættelsesudgiften derfor baseres på et skøn. En afgørelse fra Vestre Landsret har godkendt at dette godt kan finde sted.


Betingelser for at fremsætte krav


Ifølge Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, Boliglejeret 3, udg. s. 656 skal følgende betingelser være opfyldt for at udlejer kan få medhold i sit krav over for lejer:


· Der skal dokumenteres at være lidt et tab


· Tabet skal begrænses mest muligt


· Udlejer må ikke blive stillet bedre, end hvis lejer ikke havde misligholdt.


De samme forfattere anfører endvidere (Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, Boliglejeret 3, udg. s. 657 , med henvisning til U.f.R 2001.172V og T:BB 2001.42V), at selvom et lejemål efter fraflytning skal undergå en større renovering, og de arbejder, som lejer burde have udført, derved bliver helt eller delvist overflødiggjort, må det være berettiget, at udlejer modtager erstatning, såfremt denne får udført andre lignende arbejder i det lejede. Erstatningens størrelse vil i disse tilfælde efter omstændighederne kunne dokumenteres i form af tilbud fra håndværkere med fradrag af eventuelle rabatter.


Sagens baggrund


I den pågældende sag var der tale om et lejemål, der var fraflyttet den 1. juli 2016 efter 23 år. Lejemålet var ikke istandsat, men moderniseret efter fraflytningen. Af lejekontraktens § 4.2. fremgik, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejer, og af § 4.1. fremgik blandt andet, at lejemålet var overtaget nyistandsat med maling. Det fremgik desuden af lejekontraktens § 7, at lejligheden ved indflytningen var nymalet og skulle istandsættes på samme måde ved fraflytning for lejers regning.


I forbindelse med fraflytningssynet konstaterede udlejer, at lejer havde lavet skader i lejligheden. Lejer vedstod skaderne og skrev under på synsrapporten. Lejligheden var ifølge udlejer godt brugt, og der var nikotinbelægninger på vægge m.m. Gulvene var meget slidte, især i stuen, hvor der var brændemærker på gulvtæppet. Vinylet omkring brusekabinen var også meget slidt. Der var også brændemærker på vinylet i køkkenet. Der manglede desuden et klædeskab i soveværelset. Der var ligeledes store buler i fronten på køleskabet. Udlejer havde opgjort istandsættelsesudgifterne til kr. 42.319,62. Lejeren syntes at tilbuddet var for dyrt og parterne kunne ikke blive enige om betalingen for istandsættelsen.


Huslejenævnet


Udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet, som besigtigede lejemålet og traf afgørelse den 22. december 2016. Nævnet konstaterede, at lejer hæftede for udbedringen som denne var beskrevet i den udleverede fraflytningsrapport. Nævnet havde ikke fundet anledning til at reducere udlejers skønnede (tilbudsbaserede) udgift til renovering.


Boligretten


Lejeren indbragte afgørelsen for Boligretten med påstand om at hun kun skulle betale et mindre beløb. Hun gjorde bl.a. gældende, at lejemålet ikke var istandsat, da hun flyttede ind i dette.


Under sagen blev der udmeldt syn og skøn. Syns- og skønsmanden fandt at en istandsættelse med maling uden nikotinspærring ville udgøre kr. 12.800,00 inkl. moms, medens den tilsvarende istandsættelse med nikotinspærring ville udgøre kr. 17.900,00 inkl. moms.


Boligretten henholdt sig til, at det i lejekontrakten var aftalt, at lejemålet var overtaget nyistandsat og at det ved fraflytning også skulle afleveres nyistandsat samt at den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejeren. Det var heller ikke godtgjort, som lejeren havde påberåbt sig, at lejemålet ikke var nymalet ved overtagelsen, jf. lejelovens § 14, og lejeren var derfor forpligtet til at aflevere lejligheden i nymalet stand.


Boligretten var enige om at den kendsgerning, at udlejer havde valgt at modernisere lejligheden, herunder med nye elinstallationer og gulve samt nyt køkken og bad, ikke gav grundlag for at begrænse lejers kontraktlige forpligtelse til at aflevere lejemålet nymalet.


Da lejeren havde boet i lejemålet i 23 år og i denne periode dagligt, havde røget i lejligheden, var det nødvendigt at bruge en grunder, sådan som syns- og skønsmanden havde forklaret. På denne baggrund fandt Boligretten, at lejeren også var forpligtet til at betale for spærrende maling. Herefter, og henset til den sagkyndige erklæring, fandt retten det godtgjort, at udlejers tab vedrørende malerarbejde kunne fastsættes til 17.900 kr., inkl. moms.


Herudover fandt rettens flertal, at lejeren som følge af manglende vedligeholdelse var ansvarlig for udskiftning af gulvtæpper samt vinyl i køkken. Samme flertal fandt desuden, at lejeren som følge af manglende vedligeholdelse også var ansvarlig for udskiftning af køleskabslåge og -skuffe.


Udlejer havde indhentet et tilbud på disse arbejder, der lød på kr. 18.143,75, som flertallet herefter godkendte, idet man ikke fandt beløbet urimeligt. De samlede istandsættelsesudgifter blev herefter godkendt med kr. 36.043,75(kr. 17.900,00 + 18.143,75).


Boligrettens dom omhandlede også et spørgsmål om udlejers genudlejningsbestræbelser efter LL § 86, stk. 3, der ikke omtales nærmere i nærværende artikel.


Landsretten


Lejeren ankede Boligrettens dom til Landsretten, der imidlertid var enig i Boligrettens begrundelse og resultat. Landsretten stadfæstede derfor Boligrettens dom.


Afsluttende bemærkninger


Dommen viser, at udlejer godt kan komme igennem med at krav om istandsættelse, selv om et lejemål efterfølgende moderniseres, men at et evt. istandsættelseskrav må afstemmes efter de retningslinjer, som Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe har udstukket jfr. det ovf. citerede.


Dommen er refereret i T:BB 2020.42




Tilbage