MANGLER VED LEJEMÅLET
       
Af Daniel Skov, Ph. d.-stipendiat, Juridisk Institut
09.10.20





Hvad gør udlejer?


Når eksempelvis en opvaskemaskine i et lejemål går i stykker, afføder det en række spørgsmål: Hvem har vedligeholdelsespligten for opvaskemaskinen? Kan lejer på eget initiativ få den repareret – eller selv gøre det? Kan lejer modregne en faktura for reparationen i huslejebetalingen? Disse spørgsmål behandles i denne artikel, og der gives samtidig råd til udlejers praktiske håndtering af problemstillingerne.



Af Daniel Skov, Ph. d.-stipendiat, Juridisk Institut




1. Indledning og problemstillingen


Når en lejer og en udlejer indgår en lejekontrakt, bliver der etableret et løbende retsforhold mellem parterne. Retsforholdet indebærer pligter og rettigheder for begge parter. For lejere er de primære løbende pligter at behandle det lejede forsvarligt og at betale husleje til tiden. For udlejere er den primære løbende pligt at sikre, at lejemålet fremstår i den stand, som lejer har ret til ifølge lejekontrakten. Lejelovens § 9, stk. 1 udtrykker minimumsstandarden for dette, dog uden at give konkret vejledning for den udlejer, som i lovteksten søger svaret på, hvad der kan forventes af denne. I § 9, stk. 1 hedder det om det løbende lejeforhold, at udlejeren skal sikre, at det lejede er i god og forsvarlig stand.


Vedligeholdelsespligten er omtalt i adskillige af magasinets Danske Udlejeres artikler, juridisk litteratur og i retspraksis. Af den årsag skal der ikke her knyttes yderligere kommentarer til denne pligt, andet end at lejer kan overtage større eller mindre dele af vedligeholdelsespligten, afhængigt af typen af det konkrete lejemål.


Netop vedligeholdelsespligten kan undertiden give anledning til juridiske problemstillinger. Er en del af det lejede i løbet af lejeforholdet ikke i den stand, som lejer kan forvente – enten ifølge lejelovens § 9, stk. 1, lejekontrakten eller indflytningsrapporten – afdækker den kløgtige lejer selv indledningsvist, om det forhold, der efter lejers opfattelse ikke er i overensstemmelse med lejeaftalen, falder ind under lejers eller udlejers vedligeholdelsespligt.[1] Er manglen dækket af lejers vedligeholdelsespligt, og var manglen til stede ved lejers indflytning, er lejer ikke forpligtet til at foretage sig noget.[2] Lejer skal dog påregne at skulle afholde omkostninger til udbedring af forholdet i forbindelse med lejers fraflytning.


Er manglen ikke dækket af lejers vedligeholdelsespligt men derimod udlejers, kan lejer kræve, at forholdet udbedres. Spørgsmålet i den forbindelse er, hvorledes udlejer skal forholde sig. Har udlejer pligt til at reagere, og hvis ja, hvor hurtigt skal udlejer reagere? Og hvis udlejer ikke reagerer, må lejer da selv udføre arbejderne?


2. Udlejers reaktion og lejers rettigheder


I første omgang bør lejer rette henvendelse til udlejer, som herefter har ret til selv at afhjælpe manglen. Afhjælpningsretten følger af lejelovens § 11, stk. 1. Heri angives det, at udlejer straks skal afhjælpe manglen efter påbud herom. Hvad der ligger i ordet ”straks” er ikke nærmere fastsat af lovgiver, men det må antages, at der er tale om en helhedsvurdering af situation. Det betyder, at forhold som manglens beskaffenhed og omfang, udlejers tilkendegivelser over for lejer, konsekvensen for lejer af, at manglen ikke bliver udbedret, udlejers mulighed for at afhjælpe manglen på en hensigtsmæssig måde m.v. alle skal tages i betragtning, når det skal fastlægges, om udlejer har udbedret manglen indenfor fristen.[3] Den praktisk orienterede udlejer bør bestræbe sig på, så vidt det er muligt, at undersøge og eventuelt udbedre manglen hurtigst muligt (forudsat, at udlejer er enig i, at der er tale om en mangel, som lejer kan kræve udbedret). Dette både for at sikre det fremtidige forhold til lejer, men samtidig også for, at manglen ikke udvikler sig med yderligere skade på det lejede eller ejendommen til følge.


Hvis udlejer ikke reagerer på lejers reklamation, har lejer herefter nogle retlige muligheder, som undertiden kan være særdeles byrdefulde for udlejer.


Lejer kan anlægge en huslejenævnssag i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 3. Huslejenævnene har adgang til at pålægge udlejer at udføre nærmere bestemte arbejder i det lejede, jf. lejelovens § 19, stk. 3. Det har den praktiske konsekvens, at lejer kan stå med en afgørelse over udlejer om at udføre nærmere bestemte arbejder med en tidsfrist for arbejdernes fuldførelse. Er det ikke sket indenfor den fastsatte tidsfrist, kan Grundejernes Investeringsfond udføre arbejderne på udlejers regning.


Lejer har dog også mulighed for selv at udbedre manglen eller få den udbedret af tredjemand, typisk en af lejer antaget håndværker.


3. Lejer (eller lejers håndværker) udbedrer selv manglen


Med hjemmel i lejelovens § 11, stk. 1 har lejer, som nævnt, mulighed for selv at afhjælpe manglen. Hvis ikke udlejer udbedrer manglen straks, som angivet ovenfor, kan lejer selv afhjælpe manglen for udlejers regning. I praksis betyder det, at udlejer kan blive mødt af en håndværkerregning eller eventuelt få modregnet denne regning i lejers skyldige huslejebetaling. Der er naturligvis også her tilknyttet en række problemstillinger – for hvilken metode er den mest korrekte til at udbedre manglen og hvilken håndværker bør udføre den? Det antages, at lejer har et vist spillerum for valget, da udlejer jo netop ikke har reageret på lejers reklamation i denne situation.[4]


Vælger lejer et momsregistreret håndværkerfirma, kan udlejer næppe gøre indsigelse herover. Udlejer må bære risikoen for professionelle fejl.

Såfremt lejer selv ønsker at udbedre manglerne, har lejer bevisbyrden for, at arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt.


Som illustration på hele problemkomplekset, kan dommen U.2005.688 fra Højesteret anvendes:


I et lejemål var det aftalt i lejekontakten, at en opvaskemaskine tilhørte udlejeren. Udlejeren havde vedligeholdelsespligten. Omkring den 25. januar ringede lejeren til udlejeren, da den gamle opvaskemaskine var gået i stykker. Udlejeren foretog sig intet, hvorefter lejeren reklamerede skriftligt den 28. januar. Udlejeren foretog sig stadig intet.


Lejeren fik den 11. februar undersøgt opvaskemaskinen af en fagmand, som meddelte, at reparationen ville koste ca. 2.500 kr., og det var fagmandens vurdering, at reparationen ikke kunne svare sig pga. opvaskemaskinens alder. Eftersynet kostede 293,75 kr.


Lejeren rykkede atter den 13. februar for udlejerens beslutning, om hvorvidt opvaskemaskinen skulle repareres eller udskiftes. Ved samme lejlighed blev udlejeren anmodet om at betale de 293,75 kr. for eftersynet. Udlejeren reagerede ikke, og lejeren udskiftede den 19. februar 2003 opvaskemaskinen med en ny, der kostede 4.613,75 kr. Lejeren sendte den 1. marts meddelelse til udlejeren om, at lejeren vil modregne begge regninger, svarende til 4.907,50 kr.


Udlejeren sendte påkravsskrivelse af 25. marts, da lejeren ikke havde betalt husleje m.m. (3.173 kr.) for marts måned, og lejeforholdet blev ophævet.


Som følge af en opnået rabat på 418,75 kr. ved købet af opvaskemaskinen meddelte lejeren i brev af 1. april, at der i huslejen for april måned ville blive modregnet 1.315,75 kr. (4.907,50 kr. - 3.173,00 kr. - 418,75 kr.). Udlejeren sendte på ny påkrav i brev af den 8. april for manglende betaling af 1.315,75 kr., og udlejeren ophævede atter lejemålet i brev af 14. april.


Fogedretten og senere landsrettens flertal fandt, at modregningen overskred det beløb, der var nødvendigt for at afhjælpe manglen ved opvaskemaskinen. En enig Højesteret fandt, at udlejerens anbringende om, at lejeren havde vedligeholdelsen, var uberettiget, og et flertal på 4 dommere mod 1 ændrede herefter landsrettens kendelse.


Flertallet udtalte følgende: »I betragtning af at U ikke reagerede på L's nærmere begrundede opfordring af 13. februar 2003 til at tage stilling, om den defekte opvaskemaskine skulle repareres, eller om den skulle udskiftes, finder vi, at L har været berettiget til for udlejers regning at installere en ny opvaskemaskine som sket. Vi finder endvidere, at eksistensen og størrelsen [af] L's refusionskrav havde den fornødne klarhed til, at kravet kunne anvendes til modregning i udlejerens krav på betaling af leje. Vi stemmer herefter for at tage L's påstand til følge. [L havde påstået U's ophævelse af lejemålet for uberettiget.]«


Dissensen udtalte følgende: »Jeg finder, at L ikke med henvisning til udlejerens manglende stillingtagen til hans påkrav om afhjælpning i medfør af lejelovens § 11, stk. 1, 1. pkt., har godtgjort berettigelsen af den gennemførte afhjælpning med den betydelige grad af sikkerhed, der må kræves for at anvende refusionskravet til modregning i udlejerens krav på betaling af leje. Jeg stemmer derfor for at stadfæste kendelsen.«


4. Konklusion


Som det ses af afgørelsen herover, skal udlejer være varsom med blot at sidde lejers reklamation overhørig. Det kan i visse tilfælde lede til, at lejer (berettiget) modregner kravet i sin huslejebetaling. Derfor anbefales det den praktisk orienterede udlejer altid at undersøge, hvorvidt manglen er til stede, om det er lejer eller udlejer, som bærer vedligeholdelsespligten for manglen og såfremt det er udlejer, at udbedre manglen hurtigst muligt (eller at skaffe dokumentation for, at det er iværksat udbedring). Udlejer kan naturligvis ikke pålægges at skulle udbedre manglen hurtigere, end et håndværkerfirma kan klare det, men det beror på en samlet og konkret vurdering i det enkelte tilfælde, om udlejer har overskredet sin pligt til ”straks” at udbedre manglen og om lejers eventuelle egen afhjælpning kan accepteres eller ej.








[1] Den juridiske betegnelse for, at en del af lejemålet ikke er i den stand, som lejer kan forvente er, at lejemålet er behæftet med en mangel, som lejer skal reklamere over.




[2] Lejer er dog forpligtet til at anmelde skader, hvis udbedring er uopsættelig, til udlejer straks. Andre skader skal meddeles udlejer uden ugrundet ophold, jf. lejelovens § 25, stk. 3.




[3]Jf. Martin Birk i TBB.2005.400.




[4] Jf. Martin Birk i TBB.2005.400

Tilbage