JURAEN OMKRING ET LEJEFORHOLD - FRA A TIL Z - artikel nr. 2
       
Af Advokat Louise Kaczor
09.10.20




Lejelovens kapitel 3 – Mangler ved det lejede



I sidste artikel blev reglerne i lejelovens kapitel 1 og 2 om hhv. lejelovens anvendelsesområde og lejeaftalen gennemgået.



I denne artikel ser vi nærmere på lejelovens kapitel 3 om mangler ved det lejede. Kapitel 3 indeholder nogle væsentlige bestemmelser omkring mangler ved lejemålet, som også kan få væsentlig betydning ved lejemålets ophør, hvorfor det er vigtigt, at udlejer er fuldt ud bekendt med sine forpligtelser, særligt i medfør af lejelovens § 9 (indflytningssyn).



Mangler ved det lejede



I lejelovens kapitel 3 fremgår det, hvorledes udlejer og lejer skal forholde sig, hvis der er mangler ved det lejede. Dette gælder både oprindelige mangler, dvs. mangler der var til stede, da lejer overtog lejemålet og efterfølgende mangler, dvs. mangler som er opstået efter lejemålet er overtaget. Fsva. de mangler, som måtte opstå i lejeforholdets løbetid, er det væsentligt at være opmærksom på lejelovens regler i kapitel 4 om vedligeholdelse, idet disse bestemmelser kan være afgørende for, hvorvidt der er tale om en mangel, som udlejer eller lejer er ansvarlig for. Kapitel 4 vil blive gennemgået i næste Nyhedsbrev.



Lejelovens kapitel 3 omfatter §§ 9-18. I denne artikel vil fokus være særligt på lejelovens § 9, men de øvrige bestemmelser vil også kort blive berørt.



Lejelovens § 9 – indflytningssyn



Det følger af lejelovens § 9, at udlejer ved lejemålets start, skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse.



En meget væsentlig bestemmelse i kapitel 3 er lejelovens § 9, stk. 2 og 3, hvoraf det fremgår, at udlejere der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden i forbindelse med lejemålets indgåelse. Det fremgår af videre af stk. 4, at såfremt udlejer ikke overholder reglerne i § 9, stk. 2 og 3, så bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter lejelovens § 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skade, som lejeren er ansvarlig for.



Det kan derfor have fatale konsekvenser, såfremt udlejer ikke overholder § 9, stk. 2 og 3.



Hvad er det så, udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed ved lejemålets begyndelse,


skal være opmærksom på i forbindelse med lejers indflytning?



1. Udlejer skal indkalde lejeren til et indflytningssyn



- Loven stiller ingen formkrav til indkaldelsen og indkaldelse kan derfor i princippet ske mundtligt, men af hensyn til bevismulighederne, så bør det ske skriftligt. Indkaldelsen bør også opbevares sammen med øvrige dokumenter vedrørende lejeforholdet, således at udlejer også på et senere tidspunkt kan dokumentere, at der er sket indkaldelse.



- Der stilles i loven heller ikke krav om, med hvor lang frist lejeren skal indkaldes. Årsagen hertil er, at det kan være varierende, hvornår et lejeforhold indgås. Hvis lejeforholdet indgås med meget kort varsel forud for indflytning, så vil det ikke være muligt at indkalde med et langt varsel, så derfor stilles der blot krav om, at der skal indkaldes med et ”passende varsel”. Passende skal derfor ses i forhold til, hvornår der indgås aftale om lejeforholdets begyndelse. Indgås aftalen flere måneder inden lejemålets begyndelse, så bør man som minimum indkalde med én uges varsel, men indgås aftalen f.eks. to dage før start, så kan man jo ikke indkalde med én uges varsel, hvis man vil syne lejligheden inden lejemålets begyndelse, og derfor må indkaldelse, f.eks. på samme tid som aftalens indgåelse, være i overensstemmelse med reglerne.



- Der stilles ikke krav om, at indflytningssynet skal være afholdt inden lejeren overtager lejemålet, men blot, at det sker i ”forbindelse med indflytningen” og derfor kan det principielt godt ske nogle dage efter indflytningen. Det anbefales dog, at der afholdes indflytningssyn inden lejers indflytning, således at der ikke er usikkerhed om, hvorvidt nogle skrammer e.l. er opstået i forbindelse med lejerens indflytning i lejemålet eller også var til stede før lejers indflytning.



2. Udlejer skal afholde et indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport



- Der stilles, iht. loven, ikke formkrav til indflytningsrapporten. Den kan udarbejdes skriftligt eller på andre læsbare medier, som f.eks. e-mail. Det anbefales dog, at man udarbejder indflytningsrapporten med en vis detaljeringsgrad, idet Huslejenævnspraksis ses at have udviklet sig derhen, at der stilles et vis krav om specifikation/detaljeringsgrad i rapporten.



- Boligministeriet har udarbejdet et eksempel på en indflytningsrapport, som det må formodes vil blive anset for værende tilstrækkelig specifik/detaljeret. Du kan finde et link til Boligministeriets eksempel på Udlejerforeningen Aarhus/Danske Udlejers hjemmeside under ”formularer”, hvor Danske Udlejere ligeledes har udviklet nogle eksempler, der kan anvendes (på eget ansvar).



3. Udlejer skal udlevere indflytningsrapporten til lejeren på synet, hvis lejeren møder op. Hvis lejeren ikke møder op til synet eller ikke vil skrive under på, at han har modtaget indflytningsrapporten, så skal udlejeren sørge for at sende indflytningsrapporten til lejeren, således at den er lejeren i hænde inden 2 uger efter afholdelse af indflytningssynet (bør sendes på bedst mulig bevissikker måde).



- Der stilles ikke krav om, at lejeren skal godkende indholdet af indflytningsrapporten på synet. Lejeren skal derfor ikke nødvendigvis kvittere for, at han er enig i indholdet af rapporten, men blot kvittere for, at han har modtaget den på indflytningssynet. Hvis lejeren er uenig i rapporten, så må han i stedet i medfør af lejelovens § 14 gøre udlejer opmærksom på, hvilke mangler lejeren mener der er ved lejemålet.



- Indflytningsrapporten kan udleveres til lejeren ved, at denne får et enslydende eksemplar af det papirdokument udlejeren har udarbejdet eller ved, at udlejeren sender indflytningsrapporten via digital kommunikation (e-mail) til lejeren, som så kvitterer for, at han har modtaget rapporten. For at kunne udlevere rapporten via digital kommunikation, så kræver det dog, at parterne ikke har aftalt en anden kommunikationsform i lejeforholdet, at lejeren ikke har fravalgt digital kommunikation eller, at lejerne ikke er fritaget for offentlig digital post. Parterne kan på synet aftale, at indflytningsrapporten kan sendes digitalt til lejeren (udlejer bør sikre sig skriftlig dokumentation for, at det er aftalt, f.eks. at lejeren kvittere for, at det er aftalt, at han kan modtage indflytningsrapporten digitalt).



- Det er et krav, at lejeren kan kvittere for modtagelsen af den digitale indflytningsrapport på synet. Dvs. at rapporten f.eks. sendes til lejerens mail, hvorefter lejeren – evt. på sin telefon eller medbragte pc – kvitterer for, at han har modtaget rapporten, således at udlejeren får denne kvittering på selve indflytningssynet. Hvis udlejeren på forhånd har gjort lejeren opmærksom på, at han vil udlevere indflytningsrapporten pr. mail, og at lejeren derfor skal have mulighed for at læse og kvittere for mailen på indflytningssynet, så sidestilles det med kvitteringsnægtelse, hvis lejeren ikke har mulighed herfor (f.eks. hvis lejeren har glemt at medbringe mobiltelefon eller pc). I disse tilfælde er udlejeren berettiget til at sende indflytningsrapporten til lejeren inden for 2 uger efter synet.



Konsekvensen af, at udlejeren ikke har overholdt kravene i lejelovens § 9, stk. 2 og 3 er, at udlejeren ikke kan stille krav om almindelig istandsættelse ved lejers fraflytning. Det er udlejer som har bevisbyrden for, at alle krav er opfyldte.



Hvis der er tale om, at udlejers krav ved lejers fraflytning rejses som følge af, at lejeren har misligholdt lejemålet, så kan udlejer fortsat stille krav om, at lejeren skal dække omkostningerne til udbedring af skaderne. Hvis der således er tale om krav, som er opstået som følge af fejlagtig brug, uforsvarlig adfærd eller lejerens fejlagtige vedligeholdelse, så vil udlejer – uanset, at kravene i § 9, stk. 2 og 3 ikke måtte være opfyldte – fortsat have krav på udbedring på lejers regning.



Lejelovens § 10 – indgåelse af lejeaftaler om lejeforhold, hvor lejemålet endnu ikke er opført samt situationer, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, trods forpligtelse hertil



Lejelovens § 10 omhandler de tilfælde, hvor der indgås lejeaftale om et lejemål, som endnu ikke er (endeligt) opført, og der heller ikke er indgået en aftale om lejeforholdet påbegyndelse. I disse situationer giver § 10 mulighed for, at lejeren kan hæve lejeaftalen på et hvilket som helst tidspunkt inden overtagelsen.



§ 10, stk. 2 omhandler de tilfælde, hvor den tidligere lejer er ikke er fraflyttet lejemålet, selvom han er forpligtet hertil. I de tilfælde står udlejeren med en lejer, som har ret til at flytte ind i lejemålet, men udlejeren kan ikke overgive lejemålet til den berettigede lejer. Da denne situation ikke skyldes udlejerens forhold, men skyldes, at den tidligere lejer ikke er fraflyttet, selvom han var forpligtet hertil, så har man indsat en lempelse af udlejers ansvar, idet den berettigede lejer alene kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen – og først på det tidspunkt, hvor det viser sig, at udlejeren ikke uden unødigt ophold sørger for, at den tidligere lejer sættes ud af lejemålet, vil den berettigede lejer kunne hæve lejemålet og evt. kræve erstatning.



Lejelovens §§ 11-13 – lejers rettigheder, som følge af faktiske mangler ved lejemålet, som udlejer er ansvarlig for



Lejelovens §§ 11- 13 indeholder en række bestemmelser om, hvilke muligheder lejeren har, såfremt det ved lejeforholdets begyndelse og under lejemålets beståen viser sig, at lejemålet har mangler. Lejeren har – alt efter manglens(ernes) omfang og udlejerens handlelyst og handlemuligheder – ret til at kræve et forholdsmæssigt afslag, erstatning eller ophævelse af lejeforholdet.



Lejelovens § 14 – lejers indsigelse mod mangler



Lejelovens § 14 har tæt sammenhæng med lejelovens § 9. Bestemmelsen i § 14 vedrører lejerens mulighed for at gøre indsigelser, såfremt det lejede ved lejeforholdets begyndelse var mangelfuldt. Det fremgår af § 14, at lejeren skal gøre udlejeren opmærksom på eventuelle mangler senest 2 uger efter, at lejemålet er påbegyndt, medmindre der er tale om en mangel, som lejeren ikke ved sædvanlig opførsel, kunne konstatere eller såfremt udlejeren har forsøgt at holde manglen skjult for lejeren. I disse tilfælde skal lejeren alene gøre udlejeren bekendt med manglerne hurtigst muligt efter, at manglerne opdages. Hvis lejeren ikke har overholdt 2 ugers fristen i § 14, så mister lejeren muligheden for at gøre sine rettigheder i medfør af §§ 11-13 gældende. Lejeren mister ikke nødvendigvis retten til at kræve manglen udbedret under lejeforholdets beståen, ligesom det ikke uden videre medfører, at lejeren også hæfter for, at manglen udbedres ved lejemålets ophør. Hvis det er åbenbart, at der er tale om en mangel, som var til stede ved lejemålets begyndelse, men lejeren blot ikke har fået påberåbt manglen inden for fristen, så skal lejeren heller ikke udbedre manglen ved sin fraflytning, men det er lejeren som må bevise, at manglen var til stede, og at der derfor ikke er tale om en mangel, som lejeren har påført det lejede. Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejeren ikke skal fremsende sine indsigelser skriftligt, men det vil selvfølgelig være en god ide for lejeren af bevismæssige hensyn.



Lejeren kan eventuelt få anført eventuelle mangler i indflytningsrapporten. Hvis parterne ikke kan blive enige om manglens tilstedeværelse og udlejer ikke ønsker, at anføre lejers mangelsindsigelser i indflytningsrapporten, så kan lejeren i stedet påberåbe sig manglen overfor udlejer inden for fristen ved f.eks. at fremsende dem pr. mail.



Lejelovens §§ 15-16 – lejers rettigheder ved retlige mangler



Når man taler om retlige mangler, så vil det f.eks. være i de situationer, hvor lejers rettigheder i henhold til lejekontrakten helt eller delvist er i strid med lovgivningen, offentlige forskrifter, servitutter på ejendommen eller andre, lignende rettigheder over ejendommen. Også i disse situationer har lejeren – alt efter manglens(ernes) omfang og udlejerens handlelyst og handlemuligheder – ret til at kræve et forholdsmæssigt afslag, erstatning eller ophævelse af lejeforholdet. Lejers rettigheder afhænger også af, hvilket kendskab lejeren havde til den retlige mangel forud for lejemålets indgåelse.



Lejelovens § 17 – Lejemålets ødelæggelse ved brand eller anden ulykke



Det følger af lejelovens § 17, at et lejeforhold falder bort, såfremt lejemålet bliver (fuldstædigt) ødelagt ved brand eller anden ulykke.



Lejelovens § 18 – reglernes fravigelighed



For hvert kapitel i lejeloven fremgår det i kapitlets sidste bestemmelse, hvorvidt de enkelte regler i kapitlet kan fraviges eller ej. Hovedparten af reglerne i lejelovgivningen kan ikke fraviges til skade for lejeren. For så vidt angår reglerne i kapitel 3, så fremgår det af § 18, at §§ 9, stk. 2-4 og §§ 10-17 ikke kan fraviges til skade for lejeren.




Tilbage