HVAD GØR UDLEJER.....NÅR ENTREPRENØREN KRÆVER BETALING FOR EKSTRAARBEJDER?
       
Af Advokat (H) Lars Mumm, CLEMENS ADVOKATFIRMA
09.10.20




Når bygherre skal have udført arbejder på sin ejendom og i den forbindelse antager en entreprenør, skal bygherre være opmærksom på eventuelle ekstraarbejder, som kan medføre, at byggeriet bliver dyrere end først antaget.



Vederlaget for ekstraarbejder er ikke alene prisen for forøgede mængder, men der er også ofte krav om betaling for eksempelvis omkostninger, der kan henføres til forstyrret arbejdsgang, reduceret arbejdseffektivitet og forlænget byggetid med deraf følgende forøgede omkostninger.



Bygherre og entreprenøren indgår sædvanligvis indledningsvis en aftale om entreprisens udførelse og aftaler en pris. Alt arbejde, der ligger inden for kontraktens ydelsesbeskrivelse, kan entreprenøren ikke kræve tillægsbetaling for.



Det er imidlertid ikke sjældent, at der bliver behov for udførelse af arbejder, der ligger udenfor kontraktens ydelsesbeskrivelse, ligesom entreprenøren, uden at være ansvarlig herfor, bliver nødt til at bruge længere tid end forudsat på udførelsen af entreprisen. I sådanne situationer har entreprenøren ofte krav på ekstrabetaling.



Hovedreglen er, at merarbejde medfører en merpris. Det er imidlertid ikke et ”tag-selv-bord” for entreprenøren, som kun, under visse givne omstændigheder, kan kræve ekstrabetaling.



Ændringsarbejder er reguleret i AB-vilkårene, jf. AB 92 § 14, stk. 1 og 2, og AB 18 §§ 23-25, og selvom der umiddelbart er en række krav til ekstraarbejder, er det i udgangspunktet ikke gyldighedsbetingelser, men bevisbyrdebestemmelser.



1. Aftalte ekstraarbejder



Bygherre og entreprenøren kan aftale, at entreprenøren skal udføre arbejde ud over det allerede aftalte, og disse ekstraarbejder vil ofte modsvares af ekstrabetaling til entreprenøren.



Det vil ofte i praksis være sådan, at bygherre anmoder entreprenøren om udførelse af arbejde, som entreprenøren accepterer, enten på skrift eller ved, at entreprenøren faktisk vælger at udføre arbejdet.



Ofte vil der blive udarbejdet en aftaleseddel, som beskriver arbejdet og merprisen, og som underskrives af bygherre og entreprenøren. Det anbefales, at parterne anvender aftalesedler og i forbindelse med arbejdet aftaler merprisen, så det ikke senere bliver et tvistepunkt.



2. Kan entreprenøren kræve betaling, selvom at der ikke forligger en formel aftale?



Betydningen af bygherres krav om godkendelse



Bygherre indsætter ofte en bestemmelse i kontraktmaterialet, hvoraf fremgår, at krav på honorering for udførte ekstraarbejder forudsætter en skriftlig godkendelse fra bygherre. En sådan bestemmelse medfører ikke altid, at bygherre, selvom der ikke foreligger en skriftlig tillægsaftale, kan nægte at betale entreprenøren for udført ekstraarbejde, idet formkrav i praksis umiddelbart kun har en bevismæssig betydning.



I en nyere sag (kendelse afsagt af Voldgiftsretten den 23. marts 2020) omhandlende ekstraarbejder havde bygherre indføjet en bestemmelse i kontrakten om krav om forudgående skriftlig godkendelse. Selvom nogle ekstraarbejder ikke var godkendt af bygherre, fik entreprenøren alligevel medhold i sit krav på betaling for ekstraarbejderne.



Sagen omhandlede en entreprise med udførelse af malerarbejde i tre opgange i en boligblok.



Ved tilbudsafgivelsen havde entreprenøren kun modtaget tegninger, men intet udbudsmateriale og ingen arbejdsbeskrivelse, tidsplan mv.



Udførelsen blev besværliggjort for entreprenøren, da der var mange håndværkere på pladsen, som eksempelvis skulle montere køkkenelementer og lægge gulv samtidig med, at entreprenøren skulle male, og byggeriet var flere steder præget af fugt.



Entreprenøren gjorde krav på betaling for ekstraarbejder som følge af det mangelfulde projektmateriale og den store mængde fugt, og entreprenøren fik medhold heri.



Bygherres passivitet



Det kan være tilstrækkeligt, at entreprenøren har oplyst bygherre om, at et arbejde skal laves, og at det vil være et ekstraarbejde, uden at det samtidig er et krav, at bygherre godkender igangsætningen af ekstraarbejdet.



Som udgangspunkt accepteres negativ aftaleindgåelse ikke (aftaleindgåelse ved passivitet), men i entrepriseretten er det lidt anderledes, idet der allerede foreligger en entreprisekontrakt, og arbejdet fordrer et samarbejde og en vis fremdrift.



Bygherre må derfor i disse situationer gøre indsigelse mod ekstraarbejdet for ikke senere at risikere at skulle betale herfor, og det kan eksempelvis gøres på de løbende byggemøder, hvor entreprenøren også ofte gør krav på betaling for forestående eller udført ekstraarbejde gældende.



Retspraksis viser da også, at det ofte er afgørende for vurderingen af de påståede ekstraarbejder, om bygherre har reklameret/gjort indsigelse mod ekstrakravene.



I ovennævnte kendelse blev dette også tillagt betydning af Voldgiftsretten, idet Voldgiftsretten bemærkede, at bygherre ikke ”har kunnet forholde sig passivt og undlade at gøre indsigelser i tilfælde af, at man ikke fandt kravet rimeligt og berettiget.” Havde bygherre gjort indsigelse/taget forbehold for kravet om betaling for ekstraarbejdet, kunne det sandsynligvis have ændret udfaldet.





Bygherre involveres ikke



Det er ikke altid et absolut krav for entreprenørens berettigede krav om ekstrabetaling, at bygherre på forhånd skal være informeret om ekstraarbejdets udførelse.



Hvis ekstraarbejdet er nødvendigt at udføre af hensyn til byggeriet, kan entreprenøren i nogle tilfælde være forpligtet til at udføre det, hvilket kan tænkes, hvor entreprenøren handler i bygherres og projektets interesse for blandt andet at undgå at bygherre, lider tab.



Det har i den forbindelse betydning, om entreprenøren har kunnet rejse sit krav tidligere over for bygherre, og om bygherre er blevet frataget en mulighed for at vælge noget andet, herunder noget billigere.



I den forbindelse skal der henvises til entreprenørens underretningspligt, som blandt andet indebærer, at bygherren skal orienteres, hvis der er uforudsete forhold, som hindrer eller vanskeliggør arbejdet, eller gør det nærliggende, at bygherre påføres ulempe eller tab, jf. AB 92 § 15, stk. 2 og 3, og AB 18 § 26, stk. 1 og 2.



Bygherres afvisning af betaling



Det er forbundet med standpunktsrisiko, hvis bygherre beslutter ikke at ville betale for entreprenørens krav på betaling for påstået ekstraarbejde. Entreprenøren kan på baggrund af forudgående varsel vælge at standse arbejdet, hvorefter bygherre, hvis standsningen vurderes uberettiget, ophæver kontrakten.



En løsning for bygherre kan være at gøre indsigelse og betale entreprenørens ekstrakrav med forbehold for tilbagesøgning, hvorefter der kan tages stilling til ekstraarbejdet, når entreprisen er afleveret.



Bygherre sikrer samtidig, at arbejdet fortsætter, hvilket ofte er væsentligt for bygherre, som kan have disponeret byggeriet til anden side til en given dato, eksempelvis allerede have udlejet nogle af de lejligheder, der bygges.



I ovennævnte sag blev det også bemærket, at bygherre netop ikke havde taget forbehold i forbindelse med dennes betalinger for nogle af ekstraarbejderne.



3. Betydningen af projektmaterialet



I ovennævnte sag var projektmaterialet utilstrækkeligt, hvilket blandt andet var en årsag til ekstraarbejde for entreprenøren.



Det er afgørende for entreprenørens tilbudsafgivelse, at det af bygherre udførte udbudsgrundlag er fyldestgørende, da det er en forudsætning for, at entreprenøren har mulighed for at beregne det rigtige tilbud.



Det er i princippet en bristende forudsætning for entreprenøren, hvis projektmaterialet ikke er tilstrækkeligt, og det medfører, at vederlagsaftalen ikke er bindende, og entreprenøren kan som følge heraf kræve yderligere betaling for det ikke forudsatte arbejde, der skal udføres.



Det udførte arbejde kan dermed ikke karakteriseres som kontraktarbejde, og er således ikke indeholdt i kontraktsummen.



Entreprenøren kan selvfølgelig ikke altid henvise til, at arbejdet ikke fremgik af beskrivelsen, idet entreprenøren skal medregne forudsigelige ydelser. Udgangspunktet er, at et mangelfuldt projektmateriale – såkaldte udbudsmangler – vil berettige til ekstrabetaling, da det ofte er bygherren, der er nærmest til at bære følgerne af, at en forudsætning brister, og de forhold, som berettiger til ekstraarbejde, ofte henhører under bygherres risiko – eksempelvis byggegrundens beskaffenhed og mangler ved projektet.



Et fyldestgørende projektmateriale vil omvendt gøre det sværere for entreprenøren at påberåbe sig krav på betaling for påståede ekstraarbejder.



4. Entreprenørens egne forhold



Det er klart, at bygherre ikke skal betale entreprenøren for ekstraarbejde, hvis behovet for udførelse af ekstraarbejde skyldes entreprenørens egne forhold. Bygherre skal være opmærksom på, at det er bygherre, der skal bevise, at det forhold, der er årsagen til ekstraarbejdet, skyldes entreprenørens egne forhold.



Det kan eksempelvis være mangelfuld entrepriseledelse, for ringe produktivitet, selvforskyldt spildtid.



I den omtalte afgørelse var det blandt andet omtvistet, hvorvidt entreprenøren havde tilstrækkelig bemanding på pladsen. Bygherren var af den opfattelse, at en del af de yderligere omkostninger kunne være undgået, hvis entreprenøren havde arbejdet mere effektivt, og hvis entreprenøren ikke havde prioriteret andre projekter forud. Voldgiftsretten fandt det ikke bevist.



5. Hvis der ikke er aftalt AB-vilkår



Det har i princippet ingen betydning for krav på betaling for ekstraarbejder, at der ikke er aftalt AB-vilkår, da aftale- og nødvendighedssynspunkter, som beskrevet ovenfor, må anses for almindelige entrepriseretlige grundsætninger.



Praksis synes at have anerkendt en grundsætning, hvorefter entreprenøren som udgangspunkt har krav på ekstrabetaling, hvor denne kan godtgøre at have udført arbejde, som lå ud over kontrakten, og som det var fornuftigt, formålstjenligt og forsvarligt at udføre for at overvinde hindringer for kontraktens udfyldelse.



Det er her entreprenøren, der skal bevise, at arbejdet lå uden for oprindelig aftalt kontraktydelse, og at det er fornuftigt, formålstjenligt og forsvarligt at udføre det.




Tilbage