UDFALD OG PERSPEKTIVER
       
Af Advokat (L) Søren Nørkær Hansen, Winsløw Advokatfirma
09.10.20

Den 1. juli 2020 trådte de tre lovforslag, som er blevet døbt ”Blackstone”-loven i kraft. Der er tærsket meget langhalm på den politiske bevæggrund for indgrebet og særligt på den kollektive og berettigede bekymring blandt ejere af udlejningsejendomme, og private andelshavere, som prægede debatten i vinteren 2019/2020. Ca. to måneder efter lovens ikrafttræden følger her en kort opsummering og tanker om, hvorvidt indgrebet har fået den forventede (og frygtede) effekt for udlejnings- og andelsboligforeningsejendomme.



Af Søren Nørkær Hansen, Advokat (L), Winsløw Advokatfirma



Lovenes endelige udformning


Det nærmere omfang af Blackstone-indgrebet var i lang tid ikke belyst ud over de meldinger, som drypvis kom fra ministerierne, og som gav anledning til store bekymringer. Indgrebet blev opdelt i tre lovforslag med tre mere eller mindre mundrette kaldenavne:



1) Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme



2) Styrkelse af lejerne



3) Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning af andelsboligforeninger



Lovene, som blev vedtaget ved tredjebehandling i Folketinget den 22. juni 2020 til ikrafttræden 1. juli 2020, er alle korte og med meget konkrete ændringer. Konsekvenserne af dem er dog fortsat vidtrækkende.



Det skal bemærkes, at trods den massive mediedækning sidste år, er det bemærkelsesværdigt, at regeringen og folketinget lykkedes med at få lovgivningen igennem kort inden sommerferien på et tidspunkt, hvor den almene befolknings fokus var et helt andet sted.



Forøgede krav til anvendelse af § 5, stk. 2


Trods skiftende udmeldinger endte regeringen ikke med helt at ophæve Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I stedet indførte man en række meget restriktive begrænsninger i anvendelsen, som medfører, at en udlejer fremadrettet inden anvendelse af § 5, stk. 2 skal sikre, at ejendommen mindst har energimærke C, eller at udlejer foretager energiinvesteringer, som medfører en forhøjelse af ejendommens kategorisering med mindst to energiklasser for at kunne anvende § 5, stk. 2.



Det er væsentligt, at lejligheder, som er udlejet ved opfyldelse af de gamle regler i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 inden 1. juli 2020, fortsat lovligt kan udlejes uden at opfylde de nye krav. Det gælder også i tilfælde af genudlejning.



Sidst indfører loven en mulighed for andelsboligforeninger til at fastfryse deres seneste valuarvurdering, som er indhentet inden 1. juli 2020, hvis blot det noteres i årsrapporten eller ved revisorerklæring på generalforsamlingen. Mere herom nedenfor.



Styrkelse af lejerne


En væsentlig nyskabelse, som indføres i Lejeloven, er det hårdt sanktionerede forbud mod at tilbyde en lejer betaling for at flytte fra et boliglejemål. Det er selve tilbudsafgivelsen, som er sanktioneret, og det åbner i hvert fald op for potentielt interessante sager om dokumentation for, hvem der har foreslået hvad i et lejer/udlejer forhold.



Herudover er Huslejenævnets kompetencer forøget, således at der bevismæssigt i sager om det lejedes værdi skal lægges særligt vægt på sammenligningslejemål, hvor Huslejenævnet tidligere har taget stilling til lejens størrelse.



Endvidere skal enhver gennemgribende renovering efter § 5, stk. 2, på forhånd vurderes af Huslejenævnet, som skal vurdere, om lejemålets stand overhovedet muliggør en gennemgribende renovering. Derudover indføres en forpligtelse for udlejer til at orientere beboerrepræsentation (eller samtlige lejere) om Huslejenævnsafgørelser om lejens størrelse, hvor lejer får medhold.



Karensperiode og lovfæstelse af normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning

Et af de mest kontroversielle punkter i den nye lovpakke er den 5-årige karensperiode, som indebærer, at alle (og man har gjort en indsats for at ramme alle) kontrolskift i ejerskab til en udlejningsejendom medfører, at udlejer som udgangspunkt i en 5 årig periode ikke må leje ud til en leje opgjort efter § 5, stk. 2.



Udlejer har mulighed for at undgå karensperioden, hvis der inden for to år foretages massive energiinvesteringer, svarende til 3.000 kr./m2, eller investeringer, som medfører en forhøjelse med tre energiklasser. Endnu mere væsentligt har lovgiver valgt specifikt at undtage andelsboligforeningsejendomme med henblik på at undgå, at et eventuelt værdifald på udlejningsejendomme vil påvirke værdien af andelsboligforeningsejendomme.



Sidst har man indført et lovkrav om 4/5’s flertal for opløsning af andelsboligforeninger. Det fremgår direkte i lovforslaget, at formålet er at undgå, at en mindre gruppe andelshavere ”presser” en opløsning igennem med henblik på at ”cashe-ind” på den potentielle gevinst, som fritagelse fra karensperioden kan få på grund af øget interesse fra ejendomsinvestorer.



Perspektiver for investorer / udlejere


Tiden siden vinteren 2020 har, ikke underligt, været præget af Corona-bekymringer- og restriktioner. Oveni vedtagelsen af lovpakken har politiske udmeldinger om potentiel lagerbeskatning ved salg af erhvervsejendomme fået mange ejendomsinvestorer til at holde vejret. Det er derfor næppe rigtigt eller klogt at drage nogen konklusioner omkring lovpakkens effekt på markedet for udlejnings- og andelsboligforeningsejendomme endnu.



Det er dog relevant at overveje, om lovpakken rent faktisk kan forventes at ramme de institutionelle investorer, som den var tiltænkt. På vandrørene er de input, vi modtager, at udenlandske og institutionelle investorer arbejder med så langsigtede investeringsplaner, at en karensperiode på 5 år ikke er afgørende for deres investeringsstrategier. Endvidere er der flere ejendomsinvestorer, som er gået mere konkret ind i overvejelser om i stedet at foretage lejemålsforbedringer med dertil hørende tillæg efter § 5, stk. 1.



Overvejelsen er derfor, om det reelt bliver de ”små” ejendomsinvestorer, som bliver hårdest ramt, fordi de har færre ressourcer til at komme ud af karensperioderne ved energiinvesteringer, og kan være nødt til at arbejde med kortere investeringsperspektiver. Det vil alt andet lige føre til mindre efterspørgsel på udlejningsejendomme, hvis en gruppe af købere sorteres fra på grund af manglende forrentningsmulighed.



Om en sådan nervøsitet blandt mindre investorer – og i givet fald, hvor grænsen går – er tilstrækkeligt til at påvirke det samlede marked, ligger det uden for denne artikel at spå om.



Perspektiver for andelsboligforeninger


For andelsboligforeninger er tiden også speciel. En stor procentdel af andelsboligforeningerne i særligt København og Århus anvender valuarvurderinger til fastsættelse af deres ejendomsværdi og dermed som grundlag for deres beregning af andelskronen (til forskel fra anskaffelsessum og offentlig ejendomsvurdering).



Hvis vi ser et fald i udlejningsejendommenes værdi over den næste tid, er det ikke usandsynligt, at vi samtidig vil se en stigning i interessen for andelsboligforeningsejendomme på baggrund af den tilsvarende bedre forrentningsmulighed. Der er dog ingen garanti herfor, ligesom det forekommer som en teknisk vanskelig opgave at værdiansætte en andelsboligforeningsejendom som udlejningsejendom i et marked, hvor flertallet af alle andre udlejningsejendomme er underlagt karensperioden.



For at imødegå et generelt markedsfald har andelsboligforeningerne nu også fået mulighed for at fastfryse deres senest indhentede valuarvurdering eller senest offentlige vurdering fra før 1. juli 2020 tidsubegrænset.



Kritikere – inklusiv undertegnede – vil indvende, at der ikke var behov for at komplicere reglerne om grundlaget for andelskroneberegning yderligere, og særligt det forhold, at den samme ejendom kan have én værdi for sælger og en anden værdi for en køber, er betænkeligt.



Det er endvidere min opfattelse, at man potentielt kan stå i den situation, at en andelsboligforening har en fastfrosset andelskrone baseret på en valuarvurdering, som er enten ”out-dated” eller er højere end den reelle handelsværdi af ejendommen, hvilket er et mildest talt fiktivt grundlag for beregning af andelskronen.



Det kan muligvis også give problemer ved andelsboligforeningens forhandlinger med banker om realkreditbelåning, og ved de individuelle andelshaveres salg til en pris, som købernes banker ikke vil låne penge til.



En fastfrysning kan dog omvendt være en håndsrækning til de andelsboligforeninger, som har alt for høje offentlige vurderinger på nuværende tidspunkt, og som vælger at fastfryse denne for at undgå et værditab, når de nye offentlige ejendomsvurderinger kommer.



Det skal understreges, at vi ikke er bekendt med eksempler eller har set tegn på en så uheldig udvikling i andelsmarkedet endnu, og indtil videre ser andelsboligforeningerne ud til at klare skærene uden væsentlige nye problemer. Tilsvarende ser vi faktisk – som mange af branchens parter forudså – en stigende interesse i erhvervelse af andelsboligforeningsejendomme, som har bedre forrentningsmulighed end tilsvarende udlejningsejendomme.



Det er dog for tidligt at komme med en samlet vurdering af konsekvenserne for markedet. Der er mange penge i fast ejendom, og investorerne prøver naturligvis at få det bedste ud af situationen.



En bekymring, som vi dog godt kan have er, at hele den underliggende ”os” og ”dem” diskurs, hvor udlejere mistænkeliggøres over en bred kam, vil standse den professionalisering og modernisering af udlejningsmarkedet, som er sket gennem de sidste mange år. Hvis udlejningsmarkedet bliver udskammet, således at pensionskasser, fonde og andre professionelle investorer ikke har lyst til at være der, så vil alle tabe i det lange løb.



I den næste tid bliver det interessant at se, om markedet generelt går en smule i stå, eller der vil komme en bølge af ejendomsinvestorer, som kaster deres kærlighed på andelsboligforeningerne. Muligheden er i hvert fald til stede, og det bliver af samme grund spændende at se, om der allerede om få år skal foretages ”genopretnings”-lovgivning, fordi loven fik utilsigtede konsekvenser.




Tilbage