NY NORMALVEDTÆGT FOR EJERFORENINGER ER PÅ TRAPPERNE
       
Af Advokat Louise Grunnet, HOLST ADVOKATER
09.10.20





Transport- og Boligministeriet har udarbejdet et udkast til normalvedtægt for ejerforeninger, som i august måned 2020 er blevet sendt i høring. Normalvedtægten forventes at træde i kraft den 1. januar 2021. Udarbejdelsen af bekendtgørelsen er sket efter ønsket om en ny normalvedtægt, der er tidssvarende og indeholder bestemmelser om forhold, der er behov for at regulere nærmere i ejerforeningerne.



Normalvedtægten er deklaratorisk og finder anvendelse, med mindre ejerforeningerne har tinglyst en særvedtægt.



Den seneste revision af den gældende normalvedtægt blev gennemført i 2004 og indeholder en række bestemmelser, der historisk set har givet anledning til fortolkningsproblemer. I praksis ses det derfor ofte, at ejerforeningerne vælger at udarbejde særvedtægter, der fraviger den deklaratoriske normalvedtægt. I forbindelse med modernisering af ejerlejlighedsloven, anbefalede moderniseringsudvalget derfor også af opdatere og modernisere normalvedtægten.



Transport- og Boligministeriet har med således med hjemmel i § 5, stk. 1, i lov nr. 908 af 18. juni 2020 om ejerlejligheder udarbejdet et udkast til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger.



Udkastet er baseret på det udkast til normalvedtægt for ejerforeninger, der blev udarbejdet af ejerlejlighedsudvalget i 2018, idet der dog er foretaget nogle justeringer som følge af de ændringer i ejerlejlighedsloven, som trådte i kraft den 1. juli 2020. Transport- og Boligministeriets forventer desuden, at der udarbejdes en vejledning til den nye normalvedtægt for ejerforeninger inden lovens ikrafttræden den 1. januar 2021.



Formålet med en ny og opdateret normalvedtægt er at modernisere den gældende normalvedtægt, hvor målet bl.a. er at gøre den mere overskuelig og praktisk anvendelse, mens man samtidig vil gennemføre en mere klar opdeling af vedtægtens bestemmelser.



Bod ved misligholdelse



Det er ikke sjældent, at ejerforeninger oplever problemer med at enkelte ejerlejlighedsejere misligholder sine forpligtelser overfor ejerforeningen, og trods advarsler og påbud ikke ændrer adfærd.



Som et alternativ til eksklusion fra ejerforeningen, har man i ejerlejlighedsloven nu indført en mulighed for at pålægge den misligholdende ejer en bod, hvilket forhåbentligt kan have en præventiv effekt.



Dette er ligeledes medtaget i udkastet til normalvedtægten, hvor man i § 22 har indsat en bestemmelse om bod, hvorefter ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod på op til kr. 10.000, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Endvidere kan der pålægges en ny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter efter tidligere pålæg.



Grov pligtforsømmelse kan eksempelvis være retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved truende adfærd eller vold.




Beslutningen om bod træffes på generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal. Herefter har ejeren 6 uger til at gøre begrundet indsigelser. Sker dette sker, og vil ejerforeningen fastholde sit krav, skal ejerforeningen anlægge retssag om bodens berettigelse.



Opgøret med tinglysningskravet for vedtagelse af særvedtægter



Det fremgår af den nu tidligere ejerlejlighedslovs § 7, stk. 1, 1. pkt. sammenholdt med den nuværende normalvedtægts § 1, at hvis en ejerforening vedtager særlige ejerforeningsvilkår, skal disse tinglyses for at være gyldige i det indbyrdes forhold mellem ejerlejlighedsejerne. Tinglysningskravet er således udformet som en gyldighedsbetingelse, hvilket ikke er i overensstemmelse med dansk rets almindelige regel om, at tinglysning ikke er en gyldighedsbetingelse i det indbyrdes forhold mellem ejerlejlighedsejerne.



I udkastet til den nye normalvedtægt har man derfor ændret § 1, således at vedtægten regulerer forholdene i ejerforeningen medmindre andet er vedtaget i særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5.



9/10 flertal ved salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele



I udkastet er der indsat en ny specialbestemmelse i § 6 omhandlende beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele. Det fremgår heraf, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtigelser over for ejerforeningen forøges, kan træffes med tilslutning fra mindst 9/10 af ejerne i foreningen efter fordelingstal.



Med bestemmelsen fraviges kravet om enstemmighed eller samtykke, der følger af de almindelige foreningsretlige grundsætninger. Under den foreslåede bestemmelse kan henføres situationer, hvor der sker salg eller anden overdragelse af fælles ejendom, herunder hel eller delvis inddragelse af lofts-, eller kælderrum. Det forventes, at der ved udarbejdelsen af den ovennævnte vejledning vil ske en yderligere præcisering heraf.



Ny regel om bestyrelsens kommunikation med ejerne



Transport- og Boligministeriet har i § 17 forslået, at der indsættes en bestemmelse om digital kommunikation. I udkastets § 17 fremgå det således, at al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne, herunder indkaldelse til generalforsamling, fremsendelse af fuldmagter og forslag, udsendelse af referater og påkrav, kan ske digitalt ved e-mail eller andet almindeligt anerkendt elektronisk medie.



Ejere, som er fritaget fra modtagelse af digital post fra det offentlige, kan dog mod fremvisning af dokumentation herfor, fritages for denne kommunikationsform.



Det videre forløb



Transport- og Boligministeriet sendte udkastet til normalvedtægt for ejerforeninger i høring den 19. august 200, og høringsfristen er således den 18. september 2020. Forventningen er, at de nye normalvedtægter træder i kraft den 1. januar 2021.



Transport- og Boligministeriet foreslår dog en overgangsordning for eksisterende ejerforeninger, der ikke har tinglyst særvedtægter, således at de gældende normalvedtægter fra 2004 finder anvendelse i et år efter ikrafttræden af den nye normalvedtægt.




Tilbage